新快报记者 陈齐

　　想要等年底开发商冲量大甩卖时才买房？有这样想法的买家或许今年[JinNian]要失望了。广州楼市回暖，记者从保利地产(600048,股吧)、新世界中国地产、碧桂园等多家开发商处了解到，这些公司今年[JinNian]在广州的销售[XiaoShou]任务[RenWu]已经基本完成[WanCheng]或已经超额完成[WanCheng]，以价换量的动力不足，今年[JinNian]年底或许不会再像往年一样出现大规模的促销潮。有业内人士甚至表示：现在还没买房的刚需们，已经错过了最佳的购房窗口期。

　　以价换量动力不足

　　相对今年[JinNian]的业绩，去年开发商的业绩要惨淡得多。根据中房信发布的报告，在前20强房企中，2011年有半数未达到全年销售[XiaoShou]目标，其中，万科、绿城、金地、远洋、世贸、富力等大牌房企均未完成[WanCheng]年度销售[XiaoShou]任务[RenWu]。

　　然而，今年[JinNian]大型房企完成[WanCheng]任务[RenWu]的情况明显好于去年，尤其是早在第一季度末就开始全面回暖的广州市场，不少开发商早已完成[WanCheng]了全年的销售[XiaoShou]任务[RenWu]。保利地产广东公司一位人士向记者透露，该公司早在七八月份就完成[WanCheng]了全年超过100亿元的销售[XiaoShou]任务[RenWu]，目前公司营销部门正在集中精力做好业主收楼以及保利塞纳维拉、保利云禧两个新项目的前期工作，对于冲击业绩并不太重视。

　　而碧桂园集团广州区域一位营销负责人则表示，今年[JinNian]碧桂园广州区域的销售[XiaoShou]情况十分理想，年初预定的目标早已完成[WanCheng]，还数度对今年[JinNian]任务[RenWu]目标重新“加码”。该人士介绍称，目前该公司凤凰城、豪园、清泉城等均有新货推出，而重头戏则是南沙的天玺湾项目，至于年底会不会照例大幅度促销，该人士则表示“集团最近正在研究，将统一部署”。另外，新世界地产华南公司相关人士也透露，今年[JinNian]的任务[RenWu]已经基本完成[WanCheng]。

　　尽管这些开发商大多不敢明言不会再进行促销，但业内人士认为，由于前三季度整体形势良好，部分楼盘已经完成[WanCheng]了销售[XiaoShou]任务[RenWu]，既然没有了业绩压力，自然也就没有了降价动力。同时，为了避免明年集团定的销售[XiaoShou]任务[RenWu]过高，部分开发商适当放缓销售[XiaoShou]进度，保持平稳。

　　优惠[YouHui]促销集中在改善型豪宅产品

　　随着各个开发商的销售[XiaoShou]任务[RenWu]已经普遍完成[WanCheng]，广州楼市在供货方面发生了一些结构性的变化：持续了长达三个季度的刚性需求开始减弱，11月改善型供应继续抬头。据搜房网数据监控中心统计，广州12月新盘新货以大户型为主，在12月预推新的54个楼盘中，140平方米或140平方米以上的大户型住宅共32个，占比59.26%。

　　从市郊两区来分析，中心六区12月共19盘预计推新，主打改善型单位，其中140平方米以上大户型共12个，占比63%。值得一提的是，全市别墅板块在金九银十期间就蠢蠢欲动。据统计，12月全市共有7个别墅项目预计推新，较11月增加了4个，环比大涨133.33%。在10月和11月全市成交量稳健的保证之下，不少别墅项目大胆入市。

　　在优惠[YouHui]方面，广州全市12月预计推新楼盘中仅24盘有推新优惠[YouHui]（包含住宅和商业），优惠[YouHui]盘占比为44.44%。对比11月优惠[YouHui]盘占比35.71%明显上升。受开发商岁末冲刺业绩影响，全市优惠[YouHui]楼盘有所增加，但相对去年年底开发商大举促销的“盛况”来说，力度要小得多。

　　记者统计发现，市区优惠[YouHui]主要集中在荔湾区和白云区，而郊区优惠[YouHui]主要集中在花都区和南沙区，有优惠[YouHui]的楼盘基本都是新盘或是原本价格就高企但又一直在打折的豪宅盘。洋房方面，白云区的中海云麓公馆新货诚意登记20万元抵50万元；岭南新世界新货开盘当天享8.8折；星汇金沙购房享9折优惠[YouHui]。别墅方面，如花都区的花都颐和山庄诚意登记半山别墅组团“熙悦山”登记享7.8折优惠[YouHui]；荔湾区富力唐宁花园245-306平方米的双拼及联排别墅新货交20万元诚意登记金开盘时享额外8.8折优惠[YouHui]。

