每到“金九银十”楼市[LouShi]销售旺季，关于房价[FangJia]“涨与跌”的话题总是会被重复提起。在这个节点上，开发商[KaiFaShang]想调整营销策略，跑量的同时增加利润率；购房者永远希望能在节约成本的前提下，找准最佳买房时机。

　　楼市[LouShi]调控政策以来，南京房价[FangJia]的跌落是实实在在可以看到的，但坚挺的“限购令”，实效似乎也只能维持一年。以江北为例，8月份桥北商品房单价再次破九，江浦小户型破万，基本接近了限购前的水平。

　　最敏感的房价[FangJia]话题依然是楼市[LouShi]跨不过去的坎。“土地出让制度和金融体系放开，也就是房地产市场[ShiChang]的供需因素，是决定房价[FangJia]的最根本问题。如果单纯指望行政指令压房价[FangJia]，只能产生短期效果，长期来看压抑需求的集中爆发反而会对抑制房价[FangJia]产生负面作用。”在9月23日上午365地产家居网发起的主题为《2012房价[FangJia]走势下半场，涨、跌谁将是主角？》的直播中，一位嘉宾表示。>>>直播|楼市[LouShi]声音之：2012房价[FangJia]走势下半场，涨、跌谁将是主角？

　　谁来决定房价[FangJia]涨跌？

　　在今年6月28号第二次降息之后，全国房地产市场[ShiChang]似乎被点燃一样，消费者的预期开始转变，去年一直到今年上半年挤压的刚需需求得到释放。所以我们看到七八月份的淡季并不淡，而且七月份的成交量是去年的1.26倍。

　　从九、十月份楼市[LouShi]开始进入旺季，开发商[KaiFaShang]依然以抛量，补货的心态在做营销。今年上半年相当一部分企业销售量不错，但从销售量换算出来的利润率来看是相对偏低的。因此下半年将出现逐步的减少优惠，更多的也是出于这方面的考虑，希望通过下半年金九银十的最后旺季的冲刺，尽量的把上半年的利润提上去。正是房地产政策的真空期，导致了市场[ShiChang]普遍回暖和开发商[KaiFaShang]希望提高利润率的现象。 >>>金九江浦楼盘“三连开” 单价近万改善盘发威卖7成

　　“下半年来的这种回暖现象和今年年初一二月份出现的，开发商[KaiFaShang]以价换量带来的结果是完全不同的概念。”吴翔华认为，“尽管销量有所增长，但未来的市场[ShiChang]依然存在相当多的不确定性。后面的市场[ShiChang]怎么走，更多还是取决于政策面的变化。”

　　“限购之手”影响楼市[LouShi]几何？

　　楼市[LouShi]调控多年来，政府一直比较偏重于用行政手段，较少用新制度的出台，所以导致现在的房地产市场[ShiChang]基本上以短期调控为主。从前年首次出台的限购令，到两年来不断加息、降息调整的金融政策，看起来对房价[FangJia]的影响是立竿见影的，但实效性和持久性都不容乐观。

　　“限购是行政手段，它的负面作用有两方面。第一，限购令只限购住宅产品，这就导致楼市[LouShi]泡沫会向非住宅领域进一步膨胀；第二，限购令在全国一部分城市实施，那楼市[LouShi]泡沫也会走向没有被限购的城市。”吴翔华表示，“尤其在货币、税收政策等外界刺激的作用下，楼市[LouShi]泡沫的扩张，就是限购的负面效应。”

　　对于开发商[KaiFaShang]来说，也希望能在整个宏观政策上有一个持续相对稳定的政策环境。“强制靠行政手段压下去的需求量，最终会延期爆发出来，这将对消费者造成更大的影响。放到楼市[LouShi]中来说，限购政策始终是一个短期政策。限购拦住的不是资源型的投资客，而是改善型的投资需求。”开发商[KaiFaShang]代表沈昊表示，“这部分人的资金一直在手里，在比较封闭的金融体系之下，出了股市，就是房地产市场[ShiChang]。最近这段时间住宅市场[ShiChang]回暖，这批资金再度重现，资本的独立是没有办法控制的。”

