11月7日，龙湖[LongHu]地产有限公司（港交所股份代号：960）公布了2012年前十个月的销售业绩，总计319.4亿元。在其中，天街系商业[ShangYe]综合体又一次成为龙湖[LongHu]光鲜销售业绩的主力贡献者。

　　单月表现最抢眼的当属北京龙湖[LongHu]·长楹天街，10月余逾6亿元的签约额再创单月成交新高，而天街系在北京的合同销售金额也借此突破70亿元。外加上成都、重庆、杭州等地天街项目的销售贡献，2012年天街系商业[ShangYe]综合体的销售贡献总额已达到130亿元左右。占到了龙湖[LongHu]集团销售总额的三分之一强。

　　这一业绩已经超越了天街系在2011年全年的表现。彼时龙湖[LongHu]天街以全年85.32亿的销售总额首次成为集团销售额的核心贡献者。

　　一向在业内以住宅[ZhuZhai]品质精良，“别墅专家”等美誉著称的龙湖[LongHu]地产，也凭借天街系版图的扩大成为国内商业[ShangYe]地产的潜在龙头之一。不仅如次，龙湖[LongHu]在住宅[ZhuZhai]开发、物业管理等方面领先业界的优势也借助天街系综合体被整合放大。

　　天街，正驱动着龙湖[LongHu]全面加速。

　　房地产行业内外，也有越来越多的人开始追问，是什么让天街成为龙湖[LongHu]的新武器？

　　天街崛起

　　龙湖[LongHu]天街系商业[ShangYe]综合体成为一种现象是2011年之后的事。在此之前，天街系为龙湖[LongHu]集团年度销售额的贡献从未超过十余亿的量级。

　　但龙湖[LongHu]天街声名鹊起却可以追溯到2003年。当时龙湖[LongHu]开始在重庆打造北城天街。尽管只是天街系的首个产品，但在那个国内商业[ShangYe]地产还处于混沌的时期，重庆北城天街的产品成熟度却超越时代。

　　2003年龙湖[LongHu]开始打造北城天街时，那只是一块名为客车修理厂的地块，曾面临转手20余次却无人开发的窘境。但在近十年后的今天，路人皆知重庆第一商圈名曰北城天街。

　　这是西部首条“国家4A级旅游景区”现代商业[ShangYe]步行街，亦是重庆市的行政地名。以商业[ShangYe]地产项目，而成为国家行政地名者，国内迄今仅有重庆北城天街一家。

　　今天天街系已走进了14座城市，打造出19个产品，并在2012年奉献出了10个月130亿的销售额。

　　但这绝不只是天街的全部。支撑着天街辉煌销售额的，包括综合体内住宅[ZhuZhai]和商铺的销售。但商业[ShangYe]设施的运营，才是天街的核心和灵魂。正是龙湖[LongHu]在商业[ShangYe]运营方面的成功，才让投资者对天街系充满信心。

　　根据2012年八月龙湖[LongHu]地产半年业绩会上的数据，截至2012年上半年，龙湖[LongHu]已开业的商场整体招租率达98.6%，租金同比增长35%。

　　在过往的案例中，龙湖[LongHu]天街系列商业[ShangYe]综合体开业之初的招租率一般便高达90%以上。而在国内，80%-85%的开业招租率一般被认为是较高的水准。

　　更多的数据显示，龙湖[LongHu]所运营的商场其毛利率达到了81%，可与香港顶尖商场媲美。龙湖[LongHu]因此被诸多商业[ShangYe]品牌誉为“国内最赚钱的商业[ShangYe]地产公司”。这些品牌追随龙湖[LongHu]天街项目前往全国开店，形成紧密地共同发展关系。至今为止，龙湖[LongHu]天街的战略合作伙伴已达750余家之多。一些合作品牌跟随着龙湖[LongHu]天街将门店开到了全国，并因此实现了数倍的营业额增长。

