专家预测8月成交[ChengJiao]趋于平淡

　　东方网8月16日消息：据《东方早报(博客,微博)》报道，“数据显示，7月上海有33个在售项目[XiangMu]出现报价上涨，其中三成涨幅超过10%。而8月上半月出现了成交[ChengJiao]量连续下滑。

　　业内分析，成交[ChengJiao]量的下跌与部分项目[XiangMu]涨价有关，接下来的楼市走势，还要视开发商的定价策略而定。”

　　涨价楼盘增加一倍

　　数据显示，截至8月2日，上海一手房在售楼盘中，7月共有61个项目[XiangMu]价格发生变化，其中28个项目[XiangMu]降价，10.7%的降价项目[XiangMu]降价幅度超过了一成。涨价项目[XiangMu]33个，30%的涨价项目[XiangMu]涨幅超过了一成，89%的项目[XiangMu]价格无变动。7月，价格变动的楼盘较上月增加了一倍，其中，涨价楼盘的数量环比增加一倍多，较上月增加了19个。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟分析，微调、开发商优惠促销等多重原因使市场成交[ChengJiao]量复苏，并且已经持续了一段时间，开发企业资金面紧张的局面得到缓解，有的项目[XiangMu]甚至出现了热销的局面。这意味着最艰难的日子已经过去。开发商的降价动力逐步消失，房价降幅随着成交[ChengJiao]量的持续增加也逐步收窄，甚至出现部分项目[XiangMu]涨价的现象。

　　21世纪不动产分析师罗寅申认为，从7月入市新建住宅项目[XiangMu]推盘模式可看出，部分开发商经过上半年的“抢收”后，信心有所增强、推出更高溢价的置换需求型房源的意图较为明显，这表明其年内以小户型带动大中户型销售的策略正在奏效，即以小户型营造前期热销、再以大中户型回收项目[XiangMu]利润。但这种与市场需求结构有所脱节的推盘方式，也抑制了刚需买家的入市意愿。

　　成交[ChengJiao]量创近18周新低

　　金丰易居&佑威监控的数据显示，截至8月12日，8月商品住宅成交[ChengJiao]了28.69万平方米，比7月成交[ChengJiao]量下跌了13.40%，均价下跌了5.58%。上周（8月6日-8月12日）商品住宅量价齐跌，14.24万平方米的成交[ChengJiao]量创下了4月9日以来的最近18周新低，甚至低于年化周均成交[ChengJiao]量14.32万平方米的水平。

　　佑威机构执行董事黄志坚分析，虽然周成交[ChengJiao]量有起伏，但从最近四周的成交[ChengJiao]量以及四周的周均成交[ChengJiao]量看，成交[ChengJiao]量已经减少至17万平方米，表明前期政策利好，总体上已经消化，“恐慌性”买家明显减少。加上季节性原因，8月成交[ChengJiao]将趋于平淡。

　　成交[ChengJiao]面积排行榜周冠军仅5418平方米的成交[ChengJiao]量，黄志坚指出，连续数周的周冠军均低于1万平方米以及入榜楼盘成交[ChengJiao]量低的现象，或表明价格回调或上涨已经乏力，开发商要想获得好的成交[ChengJiao]量，定价时需要慎重，以免“跑不动量”，陷入被迫降价的被动局面。

　　张宏伟指出， 成交[ChengJiao]量的下跌与部分项目[XiangMu]取消优惠、价格上涨有一定的关系。同时也与有部分房企看到市场的回暖，采取少量多批，减少供应，捂盘惜售有关。

　　罗寅申指出，8月上旬市场上的新盘供应量持续低迷，楼市政策收紧预期强烈，甚至不排除在短期内出台新政的可能性。同时受季节性及市场价格预期波动等因素的干扰，8月至今新增供应的急速缩量或与开发商方面对后续供应及产品定价所做出的阶段性休整、观望不无关系。

　　“同时，开发企业在经历了一段成交[ChengJiao]回升后，也开始期待"金九银十"的行情将项目[XiangMu]的推盘时间延期至9-10月，也是造成8月成交[ChengJiao]量下降的重要原因。”张宏伟认为。

　　改善型需求爆发

　　金丰易居&佑威监控的数据显示，8月第一周（7月30日-8月5日）全市商品住宅成交[ChengJiao]单价在40000元以上的，成交[ChengJiao]面积比前周上涨21.90%，成交[ChengJiao]均价下降0.86%；成交[ChengJiao]单价在20000-40000元的，成交[ChengJiao]面积比前周上涨46.82%，成交[ChengJiao]均价下降2.75%；成交[ChengJiao]单价在20000元以下的，成交[ChengJiao]面积比前周下降0.23%，成交[ChengJiao]均价上涨0.56%。

　　金丰易居&佑威联合研究中心营运总监周国荣表示，经过前一轮的上涨，中高端项目[XiangMu]已经进入了调整期，虽然成交[ChengJiao]面积仍有增加，但是成交[ChengJiao]均价已经企稳，甚至略有下跌。刚需产品的成交[ChengJiao]量有所下跌，而成交[ChengJiao]均价反而略有上浮，说明楼市进入了一个相对平稳的区间，最近政府对楼市调控的频频喊话，也预示着楼市调控任重而道远。

　　张宏伟表示，今年2-5月是单价2万元以下的刚需入市高峰期，经过市场需求释放，基本上已经形成一轮成交[ChengJiao]高峰，5月及以后轮到改善型需求入市了。同时，价格收窄后，改善型需求也不想错失这样的购房时机，所以现在还是入市时间。

　　“从目前的市场表现来看"平淡"或许成为整个8月的代名词。”黄志坚预计，商品住宅运行态势上呈现出量价双双高位回落的态势，限购令不解除，高单价、高总价产品的成交[ChengJiao]，总体上难以持续“放量”，均价自然就会回落。

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