编者按：2010年4月开始，楼市[LouShi]调控[DiaoKong]的大幕拉开。政策甫一出台，炒房客马上就了解这一次直接以打击炒房为目的，手段和力度都超出以往，而且周期也要更长。如今，许多炒房客不但血本无归，甚至还欠上一屁股债务。[观点:价格战不是竞争主因 东城房企要会“内外兼修”>>>]

　　从6月开始合肥房产登记信息将与全国40城一起联网。目前，联网工作结束测试，系统运行情况良好。其实，限购政策在界定家庭住房套数时，界定标准都是购房家庭所在城市[ChengShi]的住房套数，而外地是否有房基本“无法核查”。业内人士表示，个人在不同城市[ChengShi]间的购房信息都将被掌控，异地炒房将成“终极幻想”。[南一环写字楼首付垫三成 合肥投资产品频现特色营销>>>]

导读：

　　【最后的炒房团】

　　>>>炒房团：血本无归 不得不跑路

　　>>>投资北京通州楼盘[LouPan]，两年仍未解套

　　>>>温州[WenZhou]炒房客八成已资不抵债

　　>>>七成炒房资金来自借款

　　>>>“卷土重来”只是传说

　　【曾经的辉煌】

　　>>>净赚上千万三亚上演“凤凰岛”传奇

　　>>>砸1亿买南京百套房房价[FangJia]越高越炒

　　>>>十年路线图：从上海到迪拜

　　【合肥“炒不热”】

　　>>>首批城市[ChengShi]住房信息联网合肥在内

　　>>>国务院定调从严控制房价[FangJia]反弹

　　>>>合肥多家楼盘[LouPan]靠特价[TeJia]房过活

　　【最后的炒房团】

　　>>>炒房团：血本无归不得不跑路

　　多位温州[WenZhou]炒房者、房产人士认为，“温州[WenZhou]炒房团”在本轮房地产调控[DiaoKong]中有可能全军覆没。温州[WenZhou]为例，新建商品房比最高价时已下跌百分之三四十，炒房者即便现在把房子卖出去，也已经资不抵债。[蜀山看地?:潜山北路最后的城中村要变身商业综合体>>>]

　　“卖还是不卖？我现在骑虎难下，卖掉亏损更大，不卖血流不止。”望着这排华丽的房屋，有着七八年炒房经历的张鸣，在两年时间里有如从天堂坠入地狱。

　　在这轮被称为“史上最严厉”的房地产调控[DiaoKong]中，张鸣如今不但血本无归，甚至还要欠上一屁股的债务。[合肥的人与事:40年的变迁 和庐州城一样重新生活>>>]

　　在周边朋友中，张鸣还算不错，至少还能撑着。他的几个炒房朋友，几千万资产一夜之间被、债权人瓜分，如今身无分文，有些不得不“跑路”。

　　多位温州[WenZhou]炒房者、房产人士近日在接受《第一财经（)日报》记者采访时认为，之前十多年叱咤全国市场的“温州[WenZhou]炒房团”，在本轮房地产调控[DiaoKong]中有可能全军覆没。

　　以温州[WenZhou]为例，新建商品房比最高价时已下跌百分之三四十，再加上过高比例融资的财务成本，温州[WenZhou]炒房者即便现在把房子卖出去，也已经资不抵债。

　　>>>投资北京通州楼盘[LouPan]，两年仍未解套

　　“温州[WenZhou]炒房团”曾是楼市[LouShi]的一个风向标。前几年，“温州[WenZhou]炒房团”所到之处，劲吹楼市[LouShi]涨价风。不过，在调控[DiaoKong]政策的一连串打击下，“炒房客”们却已经偃旗息鼓、鸣金收兵了。

　　黄先生是温州[WenZhou]苍南人，早在1994年就来到北京做灯具生意。不过从上世纪90年代后期开始，楼市[LouShi]价格突飞猛进，黄先生在北京的“第一要务”就变成了“炒房”。2005年前后，也就是楼市[LouShi]最火的那几年，黄先生在北京最多曾拥有过22套住宅和4个商铺。[上周住宅销量1701套连续三周下跌 合肥楼市[LouShi]价稳量跌>>>]