　　制度性改革如何布局？

　　限购政策在短期内不可能轻易退缩。短期内，是否能产生相应的替代制度建立？“土地出让制度和金融体系放开，也就是房地产市场[ShiChang]的供需因素，是决定房价[FangJia]的最根本问题。”参加今天直播的一位开发商[KaiFaShang]负责人表示。

　　土地市场[ShiChang]的问题，关键看地方政府短时间的推出土地计划，不是土地，而是计划。比如下半年或者明年上半年要供应的土地，它的主要目的并不是为了便宜房价[FangJia]，因为土地供应跟房屋供应两个并不同步。举个例子，十年前桥北供应了大量土地，有的开发商[KaiFaShang]拿地面积高达9000亩之多。但短时间内并没有形成大的市场[ShiChang]供应量，开发商[KaiFaShang]分了七八年慢慢才将房源推向市场[ShiChang]。 >>>“主演”、“客串”都是腕儿 朗诗落户仙林成区域单价地王

　　“土地市场[ShiChang]的冷暖是不是也会影响商品房市场[ShiChang]？现在的土地出让合同并没有规定项目的竣工和上市的时间，开发商[KaiFaShang]会有各种原因，未来两三年内都建不成房子。所以如果约束开发商[KaiFaShang]的供应量行为的话，这个比增加市场[ShiChang]供应量，或者压低土地价格会来的更大一些。土地执法部门要把闲置土地推向市场[ShiChang]，并及早的形成有约束的土地出让合同，这样对于调节楼市[LouShi]供应量比较可行。”

　　从现状来看，今年四季度南京土地市场[ShiChang]会比较红火。首先政府有推地指标，四季度公布出了很多优秀的地块，很多企业也做了研究。其次，供应量的增加，或多或少对于缓解供应量会有所帮助，至少在心理层面。沈昊认为，“2010年市场[ShiChang]调控之后，很多开发商[KaiFaShang]放缓了拿地的节奏，很多板块出现缺乏供应的局面。近期的土地上市对整个市场[ShiChang]是好事情，一方面开发商[KaiFaShang]有更多的选择，之后也不会出现这种几十论竞价的局面；另外本身宏观调控对开发商[KaiFaShang]的影响还是在的，这个政策上的影响会让大家更理性的去拿地。另外对于客户来说未来的一段时间可能会有更好的产品上来，对于购房者来说未必一点抢这个节点入市，后面的产品可能会有更多的选择。”

　　四季度房价[FangJia]趋势依然见涨

　　“任何一个企业都希望提高他的利润，但是客观上能否实现不是单纯开发商[KaiFaShang]就能决定。现在，大部分的企业已经进入到了凭产生和拼服务的时代，未来开发商[KaiFaShang]可能会通过增强产品的竞争力和性价比，来实现涨价目的。”

　　从成交数据来看，最近连续几个月全70个大中城市环比涨幅大于0的越来越多，而且每个月都会有所增加。如果是发展到同比涨幅也大于0的话，证明比去年同期还有上涨。“这种情况下的市场[ShiChang]逐渐回暖，开发商[KaiFaShang]肯定会根据市场[ShiChang]相对调整价格和利润。物品认为从今年下半年一直到年末，尤其是在政策真空期的状态下，很可能会维持这样的微涨局面。开发商[KaiFaShang]在谨慎的市场[ShiChang]态度下，也不会放弃每一个增加利润率的机会。”

　　最后吴翔华博士表示，“房地产宏观调控的思路应该是，两手抓两手都要硬。第一手抓首先控制房价[FangJia]的过快上涨，腾出一个时间来做另外一个事情，就是制度建设。但是目前我们只看到第一手没有第二手，楼市[LouShi]制度性的框架出台的太慢，甚至没有出台的预期。预期对于市场[ShiChang]交易行为的影响实际上是非常大的，新的制度什么时候可以试点、出台，对于楼市[LouShi]调控来说能提前起到正面作用。”（365地产家居网 李琳滢）