汇丰首席美国[MeiGuo]经济[JingJi]学家凯文?罗根日前接受中国证券报记者采访时表示，美联储推出的第三轮量化宽松措施（QE3）将通过降低抵押贷款利率，推升新房和二手房需求来帮助美国[MeiGuo]房地产市场[FangDiChanShiChang]复苏，未来一年美国[MeiGuo]房价平均水平有望上升5%左右。

　　他预计，本轮资产购买计划可能会一直持续到2013年底，规模约为6000亿美元，在此期间房地产市场[FangDiChanShiChang]和耐用消费品将是受益最多的领域。如果QE3能够达到目标，投资者风险偏好将增强，这会导致更多资金流入新兴市场资产，对于当地经济[JingJi]增长和股票市场应会起到积极作用。

　　QE3有助推升购房需求

　　中国证券报：QE3将主要购买抵押贷款支持债券（MBS），这会给美国[MeiGuo]房地产市场[FangDiChanShiChang]带来怎样的影响？

　　凯文?罗根：美联储购买MBS将影响房地产市场[FangDiChanShiChang]，这主要是通过降低抵押贷款利率，从而增加新房和二手房需求来实现。

　　由于MBS的供应是相对固定的，美联储的购买计划应该会推升MBS的平均价格，从而降低现有的和新发行的MBS的平均收益率以及利率。在平均利率下降的条件下，会有更多的准置业者能够负担得起抵押贷款或者获得比以前更多的抵押贷款。随着有意置业者的需求上升，房屋销售将上升，将支持房价上涨。

　　中国证券报：美国[MeiGuo]房地产市场[FangDiChanShiChang]是否已经触底？

　　凯文?罗根：是的，市场已经走出谷底。从数据表现来看，今年以来的美国[MeiGuo]新建住宅销售年化水平达到36万套，高于2011年30.7万套的水平。二手房屋销售年化水平为454万套，同样高于2011年时428万套的水平。房屋销售价格中位数也显露出温和上升的趋势。同时住房止赎数量也以较2011年更快的速度下降。

　　中国证券报：你对未来美国[MeiGuo]房地产市场[FangDiChanShiChang]的复苏有何预期？

　　凯文?罗根：我们预计未来一年房地产市场[FangDiChanShiChang]将逐步改善，房屋销售和新屋建筑数量将出现稳定、温和的上升。同时我们预计，未来一年全美房价平均水平将上涨5%左右。不过即便实现上涨，房价水平仍然会比2006年的峰值低25%左右。

　　QE3总规模或达6000亿美元

　　中国证券报：美联储并未设定QE3的实施时间和总规模，你对此有何预期？

　　凯文?罗根：我们预计本轮资产购买计划可能会一直持续到2013年底，整个规模约为6000亿美元。

　　中国证券报：QE3会否对美国[MeiGuo]经济[JingJi]产生实际影响？哪些领域受益最多？

　　凯文?罗根：QE3首先有助于推动住房市场复苏；其次将对所有金融资产提供支持，这主要是因为在美联储购买MBS的同时，出售MBS的投资者可能会购买其他金融资产，从而推升这些资产的价格，因此而形成的“财富效应”将影响私人消费决策；第三是对长期利率施加下行压力。

　　QE3实施后，房地产市场[FangDiChanShiChang]和耐用消费品应该是受益最多的领域。

　　中国证券报：你对未来美国[MeiGuo]经济[JingJi]增长前景的预期如何？

　　凯文?罗根：我们预计未来一年美国[MeiGuo]国内生产总值（GDP）仅会实现温和增长，今年第四季度到明年第四季度期间增长约1.9%，略高于我们对2012年全年1.6%的增速预期。

　　中国证券报：QE3将如何影响新兴市场的经济[JingJi]发展和股市走势？

　　凯文?罗根：我认为QE3应该会给新兴市场经济[JingJi]和股市带来正面影响。如果QE3政策能够成功达成其目标，美国[MeiGuo]的经济[JingJi]增长就会更快一些，全球范围内的投资者将会更乐于在投资方面承担更大的风险。在这种情况下，更多资金可能会投入新兴市场资产，这对新兴市场经济[JingJi]发展和股票市场应该是积极的。

　　二手房销量创27个月新高美国[MeiGuo]房地产市场[FangDiChanShiChang]进入复苏阶段

　　19日公布的数据显示，美国[MeiGuo]8月二手房销售量上升7.8%至年化482万套的水平，为27个月以来最好表现。8月新房开工量则上升2.3%至年化75万套的水平。