　　“我们那时候经常被称为是腰上挂满钥匙的人，”黄先生面带微笑，显然对过去的生活感到满意，“我虽然不把钥匙挂腰上，但当亮闪闪的钥匙摆上一抽屉的时候，那感觉还挺好的。”

　　黄先生购买的住宅和商铺中，位置、户型绝佳的房子，用黄先生的话来说就是，“升值空间大，适合长线投资，一般用于出租，等过个几年，价格翻过几番之后再出手卖了。”而其他的房子，大约过个半年一年黄先生就会“卖掉再换一批”。[滨湖区土地供应继续 约8400套房源[FangYuan]将在未来涌入楼市[LouShi]>>>]

　　“通过炒房具体挣了多少钱，”黄先生笑着摇摇头，“说实话，我自己也不知道，不过一般半年涨个20%-30%，我就会出手卖了，行情好的时候半年也能涨50%。”

　　2009年，北京的房价[FangJia]以月涨数千的速度疯狂上涨，据北京中原统计，2010年一季度北京商品房均价已经达到21880元/平方米，相比2009年同期房价[FangJia]11615元/平方米上涨幅度已经达到88.4%。

　　这时，人们把民怨发泄到了炒家身上，一时间“投机商”、“无良炒房客”的指责四起。“在顺境中被骂，是另一种心态。”黄先生回忆，这甚至变成了他炒房的动力。他知道，如果不是感觉到房价[FangJia]会更疯狂地上涨，不会有那么多人急着跳出来骂他们。

　　>>>温州[WenZhou]炒房客八成已资不抵债

　　2010年4月，张鸣以单价8.1万多元/平方米，总价近3800万元，一次性付款方式，预订了温州[WenZhou]某楼盘[LouPan]一个建筑面积达400多平方米的1~4层排屋，并付了500万元购房定金。

　　2010年下半年，“限购令”等政策出台，但温州[WenZhou]房地产依然狂热，并于11月底出现楼面价高达3.7万元/平方米的全国地王。

　　其间，张鸣预感政策极大转向，立即向开发商提出退房，并希望退回500万元的购房定金，但并未得到开发商允许。由于未一次性付清购房款，开发商把张鸣告到法院。经法院调解，开发商愿降价近700万出售给张鸣。在择选中，张鸣以3100多万元买下这排屋。[政务某盘6字头入市100%解筹 业内称房企要精细化营销>>>]

　　“这3100万全部来自周边亲戚朋友。”张鸣说，亲戚朋友多以房产、企业等作抵押从银行融资而来，也有从民间融资而来，“他们给我月息一两分，赚取一点利率差价。”

　　房地产调控[DiaoKong]，以及去年温州[WenZhou]发生的民间借贷危机，使得温州[WenZhou]房价[FangJia]大幅下滑。据温州[WenZhou]多位中介人士反映，目前温州[WenZhou]新房价[FangJia]格比2010年下半年房价[FangJia]最高位时，大幅下降了百分之三四十，有的甚至已对折。张鸣该排屋价格，也下降了三成以上。[滨湖区9月6日将上市3宗地块 最大面积达236亩>>>]

　　张鸣该排屋为期房，三证不齐，且为3个产权组合，再加上市场成交萎靡，2000万都难以成交。张鸣说，就算2000万元卖掉，也完全不够“连本带息”4000万的购房成本。“我现在不想卖房，卖掉也抵不上债务，反而大家涌过来要我还债，不卖还有个房子。”“如果当时500万定金不要了，我也就亏个500万元，最起码比现在亏损2000万元要好很多。”

　　张鸣说，他们所用的炒房资金，70%来自银行或社会融资，现在下跌百分之三四十，再加上融资利息成本百分之一二十，即便现在把房子卖掉，还有百分之一二十的资金缺口。

　　“亏的多，赚的少。现在，80%的人（炒房者）还套在里面，资产被掏空且已经资不抵债，只有两成温州[WenZhou]炒房者全身而退。”温州[WenZhou]资深炒房者陈先生认为，融资比重过大，财务成本很高，尽管之前房价[FangJia]翻番，但炒房者在频繁交易中，所得利润比较有限。

