54城新房成交面积[MianJi]创年内新高！“如果以2009年楼市[LouShi]温度为100度，2012年1-2月楼市[LouShi]陷入冰点计算，目前的楼市[LouShi]温度在50度左右。”中原地产市场[ShiChang]研究部总监张大伟如是形容暖冬行情，与此同时，他还指出，在限购与限贷持续的情况下，市场[ShiChang]不会出现抢购的现象。

　　11月全国楼市[LouShi]供需两旺

　　供需两旺或许是对“50度”最好的印证。中原集团研究中心指出，政策[ZhengCe]预期平稳、新增供应显著增加是促成11月新房成交量创新高的主要原因。供应方面，其监测的22个城市[ChengShi]11月的供应量较10月大增；而成交方面，54个城市[ChengShi]新房成交量更是超越了今年7月的最高位，成为了2012年的月度新高。

　　具体到数据而言，中原集团研究中心监测结果显示，11月前四周合计供应面积[MianJi]为909.71万平方米，远超10月供应面积[MianJi]（457.59万平方米），增幅高达98.8%。与此同时，54个城市[ChengShi]新房总成交面积[MianJi]超过2800万平米，略高于7月的成交面积[MianJi]。其中，上海、深圳、成都、长沙、海口、哈尔滨、兰州、吉林、济宁等9大城市[ChengShi]11月成交面积[MianJi]均已创今年以来的新高。

　　在供应增加的同时，楼市[LouShi]可售面积[MianJi]也随之下滑，不过由于前期积累的库存较多，典型城市[ChengShi]的可售面积[MianJi]仍然高企。从银河证券跟踪的数据来看，十一月份，十大城市[ChengShi]的供应量比十月份上升，但低于九月份，供应量为11.1万套；而本月成交量上升至10.8万套，但仍小于供应量，从而使得十一月份楼市[LouShi]的成交量与批售量的比值略降至97.4%。

　　对此，张大伟表示，虽然从数据上看，无论是从全国还是30个城市[ChengShi]的住宅销量，同比均呈现明显的回暖迹象，但由于存量仍在高位，库存消化速度有限，房企的拿地规模和开工速度并未出现同比例的提升，这反映开发商仍保持相对谨慎的态度。由此预计，年末住宅市场[ShiChang]成交量有望维持平稳态势。

　　单月数据难代表市场[ShiChang]

　　“用单月或者单季度供应销售差距不能代表市场[ShiChang]，”张大伟特别指出，目前媒体提及的市场[ShiChang]出现抢购的现象并不存在，即使是销售最火热的项目开盘也最高去化8-9成，暂时无项目能够当天售罄。

　　中房信分析师薛建雄也对和讯房产表示：“虽然现在上海也出现一些要托关系购买的热门楼盘，但滞销的盘也不少，楼市[LouShi]目前只是处在合理回升阶段，有助于加快挤出泡沫。”

　　张大伟还表示：“市场[ShiChang]在高性价比房源和低重价房源部分的确供需失衡，这也影响了价格上行。”他指出，虽然上行的趋势明确，但暴涨的可能性不存在。

　　伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖则指出，由于业主普遍对后市抱有信心，所以短期内房价下跌的可能性不大，但调控政策[ZhengCe]依旧从严，明年年初管理层或将在加大楼市[LouShi]供应方面做出政策[ZhengCe]部署，所以未来房价大幅上涨的可能性也非常小。

　　那么，成交回暖是否将引起政策[ZhengCe]层面的调整？在几家证券公司看来，根据住建部和其他官员的表态判断，整个政策[ZhengCe]环境不会有大的变化；而地方公积金政策[ZhengCe]等继续微调支持刚性需求购房，房产税扩大与征收的模式仍不确定；从国务院副总理李克强的讲话来看，未来，不管一线城市[ChengShi]怎么调整，二三线城市[ChengShi]的发展是比较确定的。

　　“金秋银冬”或成新周期

　　不论“喊话式”调控是否将得到更为严格的执行。值得注意的是，业内已经普遍开始认可“暖冬”这一说法，这也意味着，年底的翘尾行情或构成楼市[LouShi]成交的新周期，一方面，金九银十的效应将出现淡化，另一方面，年末的行情将得以延续。

　　北京麦田房产(博客,微博)市场[ShiChang]分析师张叶松就认为，这一“翘尾”体现了在限购政策[ZhengCe]下逐渐形成的新市场[ShiChang]规律，即9月、10月由传统旺季转变为相对淡季，而在政策[ZhengCe]不发生改变的情况下，“翘尾”或将成为一种市场[ShiChang]常态。

　　薛建雄强调：“暖冬行情对大的经济面和房地产业都有好处，1月中旬后楼市[LouShi]就回进入冬季休整期，会自然降温的。”

　　张大伟则更为直接地指出，整体价格继续微涨已经成为定论，政策[ZhengCe]将依然以重申为主，不会有更加码的政策[ZhengCe]出台，年底的信贷额度可能趋紧，信贷政策[ZhengCe]将是影响年末市场[ShiChang]走势的关键政策[ZhengCe]。