楼市[LouShi]“暖冬”幕后

　　谁点燃了冬天里的一把火？

　　在楼市[LouShi]整体量价及政策预期[YuQi]平稳背景下，部分购房者[GouFangZhe]选择年末集中入市。

　　东地产[DiChan] 汪露 报道

　　火热的行情背后，是谁在买单？

　　《东地产[DiChan]财经周刊》（以下简称“《东地产[DiChan]》”）记者调查发现，年底的楼市[LouShi]的热情是由一大部分刚需族和小部分置换客共同点燃。

　　中国式买家：谁在出手？

　　从楼市[LouShi]成交价格走势来看，11月份均价21776元/平方米，环比、同比变化幅度都不大。

　　同策咨询研究中心分析师许之静认为，这说明了当前市场[ShiChang]还是以刚需产品为主导，但其中不乏一些进行实质性降价的中高端改善项目。

　　链家地产[DiChan]研究部张旭也表示，楼市[LouShi]“暖冬”行情，带动了全年成交量首次同比正增长。目前购房者[GouFangZhe]入市积极性有明显增加，尤其是之前观望的刚需客户再度入市。其主要原因是对于市场[ShiChang]预期[YuQi]相对乐观，近期也未出现明确的收紧信号，购房者[GouFangZhe]看涨明年市场[ShiChang]。

　　《东地产[DiChan]》注意到，11月份成交前5名的住宅楼盘，均价最高的朗诗未来树只有13129元，套均总价95万；成交第一名的御龙锦园均价7744元，套均总价82.7万。

　　不跌反涨：被改变的预期[YuQi]

　　王长虹和许多打拼在上海的外地年轻人一样，即便带着“高学历”的光环，以都市白领的身份出入于伫立上海最繁华地段的楼宇之间，然而想要在上海成为“有房一族”却难上难。手握有限的首付，看遍了上海所有的郊区盘，绕开“金九银十”的旺季，预计年底房价会有所下跌。进入11月，价格方面依然没有太大的变化，甚至有微上调的态势，王长虹决定在2013年之前，完成自己的“有房梦”。

　　和王长虹一样预期[YuQi]落空的大有人在，成交的持续回暖让购房者[GouFangZhe]期盼楼市[LouShi]年底促销的心愿难以实现。

　　对此，许之静认为，市场[ShiChang]表现持续良好，且临近年末出现翘尾之势，和买方对楼市[LouShi]的预期[YuQi]有很大关系。在“金九银十”后，出现小幅涨价或者收紧优惠的行为，使得购房者[GouFangZhe]预期[YuQi]落空，因此出现年末“抄底”行为。

　　汉宇地产[DiChan]董事总经理施宏叡也认为，一方面是楼市[LouShi]政策的调控压制了部分刚性置业处于“潜伏”状态，在过去的2010-2011年中这种现象持续加重，使得“潜伏”大军的累积数量越来越大。另一方面是房价的后市预期[YuQi]发生转变。随着十八大的闭幕，多数置业者对于房价涨跌的预期[YuQi]发生变化，尤其是对于刚性置业者而言，这种转变更为普遍，很多购房者[GouFangZhe]认为后市的房价会有所上涨。

　　部分购房者[GouFangZhe]观察数月，在楼市[LouShi]整体量价及政策预期[YuQi]的平稳背景下选择年末集中入市，进一步推动了楼市[LouShi]年末成交的翘尾行情。

　　前景渐明：拨云见日

　　国家统计局数据显示：2012年1-11月份，全国商品房销售面积91705万平方米，同比下降上涨2.4%。单月情况看，11月商品住宅销售面积环比大增23.9%，销售金额环比上涨18.3%。此外，国家统计局公布数据显示，2012年11月，全国房地产[DiChan]开发景气指数为95.71，比上月提高1.15点。

　　张旭表示，11月商品住宅成交量环比大幅上涨，印证楼市[LouShi]暖冬行情。不过，从待售情况看，住宅库存压力仍然存在。他同时认为，房地产[DiChan]开发景气指数连续2月回升，正逐渐走出底部。今年房企销售业绩普遍超出预期[YuQi]，资金回收和融资状况有很大改善，并持续拿地补仓，房企信心整体都有明显恢复。但仍然面临很多不确定性。明年楼市[LouShi]调控政策走向仍然不明确，加强房地产[DiChan]调控的表态也只能说明调控难以放松。

　　对于此轮“暖冬”行情的出现，业内人士认为是政策导向的结果。

　　中原地产[DiChan]研究部总监宋会雍告诉《东地产[DiChan]》，“暖冬”行情的主导因素是政策风向波动，其可持续性比较有限。这种波动并不产生新的市场[ShiChang]需求，只是左右需求的释放节奏。在高潮期，部分消费需求提早释放，市场[ShiChang]情绪回落后，又跟随出现客户积累不足的低潮。

　　世联地产[DiChan](002285,股吧)华东区域总经理袁鸿昌也指出，经过了宏观调控，我国的房价基本上稳定下来，暴涨暴跌都不大可能，投资客大部分被排除在市场[ShiChang]之外，房企也基本告别了暴利时代。从抵抗货币贬值的方式看，尽快拥有资产是不错的保值方法，房子自然也在其中。