　　一旦套牢，房价[FangJia]下跌三四成，再加上利息等财务成本，炒房者大多资不抵债。2010年，陈先生卖掉除杭州、温州[WenZhou]共两套自住外的所有房产，带上孩子、老婆移居杭州。

　　>>>七成炒房资金来自借款

　　据调查09年初，在防通胀气氛中，温州[WenZhou]房价[FangJia]先于全国开始飙涨，且一直持续到2010年底。其间，温州[WenZhou]炒房者几乎陷入疯狂状态，期房外加价几百万元司空见惯。

　　在2009~2010年这轮房价[FangJia]高涨中，温州[WenZhou]炒房客主要由50%的企业主、20%的专业炒家，还有30%的官员和跟风者组成。

　　但真正的“分水岭”出现在2010~2011年期间，“限购令”等房地产调控[DiaoKong]政策迭出，张鸣等众多高位介入的温州[WenZhou]炒房者开始套牢。

　　由于房价[FangJia]快速上涨，炒房动用资金量大，一般投资人已经难以撬动。本报记者调查发现，之前温州[WenZhou]高利率的民间借贷资金，一部分通过企业、炒房者流入房地产市场。一位房产中介人士说，开发商高息融资建房，炒家高息借款炒房，已经成为业界公开的秘密。

　　去年7月，一份中国人民银行温州[WenZhou]市支行监测报告显示：温州[WenZhou]约20%的民间借贷资金最终流向房地产市场。据保守估计，温州[WenZhou]直接或间接进入房地产市场的信贷资金至少占贷款总量的1/3，而且50%以上的贷款以房地产作为抵押保全品。

　　>>>“卷土重来”只是传说

　　最近有传言说，温州[WenZhou]炒房客卷土重来，深圳等沿海城市[ChengShi]成看房热门。“现在问题都解决不了，不可能去买房。”对此，张鸣、陈先生均认为，这极有可能是开发商，借用温州[WenZhou]炒房客名义，人为炒作提振楼盘[LouPan]销售信心。

　　对此，泰和房产总经理林育、平安总经理姜毅、哥伦布房产总经理陈平等温州[WenZhou]营销机构负责人在接受本报记者采访时也认为，这一轮房地产调控[DiaoKong]及温州[WenZhou]民间借贷危机等，对温州[WenZhou]炒房客打击很大，所谓其卷土重来“炒作成分过大”。

　　多位一线中介人士向本报记者反映，最近几个月，温州[WenZhou]房产交易量上升，主要为刚性需求和改善性需求，一般建筑面积在120平方米之内。

　　日出房产中介小李说，他上半年已交易十多套中小户型房子，没有一套为投资买房。“小户型房源[FangYuan]稀缺，成交比较好，价格有所上涨。而大户型房子扎堆，成交萎靡，价格在继续下降。

　　他们认为，实体企业状况不佳，上半年六成温州[WenZhou]规模以上工业企业出现减产或停产，实业资本进入房地产动力锐减；资金运作成本高，交易及融资成本在15%左右，如果房价[FangJia]上涨未超过15%以上，投资就意味着保本或亏损。

　　更关键的是，尽管信贷加大、通胀压力犹存，但“限购令”等调控[DiaoKong]政策继续执行，房价[FangJia]不可能出现大跌或大涨，炒房者对房地产投资前景已经不看好。

　　【曾经的辉煌】

　　>>>净赚上千万三亚上演“凤凰岛”传奇

　　主打“养生度假”的公寓均价高达7万元/平方米，一期的4号、5号楼共计700套房源[FangYuan]在1月11日开盘当天，就销售一空。

　　这个“疯狂的楼市[LouShi]”版本发生在海南三亚，这是海南国际旅游岛规划获批后，新一轮楼市[LouShi]出现投资热潮的一个缩影。

　　09年底的时候，就有几位温州[WenZhou]商人到海口来买别墅，总投资将近一个亿。在今年1月初，很多温州[WenZhou]人就到海口，投入了上亿资金，买下了海口市一个楼盘[LouPan]的100多套房子。