　　天街的旺销正植根于此，一个能成功经营的商业[ShangYe]，才有可能得到投资者的青睐。而2012年至今为止约130亿的旺销，也绝不是天街系带给龙湖[LongHu]的全部。在龙湖[LongHu]的规划中，每个天街系产品都有相当一部分物业属自持，而在未来，这部分自持物业将给龙湖[LongHu]带来巨大租金收益。“我们计划用15年的时间使租金收入的利润占比从不到5%提高到30%左右。”这是龙湖[LongHu]集团CEO邵明晓在2012年中期香港业绩会上的表态。

　　据龙湖[LongHu]地产商业[ShangYe]地产部总经理魏健称，在未来3年中，除目前已经经营的9个项目之外，每年都有至少1个区域型购物中心开业，如2012年重庆时代天街开业、2013年成都北城天街开业、2014或2015年北京长楹天街与时代天街开业。

　　随着这些曾经旺销的综合体进入运营阶段，稳定的租金收益将逐步丰富龙湖[LongHu]的营收结构，帮助龙湖[LongHu]更为自如地应对楼市的变幻。

　　天街——龙湖[LongHu]的新武器正展露锋芒。

　　龙湖[LongHu]的秘密武器

　　如何评价天街对于龙湖[LongHu]的重要性都不为过。

　　正经历转型的中国[ZhongGuo]楼市或许将改变房地产行业的游戏规则。在过去十余年的黄金时代里，住宅[ZhuZhai]产业成为房企利润的主要来源。城市化带来的巨大人群进入都市之后的第一项大投资，便是购置一套属于自己的住房。

　　龙湖[LongHu]也曾是住宅[ZhuZhai]行业火爆的受益者。上市之前的2008年，龙湖[LongHu]地产的销售总额仅为115亿元，然而仅过四年之后，龙湖[LongHu]便在2011年取得了382.7亿的销售总额，翻了两番有余。

　　不过，高增长的时代显然已经结束了。2010年楼市调控深入之后，以纯住宅[ZhuZhai]开发为主的开发商都出现了业绩增长放缓，甚至下滑的迹象。

　　一些楼市分析人士也宣称，中国[ZhongGuo]房地产行业的黄金时代已经结束，尽管未来相当长一段时间内开发商还大有作为空间，但利润率和发展速度都将大不如前，相比之下，只可称之为白银时代了。

　　白银时代来临了，但并不意味楼市的高增长期结束了。商业[ShangYe]地产，被诸多开发商看好成为取代住宅[ZhuZhai]而成为企业业绩增长的核心贡献源。

　　调控初起，转型商业[ShangYe]地产成为房地产业内的热门话题。甚至连一向稳健，坚持住宅[ZhuZhai]开发主业的万科也曾有了试水之举，但并非每个开发商都找到了商业[ShangYe]地产的密码。闹市之中，半死不活的商业[ShangYe]项目依旧比比皆是，商业[ShangYe]，并不因人潮聚集而自动扎根存活。

　　更因为受到国际宏观经济复苏缓缓，消费者消费意愿下降等因素的影响。2012年的中国[ZhongGuo]商业[ShangYe]市场也举步维艰。

　　大势之下，龙湖[LongHu]的数据怎么看都像是异数。2011年起，天街系列商业[ShangYe]体成为龙湖[LongHu]销售业绩的核心贡献者之一，且增幅势头不减。而商业[ShangYe]运营方面，超高的出租率及租金收入迅猛增长的势头也不见减缓。

　　不仅如此，借助商业[ShangYe]地产的强势崛起，龙湖[LongHu]原先在住宅[ZhuZhai]开发、物业管理等方面的领先优势也被放大。天街综合体住宅[ZhuZhai]部分的居民，正为多个天街项目的商业[ShangYe]设施贡献主力客流。而商业[ShangYe]运营管理上获得的成功经验，又不断与龙湖[LongHu]的物业管理部门相互交流。

　　借助天街系的崛起，龙湖[LongHu]在集团内也完成了住宅[ZhuZhai]、商业[ShangYe]、物业管理三大块业务的资源整合。三架马车的齐头并进也使龙湖[LongHu]得以在企业内部完成资源的优化组合。

