本报讯 开发商[KaiFaShang]延期交房的情况常常让购房者头疼不已，家住海口市美祥路的市民郑涛，就遇到了这样的头疼事按照约定本应该在2009年年底交房的小区房，一直拖到现在仍然没有通过质监部门验收，达不到交房条件。记者 刘江浩 通讯员 李明建

　　迟迟不交房，购房者索要违约金

　　据了解，2009年8月份，郑先生[XianSheng]看中了位于海口市滨江路的一个小区，因为最近几年修建起来的滨江路本身道路环境比较优美，而且紧靠着南渡江，郑先生[XianSheng]对于这个位于滨江路旁的小区很感兴趣，并选中了其中一套高层单元的套间，总价格约为64万元。

　　随后，郑先生[XianSheng]与开发商[KaiFaShang]签订了《商品房买卖合同》，合同约定开发商[KaiFaShang]在2009年12月底之前，将具备质监部门办理工程竣工验收备案的房屋交付使用。合同签订后，郑先生[XianSheng]按照要求支付了购房款项，可开发商[KaiFaShang]到了交房时间却仍然没有交房，直到今年上半年，郑先生[XianSheng]所购房屋的小区仍然没有经过质检部门办理工程竣工验收备案手续。

　　郑先生[XianSheng]认为，这样的情况实际上就是没有达到交房的条件，开发商[KaiFaShang]已经构成严重违约，便将开发商[KaiFaShang]告上法庭，请求法院判令开发商[KaiFaShang]支付违约金共计5.3万元（按照64万元购房款的每日万分之一违约金计算）。

　　开发商[KaiFaShang]认为主要是“暴雨惹祸”

　　对此，开发商[KaiFaShang]则认为，他们所开发建设的这一小区项目的开工时间是2007年，至2011年5月竣工验收，在此期间多次发生大雨、大暴雨、台风等，造成工程无法正常施工。而根据当初购房合同第八条的约定：“如遇不可抗力等特殊原因，双方协商解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期”，所以建设工期顺延属于符合条款约定的内容，因此交房时间相应延长也是不构成违约的。

　　不仅如此，开发商[KaiFaShang]还认为，除了“大雨、大暴雨、大台风”这样的不可抗力因素以外，“国家法律法规、政策调整或者是政府行为导致工期延误”，也属于一种特殊原因，遇到这种情况开发商[KaiFaShang]也是可以据实延期，而不属于违约行为。在这个小区的建设过程中，正好遇到我国于2008年10月1日生效施行的《民用建筑节能条例》，为了达到条例中强制性规定的节能标准，他们在施工中又额外增加了这部分内容的施工，单单这部分的施工就耗时了3个半月的工期。

　　此外，开发商[KaiFaShang]还对郑先生[XianSheng]提出的竣工时间提出异议，开发商[KaiFaShang]认为他们的房屋是在2011年5月达到交房条件的，而并非至今没有达到交房条件。

　　法院认定开发商[KaiFaShang]逾期581天交房

　　日前，海口市美兰区人民法院公开审理了此案。一审法院经查明相关事实后认为，开发商[KaiFaShang]提供的气象资料，虽然是具有法定授权气象机构出具的，但是并没有明确指出是何时、何种天气属于合同约定的不可抗力，而且开发商[KaiFaShang]没有按合同约定在发生之日的30天内告之购房者郑先生[XianSheng]，所以对于开发商[KaiFaShang]的“大暴雨说法”不予采纳。另外针对开发商[KaiFaShang]提供的《民用建筑条例》是2008年10月1日开始施行，而开发商[KaiFaShang]和市民郑先生[XianSheng]签订合同的时间是2009年的8月，在条例实施之后签订，所以开发商[KaiFaShang]以此作为延长交房依据也无法构成，不予采纳。

　　根据海口市建设工程质量安全监督站出具的意见，法院认定诉讼房屋具备交房条件是在2011年6月11日。而开发商[KaiFaShang]第一次寄挂号信的时候在具备条件之前，不能视为有效通知，应该以开发商[KaiFaShang]第二次寄出挂号信的时间也就是2011年8月1日，作为延期交房的截止时间。2009年12月29日到2011年8月1日，开发商[KaiFaShang]逾期581天交房。

　　近日，海口市美兰区人民法院就此案作出一审判决，判开发商[KaiFaShang]按照每日万分之一计算，支付逾期交房的违约金3.7万余元。

　　（文中人物为化名）

　　律师点评

　　拒绝接收房屋最好以书面形式

　　针对此案，海南智恒律师事务所王飞雄律师指出，本案当中虽然开发商[KaiFaShang]列举了“天气”、“法规”两个方面的因素，作为交房延期的特殊因素，但是前者因为证明不足且不明确、后者因为时间顺序上不成立，所以法院不予采纳开发商[KaiFaShang]的答辩事由，并按照逾期交房天数判开发商[KaiFaShang]支付3万多元的违约金。

　　王飞雄律师指出，如果开发商[KaiFaShang]违约逾期交房，购房者既可以要求与开发商[KaiFaShang]解除合同，也可以要求开发商[KaiFaShang]承担违约金。此外针对本案中涉及的“收房”问题，需要提醒市民和读者朋友：如果在交房的时候，开发商[KaiFaShang]通过邮寄或者通过购房人留下的正确的联系方式，对交房事宜予以正式通知后，购房者若采取不予理睬的态度，那么通常在达到一定的期限后，将视为购房者默许接收房屋。所以如果购房者认为房屋达不到接受条件，最好选择书面形式拒绝接收以更好的维权。