　　这些投资性行为背后是海南房价[FangJia]的飞速上涨。2009年全年，海南商品房销售面积560.34万平方米，同比增长50.5%；商品房销售额351亿元，同比增长73.2%。其中，在国际旅游岛上报国务院批准的12月份，海南全省商品房销售面积124.69万平方米，环比上涨158.80%。

　　海南温州[WenZhou]商会相关人士透露，温州[WenZhou]资本投资海南地产开发的资金约达100亿元，光是一个五星级酒店的三亚国光豪生项目的投资就有十多亿。

　　无论如何，在凤凰岛成为三亚楼盘[LouPan]价格制高点之后，陈璐并没有表示出太多的担忧，“三亚是中国唯一的热带滨海城市[ChengShi]，靠山靠海，这个价格如果跟上海、杭州的江景房比起来，并不算高，但这里的风景，是远甚于江景房的。”

　　>>>砸1亿买南京百套房房价[FangJia]越高越炒

　　在南京楼市[LouShi]经历“全线上涨”后，“炒房团”又再度来宁，在周末房市上突然发力，一口气买下了近百套房源[FangYuan]。不少南京的普通买房人惊呼：越贵越有人炒，楼市[LouShi]到底是怎么了？

　　位于江北的明发城市[ChengShi]广场[最新消息价格户型点评]上周六新推出了250套房源[FangYuan]，户型以两房与三房的为主，面积在80平方米到120平方米左右，销售均价达到了9000多元，距离“破万”已经不远。“正式开售前几天，一批温州[WenZhou]人找到我们，要求购买一整幢楼”，明发城市[ChengShi]广场项目经理费晟表示，这批“炒房团”一共有三四十人，最后联合买下80多套房源[FangYuan]，每平方米均价在万元上下。

　　“这批炒家的实力真是捉摸不透”，一位知情人告诉记者，事先他与“炒房团”的成员交流过，有的人表示很看好南京江北的未来发展，房价[FangJia]一定还会继续涨；但同时又认为一万元的价格过高，是否出手还要考虑考虑。“没想到，一买就是80多套，将近1个亿元的资金啊！”这位知情人感叹道。

　　同样在周末推新房的宁南金地自在城也遭遇了“疑似炒房团”。有消息传出，“炒房团”分别来自温州[WenZhou]和徐州，分别买下了近10套房源[FangYuan]。所不同的是，温州[WenZhou]炒房团选择的都是140平方米的大户型，而徐州炒房团则选择了小户型，且全是一次付清。

　　记者随后向该楼盘[LouPan]的销售经理刘小姐求证，她笑着说：“来买的人确实很多，不过不是炒房团”。据介绍，房子均价为每平方米9800元，比去年首期开盘时，涨了2000元。“新推的167套房子，差不多消化了85%”，她说。

　　房价[FangJia]越高越有人买，似乎印证了“买涨不买跌”的市场心态，如今普通买房人逐渐被挤入楼市[LouShi]的“旮旯”里。网上数据显示，双休日两天，南京全市一共认购商品住房677套，基本与去年楼市[LouShi]热销时期水平持平，分布在江北、城南、城中等房价[FangJia]涨速较快区域。开发商公布的信息称，江北明发城市[ChengShi]广场250套新房源[FangYuan]销售了90%，卖到1.7万，比之前涨了2000元的城南雅居乐[简介最新动态]花园，新推126套房源[FangYuan]销售近80套。

　　业内人士表示，“炒房团”的加盟显然不是一个好信号，开发商可能在炒家的影响下继续推高价格，普通买房人只能继续“望房兴叹”。该人士称，如果再不遏制市场上非理性的投资、投机行为，南京楼市[LouShi]迟早要出大问题，直接危害房地产市场的长期健康发展。

　　>>>十年路线图：从上海到迪拜

　　一群拥有“中国犹太人”之称的温州[WenZhou]客，在十年间横扫北京、上海、杭州、南京等钻石级一线房市，掘金武汉、重庆中西部省会和海南经济特区，跨越重洋瞄准迪拜、美国海外房产，所到之处，无不风声鹤唳。

