中国房地产[DiChan]学会副会长、北京大学教授

　　陈国强

　　产业地产[DiChan]不是区域发展单纯的分享者，而是发展地方经济的重要推手。作为投资运营商，要和地方成为寻求发展的共同体，并作好产业和地产[DiChan]的完美融合，不可盲目决策。

　　在宏观调控依旧持续的影响下，具有地方经济“硬”支撑的产业地产[DiChan]，眼下正在持续升温。但并非都有足够的理性。

　　通常所说的产业地产[DiChan]其实是广义上的。它实际上是房地产[DiChan]业和旅游、养老、物流、工业等其他产业双重或多重组合下的新兴地产[DiChan]运营模式。除了我们熟悉的一些形态外，产业地产[DiChan]还有其他类型，比如临空产业地产[DiChan]、创意产业地产[DiChan]、信息产业地产[DiChan]、生物医药产业地产[DiChan]、环保产业地产[DiChan]、总部经济等等。

　　现在的产业地产[DiChan]和之前的产业园区相比起来，二者之间存在一定的区别。首先在投资运营主体上，过去各地各种形式和规模的产业园区，其投资运营主体是地方政府或有地方政府背景的管委会，而现在的产业地产[DiChan]，民营企业则扮演了投资运营的主体；其次，在运营重点上，过去的产业园区主要侧重于招商引资，而现在的产业地产[DiChan]是产业为表、地产[DiChan]为里；最后，在政策工具和运营手段上，现在的产业地产[DiChan]主要是提供运营和配套服务，这和过去以“三减两免”为主要政策工具也有很大差别。

　　近年来，产业地产[DiChan]之所以广受关注并快速复制和成长，其发展机遇有以下几点：首先是区域经济的发展机遇。对地方政府来说，无论是产业地产[DiChan]，还是产业园区，对地方经济的贡献是有目共睹的，地方政府优先考虑的是如何带动地方经济发展，刺激投资，创造税收。往往，一个成熟的开发区或者一个成熟的产业地产[DiChan]项目，不仅可以解决当地的就业问题，还可以增加税收，提升区域价值，对周边的区域也可以发挥比较明显的示范效益或溢出效益。因此，地方政府对产业地产[DiChan]的发展投入了非常高的热情；其次是行业自身发展升级带来的机遇。过去十多年，房地产[DiChan]行业诞生和成长了很多有实力的企业，这些企业已经具备了足够的资金能力、行业经验、社会资源以及资源整合能力，产业地产[DiChan]也自然成为它们顺理成章的新选择；最后，当前的行业调控为产业地产[DiChan]创造了一个新的机遇。调控背景下，商业地产[DiChan]、养老地产[DiChan]、旅游地产[DiChan]等非住宅地产[DiChan]可谓是“因祸得福”逆势扩张。

　　产业地产[DiChan]作为企业转型和拓展战略空间的重要方向，在当前，它既是规避调控、绕开土地招拍挂制约的有效方式，同时和住宅项目相比，它可以获得有别于常规地产[DiChan]项目的高额利润。这表现为以下五个方面的利润点：一是城市基础设施开发所带来的利润点；二是土地一级开发以及土地转让的收益；三是房地产[DiChan]开发的销售利润；四是后期运营管理的利润；还有一个很重要的利润增长点就是土地的增值与溢价收益。

　　成功转战产业地产[DiChan]的关键在哪里？这恐怕是很多企业都非常关心的。产业地产[DiChan]和常规的住宅地产[DiChan]、商业地产[DiChan]相比，其投资运营的要求显然更加复杂。作为产业地产[DiChan]的运营商，需要有更高的资源整合能力和更大范围的招商能力，还需要衔接好政府企业资源，这些都是最基本的要求。最重要的是，产业地产[DiChan]需要同时作好产业和地产[DiChan]的融合与有效衔接。

　　当前，国内产业地产[DiChan]发展过程中出现的一些问题也值得关注。一方面，土地资源的价值如何体现、挖掘和提升，很多产业地产[DiChan]运营商缺乏基本的经验；另一方面，各地很多产业地产[DiChan]都在做低端化的重复性建设，同一个城市同质化的园区较多。

　　企业转战产业地产[DiChan]，需要注意几大风险，并作好相应的管控措施。首先是政策的风险。这里面包括国家宏观层面的产业政策，包括区域的发展规划，还包括地方官员相关的人事变化等等，这些因素的变化都可能会给项目的运营带来风险。其次是资金的风险。由于时间比较长，投资渠道和常规地产[DiChan]相比又有不同的特点，对投资商资金链是个严峻的考验。最后是开发经营的风险。如何做区域运营、城市运营，开发的形态、方式，经营的要素等等，对于新进入的投资运营商而言，在经营管理上，随时随地都可能面临风险。

　　还需要特别强调的是，投资运营商对产业地产[DiChan]要树立一个正确的观念：产业地产[DiChan]不是区域发展单纯的分享者，而是推动地方经济的重要推手。所以，产业地产[DiChan]的投资运营商首先要有正确的发展定位，要和地方成为寻求发展的共同体，在此基础上，才有可能获取投资的受益、开发的收益，这同样也是产业地产[DiChan]真正能够实现可持续发展的基本保证。