　　在今年美国[MeiGuo]经济[JingJi]整体表现中，房地产市场[FangDiChanShiChang]成为少有的亮点。对此分析人士认为，房价处于低位及长期的低利率政策刺激共同提振了购房需求回升，美国[MeiGuo]房地产市场[FangDiChanShiChang]正明显从低谷中走出。预计美联储上周推出的第三轮资产购买计划（QE3）将为房市复苏提供更进一步的支持。分析人士表示，美国[MeiGuo]房地产市场[FangDiChanShiChang]显然已经进入“复苏模式”。

　　房市数据向好

　　美国[MeiGuo]房地产经纪人协会（NAR）19日公布的数据显示，8月美国[MeiGuo]二手房销量达到年化482万套的水平，好于分析师预期的460万套，为2010年5月以来最好表现。相比去年同期，8月份的二手房销量上升了9.3%，连续第14个月实现同比增长。8月二手房销售价格中值同比增长9.5%至18.74万美元；库存环比增长2.9%至年化247万套，按现有销售速度需要6.1个月全部消化，为今年1月以来最低水平。

　　NAR首席经济[JingJi]学家劳伦斯?云表示，房地产市场[FangDiChanShiChang]正在以更强的动力复苏，预计2012年房屋销售量将达到五年高点，房价将达到四年高点，“很明显我们正在从低谷中走出”。

　　同一天美国[MeiGuo]商务部公布的数据显示，8月美国[MeiGuo]新房开工量环比上升2.3%至年化75万套的水平，衡量未来需求水平的新房营建许可与7月份的四年高点基本持平，为年化80.3万套。值得注意的是，新房市场上占比最高的独栋房屋开工量在8月份达到年化53.5万套，创下28个月新高，同比增幅达到27%。

　　房市持续向好带动住房建筑商信心走强。全美住房建筑商协会（NAHB）18日公布的数据显示，9月份美国[MeiGuo]住房建筑商信心连续第五个月回升，NAHB/富国住房市场指数（HMI）达到40，为2006年7月以来最高水平。

　　NAHB主席巴里?古腾堡表示，住房建筑商信心连续五个月改善为房市复苏提供了进一步保障。他同时也谨慎指出房市距离完全复苏还有很长一段路，包括信贷环境偏紧等一系列阻碍将令复苏进程非常缓慢。

　　有望推动美经济[JingJi]增长

　　今年以来，尽管美国[MeiGuo]整体经济[JingJi]的前行似乎动力不足，但房地产市场[FangDiChanShiChang]却在加速改善，成为美国[MeiGuo]经济[JingJi]中少有的正在扩张的领域。不少经济[JingJi]学家预计，今年房市有望为美国[MeiGuo]经济[JingJi]增长做出正面贡献，这将是2005年以来首次出现。

　　美国[MeiGuo]高频经济[JingJi]公司首席美国[MeiGuo]经济[JingJi]学家吉姆?奥沙利文认为，房地产市场[FangDiChanShiChang]显然已经进入“复苏模式”，预计住房建筑将为今年美国[MeiGuo]整体经济[JingJi]增长增加0.3个百分点。

　　上周美联储宣布推出QE3，美联储主席伯南克表示此举将通过激励房屋购买和再融资对房地产板块提供进一步支持，进而促进美国[MeiGuo]经济[JingJi]增长。分析人士认为，最新举措可能推动已经处于历史低点的抵押贷款利率进一步下降，并刺激更多需求，令处于复苏萌芽期的房市获得更多动力。

　　不过也有分析人士指出，高失业率以及严格的信贷标准仍然是制约房屋销量更快增长的桎梏。房利美研究团队认为，在当前经济[JingJi]环境中美国[MeiGuo]房地产市场[FangDiChanShiChang]的表现“相对较好”，这主要受到低利率等条件的支撑。未来整体经济[JingJi]表现的关键仍然是消费，但除非居民收入上升，否则在就业市场缺少动力的情况下，消费者开支仍将保持温和。

　　NAHB首席经济[JingJi]学家大卫?克劳还指出，在部分市场上，住房建筑商对建筑房屋用地匮乏及建筑材料成本上涨的担忧正在上升，考虑到房地产市场[FangDiChanShiChang]和经济[JingJi]复苏仍然疲弱，这些都成为重要的危险信号。

　　与正常水平相比，目前美国[MeiGuo]房地产市场[FangDiChanShiChang]还远未达到康复的状态。统计显示正常经济[JingJi]增长环境下的房屋销量水平约是当前水平的两倍左右。目前房地产市场[FangDiChanShiChang]在美国[MeiGuo]经济[JingJi]中起到的作用也远不及从前，住房建筑业增加值占GDP比重约为2.5%，2005年时为6.3%。

　　来源：中国证券报

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