　　开发商大拉横幅欢迎温州[WenZhou]投资客，地方政府则乐观其成，甚至积极推动。在房地产新政调控[DiaoKong]下，炒房团正面临着前途未卜的未来。当年他们挥金如土豪气下订上百套商品房和商铺，如今却忍痛割肉抛售房产套现。

　　无论如何，这是温州[WenZhou]民营资本在金融领域的一次重要尝试。有人说，他们是近年来房价[FangJia]飙升的罪魁祸首，也有人说，从散兵游勇到专业团队作战，温州[WenZhou]客炒作手段快狠准令人咋舌，是非功过应留待后人评说。21世纪网描绘了温州[WenZhou]炒房团十年路线图，以细细回顾这些年温州[WenZhou]热钱的房市轨迹。

　　【合肥“炒不热”】

　　>>>首批城市[ChengShi]住房信息联网合肥在内

　　日前，包括合肥在内的全国40个重点城市[ChengShi]住房信息联网，将堵住投资客异地炒房的“漏洞”。住建部相关人士表示，未来该系统将扩大到500个主要地级市，个人名下到底有几套房，一查就知道了。

　　住建部相关人士证实，在6月30日前全国已有40多个城市[ChengShi]完成了与住建部的个人住房信息联网，住建部最终选择40个城市[ChengShi]作为第一期的联网城市[ChengShi]。这40个城市[ChengShi]包括4个直辖市、26个省会城市[ChengShi]以及深圳、厦门、温州[WenZhou]等10个其他重点城市[ChengShi]。住房和城乡建设部已经开始考虑逐步扩大个人住房信息联网的覆盖范围，最终将联网覆盖到约500个地级城市[ChengShi]。

　　昨晚，合肥市房产局有关人士告诉记者，合肥市确实在这40个城市[ChengShi]之中。据介绍，合肥市个人住房信息系统早已实现了全市联网工作，市民个人住房信息一目了然，大大方便了限购区域内的买房资格核查。与住建部联网后，输入个人的身份信息，可以查到在联网的40个城市[ChengShi]里的住房信息。

　　>>>国务院定调从严控制房价[FangJia]反弹

　　“不仅仅是表面上肯定各地调控[DiaoKong]，国务院督查组对地方一些不执行不到位的做法给予了明确警示。”一位接近国务院督查组的人士昨日说。

　　他向记者表示，国务院督查组之行本身，就是定调“从严调控[DiaoKong]”。如果房价[FangJia]反弹态势明朗，中央政府肯定会果断出手。而据记者此前从相关部委了解到信息看，房地产调控[DiaoKong]储备政策早已有之，适时而动无可置疑。

　　督查报告尚未成文

　　上周，在国务院督查组还未完成此次督查报告之际，由某网站流传出一份有关各地督查情况汇总表，被冠以“肯定16省市楼市[LouShi]调控[DiaoKong]”的基调，对此权威人士向记者表示，这种看法是偏颇的。

　　实际上，据了解部分督查组情况的人士透露，国务院督查组对地方一些不执行不到位的做法给予了非常明确的警示，同时也有督查组成员对进一步完善调控[DiaoKong]政策的办法，提出了自己看法。

　　7月下旬，国务院先后派出8个督查组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控[DiaoKong]政策措施情况开展专项督查。此次督查的重点为：住房限购措施、差别化住房信贷政策、住房用地供应和管理、税收政策执行和征管等情况。

　　从已透出的情况看，国务院督查组对16个省市的楼市[LouShi]调控[DiaoKong]效果给予了肯定，但同时也给了湖南、湖北、河北、广东江门市四个省市存在的问题提出要求和建议。

　　其中，对江门落实调控[DiaoKong]政策出现的偏差与不到位之处，督促进行整改；指出湖南和湖北省房价[FangJia]上涨压力仍然存在，建议湖南省从严执行调控[DiaoKong]政策，健全完善制度，确保调控[DiaoKong]目标落到实处，建议湖北省要严格执行调控[DiaoKong]政策，健全完善制度，坚决落实调控[DiaoKong]目标。