　　专家观点

　　“购房者或已错过最佳购房时机”

　　成交量的持续回升导致开发企业资金面紧张的局面得到缓解，从全国来看，无论是一线城市，还是二三线城市，部分楼盘降幅收窄甚至小幅涨价也是导致房价整体止跌微涨的原因之一。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，从价格趋势来看，尽管当前由于楼市政策“微调”，成交量逐步回暖，房价降幅正在收窄，能够带来市场趋势性下跌的基础环境并不存在，房价持续下跌的动力正在逐步消失。从当前来看，全国房价连续5月上涨现象已经表明当前价格已经接近“市场底”，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。

　　张宏伟表示，一定意义上来讲，本轮调控以来，购房者已经错过了2011年10月底至2012年上半年之间的大幅降价的最佳购房“时间窗”。在第四季度甚至更长时间段内，小幅优惠[YouHui]或微幅降价将成为房地产市场的主流和趋势。

　　张宏伟认为，房企超前完成[WanCheng]全年任务[RenWu]显示市场“基本面”开始好转，开发企业资金面不太紧张，防止房价报复性反弹成为明年楼市甚至更长时间段内调控的重要课题，调控政策仍需常态化执行，限购政策明年或将继续执行。

　　不过，张宏伟也认为，在市场基本面趋好的背景下，购房者应该抓紧房企由于部分企业年度销售[XiaoShou]业绩指标、短期拿地资金需求、回笼资金采购原材料及资金面短期内确实较为紧张等策略性的降价“平价”时机进行购房，而不是持续观望，等待市场基本面趋好、房企资金面不紧张、楼盘开始涨价时再买涨不买跌。

　　数据

　　多家大型房企提前完成[WanCheng]全年任务[RenWu]

　　记者从已公布前10月业绩的上市房企了解到，今年[JinNian]龙头开发商多已提前完成[WanCheng]全年任务[RenWu]，万科、中海等甚至销售[XiaoShou]额已突破千亿元大关。

　　作为中国房企中的龙头老大，前10个月万科累计实现销售[XiaoShou]面积1035.2万平方米，销售[XiaoShou]金额1100.2亿元，同比分别增长9.95%和2.41%。加上11月和12月的推货量，预计万科今年[JinNian]销售[XiaoShou]额有望超过去年。

　　由于实行降价跑量策略，中海地产前10月实现销售[XiaoShou]额1006.8亿港元，同比增长28.9%，提前完成[WanCheng]全年1000亿港元的销售[XiaoShou]目标，按照这种销售[XiaoShou]速度，中海完成[WanCheng]千亿元人民币的销售[XiaoShou]额也不是问题。

　　保利地产今年[JinNian]也收获丰厚，保利前10月实现签约销售[XiaoShou]金额833.29亿元，同比增长32.91%，超额完成[WanCheng]年初制定的800亿元销售[XiaoShou]目标，庞大的新开工和新推货量保证了保利全年的充足货源，该公司今年[JinNian]销售[XiaoShou]额有望突破1000亿元。

　　龙湖地产公布的月度销售[XiaoShou]简报显示，前10月累计实现销售[XiaoShou]金额319.4亿元，与去年基本持平，按龙湖全年目标390亿元计算，已经达标82%；销售[XiaoShou]面积340.5万平方米，较去年同期增加23.5%。

　　招商地产(000024,股吧)前9个月实现签约销售[XiaoShou]额247.08亿元，也已经实现全年210亿元的销售[XiaoShou]目标。

　　中原集团研究中心发布的报告称，从8家公布年度销售[XiaoShou]计划的标杆房企情况来看，平均销售[XiaoShou]计划完成[WanCheng]率达到99%，明显好于预期。华润、招商、中海均已超出年度销售[XiaoShou]计划。

　　部分房企前10月销售[XiaoShou]业绩

　　同比增幅 2012

　　年年度任务[RenWu] 备注

　　金额 全年有望突破100

　　0亿元

　　房企 2.91% 800亿元

　　保利地产 833.29

　　亿元 3 任务[RenWu]已达标82%

　　基本持平 390 亿

　　元

　　龙湖地产 319.4亿

　　元

　　210亿元

　　（前 个月） 过去年

　　招商地产 247.08

　　亿元 9

　　10000亿元

　　有望超

　　2.41%

　　1100.2亿元 全年有望突破1

　　000亿元

　　万科地产

　　港元 28.9

　　% 1000 亿港元

　　中海地产 1006.8 亿