自2011年调控升级以来，过去单边向上的市场[ShiChang]格局已经被打破，转而进入供求两端相持的新局面。去年市场[ShiChang]的主基调是开发商通过降价去主动迎合需求方，而进入2012年后，整个行业大环境发生了转变，政策面明显趋缓，需求一方依然维持在2011年的状态，“非降价不成交[ChengJiao]”，但供应方却逐渐出现了变化，2012年以来市场[ShiChang]交易量的起落，其对应的其实是市场[ShiChang]平衡点的得失。

　　各重点[ZhongDian]城市[ChengShi]市场[ShiChang]出现年底翘尾征兆，部分城市[ChengShi]交易量超过了今年6月份时的高点，金九银十才刚落空，原本外界普遍认为最后两个月市场[ShiChang]将在平稳中度过，但丌料却再起波澜。应该说，今年以来，大家始终有一种感觉，市场[ShiChang]的起伏似乎总是不在预计轨道中；因此，我们认为有必要将当前市场[ShiChang]的核心脉络进行梳理。

　　事实上，自2011年调控升级以来，过去单边向上的市场[ShiChang]格局就已经被彻底打破，转而进入一个供求两端相持的新局面。由于调控持续升温，市场[ShiChang]需求一方迅速进入观望，导致市场[ShiChang]交易量急剧萎缩，因此去年一整年，市场[ShiChang]的主基调是开发商通过降价去主动迎合需求方，当供求双方在价格上达到新的平衡点时，市场[ShiChang]交易量即可得到释放。而进入2012年后，整个行业大环境发生了转变，政策面明显趋缓，此时我们发现的情冴是：需求一方依然维持在2011年的状态，“非降价丌成交[ChengJiao]”，但供应方却逐渐出现了变化，从这个层面上讲，2012年以来市场[ShiChang]交易量的起落，其对应的其实是市场[ShiChang]平衡点的得失。

　　简单来讲，今年上半年，全国性品牌房企在营销端大多延续去年的走量原则，尤其在5、6月份，由于时逢冲击半年度业绩的时间点，因此推案量和促销力度都达到阶段性高点，此时市场[ShiChang]供求平衡点形成，交易量走高；而进入下半年之后，尤其是进入四季度后，由于一线房企业绩完成情冴普遍较好，加上去年以来持续降价所带来的利润损失，导致这部分前期降价的主力阵营开始趋于保守，此时市场[ShiChang]平衡失去，交易量走平甚至下滑；那么，说到11月以来的市场[ShiChang]再度上行，其中起到关键作用的正是在之前丌怎么活跃的中小型企业、甚至地方性企业，在一线房企普遍求稳的情冴下，这部分中小型房企由于正逐渐面临年度销售指标压力，陆续在年底加大了营销力度，这在11月份各大重点[ZhongDian]城市[ChengShi]项目销售排行榜上就可明显看出。

　　对于2012年的最后一个月，鉴于近期各大城市[ChengShi]新申请预售证的项目数量明显增加，预计在高供应的推动下，12月市场[ShiChang]交易量应有望维持在11月的高点上。至于2013年之后，当前的市场[ShiChang]格局会否出现变化，需求一方的心态会否发生转变，这将取决于明年经济面和政策面的动向。

　　11月土地市场[ShiChang]同比量价齐升，总价排行榜门槛上升

　　2012年11月，十大重点[ZhongDian]城市[ChengShi]的土地成交[ChengJiao]总占地面积为1200.98万平方米，同比上涨40%,，总金额为828.11亿元，同比上涨32%，全国十大城市[ChengShi]来看，武汉，上海，南京等地土地成交[ChengJiao]量较大，除北京，广州等城市[ChengShi]同比下跌外，其他城市[ChengShi]均上涨，其中武汉，深圳，杭州涨幅较大；从环比来看，11月成交[ChengJiao]面积与成交[ChengJiao]金额均较10月均有所上涨，市场[ShiChang]成交[ChengJiao]热度持续攀升。

　　从排行榜来看，总价入榜门槛较上月有所上升，其中南京下关地块以56.2亿总价成为榜首，同时也成为今年目前为止的全国总价地王。单价排行榜方面，入榜门槛较上月略有下降，上榜地块仍主要集中在一线城市[ChengShi]，其中上海有4幅土地上榜，广州有3幅土地上榜，另外深圳，杭州，宁波等各有一幅土地上榜。

　　11月重点[ZhongDian]城市[ChengShi]市场[ShiChang]交易量呈现翘尾

　　2012年11月，绝大多数重点[ZhongDian]城市[ChengShi]供应量环比大幅上升，平均涨幅达51%，武汉、广州和深圳等城市[ChengShi]涨幅靠前，部分城市[ChengShi]月供应量创年内新高；在供应放量的推动下，11月多数城市[ChengShi]成交[ChengJiao]量明显好于“金九银十”，深圳、天津、武汉等城市[ChengShi]成交[ChengJiao]量创下年内新高，其他城市[ChengShi]也基本都接近于今年单月的最高值。从同比数据上来看，重点[ZhongDian]城市[ChengShi]成交[ChengJiao]也是大幅上涨，平均上涨幅度高达145%；而与去年全年的月均水平相比，平均涨幅也达到74%。整体来看，11月楼市出现翘尾行情，今年底或将迎来暖冬。

　　在我们看来，11月楼市出现翘尾行情，主要原因还在于中小房企为冲刺全年业绩而加大推案和促销力度所致。由于全国性大型房企早早锁定了全年销售业绩，进入11月以来，项目营销力度有所减弱，而中小房企则趁势加大力度，为年度业绩全力冲刺。以上海为例，11月进入项目成交[ChengJiao]面积排行榜前列的均为中小型房企，销售均价也都在15000元/平方米以下。正是这一波以中小型房企为主的低价攻势，使得重点[ZhongDian]城市[ChengShi]11月的成交[ChengJiao]量出现回升。本月典型城市[ChengShi]成交[ChengJiao]均价基本与上月持平，涨跌幅大多保持在5%以内。深圳本月成交[ChengJiao]均价环比下降了5.26%，经历四个月之后重新回到2万以下。

　　从存量角度看，11月重点[ZhongDian]城市[ChengShi]存量进一步下降，除北京外，杭州、南京、武汉和厦门等城市[ChengShi]的存量也都明显低于去年同期，市场[ShiChang]库存压力明显减轻；另一方面，从绝对水平看，北京、上海、天津、重庆等城市[ChengShi]当前存量仍在1000万平方米以上，因此从短期来看，企业依然需要随时关注这部分城市[ChengShi]的项目销售状况。