　　>>>合肥多家楼盘[LouPan]靠特价[TeJia]房过活

　　备案房价[FangJia]6800元/平米，特价[TeJia]房只卖5800元，合肥一环边楼盘[LouPan]用优惠来吸引客户的注意，这在合肥并不是个案。

　　5790元/起 特价[TeJia]仅十套

　　288套房源[FangYuan]，合肥合作化路边某楼盘[LouPan]推出其70年公寓项目，从合肥物价局的备案显示，这栋楼的均价为7243元。但楼盘[LouPan]售楼处内“10套特惠房”的广告海报很是醒目，广告上清楚的显示出特价[TeJia]房的单价以及原本的价格，其中包括8套毛坯房和2套精装房。

　　（合肥某楼盘[LouPan]开盘现场 HOUSE365资讯中心）

　　8套毛坯的优惠价比原本的单价低了1000元，以房价[FangJia]最低的1104号房源[FangYuan]为例，备案价为6790元，而优惠之后的房价[FangJia]为5790元，43平米的小户型的总价在25万元左右。精装房源[FangYuan]优惠后比先前每平米便宜了500元。

　　“有特价[TeJia]之后肯定比没有优惠好，能吸引人气。”项目销售员无奈的说：“也就靠特价[TeJia]房卖出去房子了，市场不好，现在很多楼盘[LouPan]像办法度过这个难关。”在特价[TeJia]活动推迟一周后，当问及特价[TeJia]房还有多少套时，对方坦言：“还有选择空间”。

　　尝到甜头后“特价[TeJia]”到底

　　在一环边能买到低于6000元的房子，在合肥某楼盘[LouPan]销售员余露看来很是难得：“这是公司迫于市场压力的选择，现在客户对房价[FangJia]都很敏感，我们这边报高了，他们就会被其他优惠房源[FangYuan]吸引”。

　　而且竞争压力也是开发商愿意特价[TeJia]的原因，就连在房价[FangJia]普遍超7000元的黄潜望版块，也时不时会有6000多元的特价[TeJia]房出现。潜山路某楼盘[LouPan]一直是蜀山区的热点楼盘[LouPan]，因公寓房源[FangYuan]的热销，2012年上半年的销量排在蜀山区的第一位，但仅几个月大户型房源[FangYuan]也出量不差。

　　据知情人员了解到，该楼盘[LouPan]把120多平米的房子降到7000元以下，而180平米的房源[FangYuan]价格不变，比小面积的房源[FangYuan]至少高出400元。内部员工透露，120多平米的房源[FangYuan]因为价格优势也基本售罄。

　　在特价[TeJia]房源[FangYuan]销售一空时，项目趁周末的机会再推5套特价[TeJia]房源[FangYuan]，均价仅有6650元/，“房源[FangYuan]是准现房，购房者的认可度比较高，特价[TeJia]肯定会促进销售”。

　　清盘楼盘[LouPan]更愿特价[TeJia]销售

　　位于黄山路的某楼盘[LouPan]在7月已经整体交付，目前还有部分房源[FangYuan]在售，“正在清盘销售，以前的房子都在7000元以上，现在6650元起价。”项目工作人员说。

　　同一个区域，东至路某楼盘[LouPan]新开盘楼栋的备案房价[FangJia]已经达到了7700元，低于周边1000元销售，“尾盘特价[TeJia]很正常，房源[FangYuan]不多，开发商希望更快的收工”。黄潜望某楼盘[LouPan]也处于尾盘阶段，据内部工作人员透露，剩余不到50套房源[FangYuan]，近期也准备打包推出，可能会96折销售。

　　在万途营销总经理孙宜庆看来，市场的主题还是“以价换量”，在7月份住宅销量排行榜中，前五名楼盘[LouPan]仅有1家的房价[FangJia]超过7000元，这还是由于别墅与普通房源[FangYuan]一同备案的均价所知，而其他楼盘[LouPan]的房价[FangJia]均不超过6500元，甚至有北城楼盘[LouPan]的房价[FangJia]都低于4200元。