　　尽管龙湖[LongHu]已从事商业[ShangYe]地产开发及运营多年，但天街的崛起才是其迈入更大的商业[ShangYe]帝国的新台阶。在中国[ZhongGuo]房地产迈向新时代之际，龙湖[LongHu]或许已拥有一把新时代的制胜利器。

　　越来越多的业内外人士好奇，天街成功的秘密到底在哪里？

　　解码城市化

　　天街的成长，显然与中国[ZhongGuo]迅速进行中的城市化息息相关。在过去十年，以及未来相当长的一段时间内，创纪录的人潮正不断涌向城市。给大都市带来新的经济活力，更多的市场需求，更多的合作与共赢。不过，他们也正迫使都市不断往外扩展自己的空间，以迎接这些新的成员。

　　工厂、写字楼、住宅[ZhuZhai]开始填斥着城市新区，随着人流的到来，无数的商业[ShangYe]机会也存在于其中。天街综合体，也在其中寻觅着自己的发展机会。

　　摆在龙湖[LongHu]面前的第一个问题是，天街为谁而建？

　　答案简单明了，中国[ZhongGuo]新兴的城市中产阶级。

　　龙湖[LongHu]的逻辑很简单，目前全国中产阶级人口大约占23%，而在北京、上海，这个比例则超过40%。美国波士顿咨询公司的报告称，中国[ZhongGuo]将有半数家庭到2020年都会迈入中产阶级，这意味着，未来10年，中国[ZhongGuo]中产阶级及富裕消费群体将新增约2.7亿消费者。可以毫不夸张的说，谁把握住了城市中产阶级的消费需求，谁就把握住了未来社会的绝对财富中坚力量。龙湖[LongHu]所需要做的，便是为这群正在兴起的城市中产阶级打造出一个变革性的产品，完美诠释都市生活的范本。

　　但接下去的追问更令人头痛，这些新兴的城市中产阶级希望看到什么样的天街？一千个人本可能有一千个不同的答案，但在中国[ZhongGuo]城市化之初的乱象，却令千人有了几乎一致的需求——避开“都市病”。

　　随着中国[ZhongGuo]大都市的扩大，各类都市病也开始困扰都市人的生活。拥堵的交通，低效的出行，忙碌的人群都让人们无法在都市里觅得悠闲和愉悦。在生活、工作、休闲三者之间，人们总需要耗费太多的时间和精力进行转换。

　　龙湖[LongHu]对于天街系列的构思，便是希望其能成为一个塑造出城市生活新样本的划时代产品，以解决当前城市生活中人们“对丰富资源的高要求”与“生活资源获取的低效率”之间的矛盾。

　　除此之外，中国[ZhongGuo]中产阶级对家庭生活的重视也极高。在此前香港贸发局的一份《中国[ZhongGuo]中产阶级消费行为报告》上可以得到印证，在参与调查的1050名中国[ZhongGuo]城市中产阶级消费者中，93%的受访者愿意为家人提供最好的物质生活，82%的受访者表示，能够为自己和家人提供舒适和富裕的生活可提升自我形象，而比起外出吃喝玩乐，66%的受访者更享受自己或与家人朋友一起的休闲平静时光。

　　在高效获取生活资源，全方位服务家庭生活的理念之下，便有了北京长楹天街的规划和设计。“地铁上盖”，拥有“不打伞商业[ShangYe]”的“三分钟城市生活圈”，丰富业态“一站式”满足家庭生活需求。“走出地铁就是Mal，下楼就逛街，出门就是公园”，龙湖[LongHu]试图以这样的产品来诠释自己的商业[ShangYe]理念，并将成功复制到全国。

　　谁能把握住中国[ZhongGuo]新兴中产阶级的需求，谁便能解构出中国[ZhongGuo]城市化的密码，谁便能开发出最受欢迎的商业[ShangYe]地产项目。130亿的销售成绩，或许正是龙湖[LongHu]天街系商业[ShangYe]综合体成功的注脚。