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从楼市“限利令”里读出什么--亲民维稳网络舆情监测室
2012-12-14
陕西将房地产[FangDiChan]利润率控制在10%的“限利令”刚一露脸,就成为重磅新闻,被央视“新闻1+1”深度挖掘。10月25日,《中国青年报》采访房产界专家后说,不破解成本[ChengBen]之谜,陕西“限利令”将举步维艰,而且,在解谜过程中,“政府[ZhengFu]的角色尤为关键”。
房地产[FangDiChan]成本[ChengBen]到底是不是谜?在上海易居房地产[FangDiChan]研究院发展研究所所长李战军看来,它不是谜,他的答案是:房价中30%~40%是政府[ZhengFu]收取的土地出让金;20%~30%是税费,税与费合计数十种,也是政府[ZhengFu]和事业单位收取;10%~30%是建筑成本[ChengBen],包括建材、设备、人力等,一般10%-20%才是利润。通俗来说,老百姓买到手里的房子,六成钱给了政府[ZhengFu],两成钱才是砖块、水泥、钢筋、人工支出,剩下两成装进了开发商的腰包。所以,房地产[FangDiChan]的成本[ChengBen]构成比较清晰,只要知道土地价格和销售价格,就可以算出成本[ChengBen]和利润,没有秘密可言。
属于政府[ZhengFu]的那六成收入里,居然还有三成属于腐败的“灰色收入”北京才良律师事务所主任、知名房地产[FangDiChan]专家王才亮,北京大学经济学院金融系吕随启副主任,均认可这一点。对于房地产[FangDiChan]商来说,这部分“灰色支出”被用作公关费用,当然,羊毛出在羊身上,这部分成本[ChengBen],最终会转嫁到房价上,但基本上很难暴露在阳光下。因此,商品房成本[ChengBen]报表的真实性,就要打折扣。就是说,像土地成本[ChengBen]、销售税金、施工造价等数字,相对容易核算,但其余的开发成本[ChengBen]、管理费用、销售费用,则弹性很大,这也使房地产[FangDiChan]业成为腐败的“高发区”。
可见,要想让“限利令”亮剑发威,政府[ZhengFu]自身需要剜疮。但是,这无异于提着自己鼻子上天。一来地方政府[ZhengFu]对房地产[FangDiChan]的依赖太强,所以,尽管中央几次下决心调控、整治房地产[FangDiChan],却收效不佳。二来对于政府[ZhengFu]官员来说,房地产[FangDiChan]的灰色收入难以阻挡和拒绝,很多官员都会被其俘虏。腐败的官员,多多少少都与楼市有瓜葛,比如,广东番禺区城管局政委拥有22套房产,山东省原副省长黄胜有房产46套,上海市房管局原第一副局长陶校兴有房产30套,杭州市原副市长许迈永有房产25套,云南楚雄州原州长杨红卫23套,上海浦东区原副区长康慧军有房产16套,广东省茂名市原常务副市长杨光亮有房产14套……
我们不是在搞诚信建设么?“限利令”完全可以以诚信为目标,让房价保持透明,最终让房主明明白白消费。而这样的透明,首先需要政府[ZhengFu]“清白”。
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