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博鳌论剑:楼市周期只有3个月 调控政策“太微观”?--亲稳舆论引导监测室
2012-12-31
调控[DiaoKong]两年,在限购、房产税、合理房价多重压力之下行业起伏不定,多方博弈亦从未间断。建立房地产市场调控[DiaoKong]长效机制和政策体系大势渐成,未来选择被动适应,还是迎接新挑战?
8月10日中午,博鳌论剑第三场,以“政策挑战·调控[DiaoKong]中的房地产”为主题,9位房企代表、机构专家、政府官员,现场针锋相对,高潮迭起。“面对调控[DiaoKong]我们束手无策,只能适应”,而机构则认为“地产企业[QiYe]过多心思去研究行业趋势变动的话,那就离死不远了”。
房企迷茫:中国楼市调控[DiaoKong]太微观 未来难以预测
“现在的调控[DiaoKong]不是宏观调控[DiaoKong],基本上变成了微观调控[DiaoKong],把市场周期弄成3-6个月。从现在的政策就知道,调控[DiaoKong]到户型,调控[DiaoKong]到购买资格,调控[DiaoKong]到一个[YiGe]小小的制度,甚至有可能直接变成约谈,动用这种手段来调控[DiaoKong]。”协信地产控股有限公司CEO刘爱明表示。
他还指出,中国对房地产没有定位。“如果你承认它是自住,那自住需要的是稳定,要有一整套宏观的做法保持自住的稳定,剧烈的阵痛对于自住来说是完全承受不了的。甚至现在讨论取消预售,这样的问题都还在讨论,就表示我们没有共识,没有一整套规划。”
“没有一个[YiGe]宏观调控[DiaoKong]的话,未来就是非常难以预测的。否则,就会像陈淮昨天讲的,他在另外一个[YiGe]海边和在这个海边谈的问题都不一样。这样的话,也就会导致调控[DiaoKong]目的和现实结果完全不一样了,这个问题值得大家深思。”
刘爱明说,现在我们看到的是波动周期越来越短,从城市交易量来看,可能很多市场的波动周期是3-6个月,为什么会出现这样的状况?实际上,预测未来是预测不准的,因为周期只有3-6个月。
机构反击:化被动为主动 过多研究政策就离死不远
“我一向都不赞成地产企业[QiYe]关注短期的调控[DiaoKong]或预期,地产企业[QiYe]过多心思去研究行业趋势变动的话,那就离死不远了。”面对不少房企对调控[DiaoKong]政策表现出来的担忧,北京贝塔咨询中心合伙人杜丽虹一语惊人。她认为,如果现金流不好,就趁着市场好赶紧卖房子;如果你还有富余资金,还可以平稳度过,花心思研究政策的变动和微调,不如去想想长期发展模式。
杜丽虹认为,从短期来说,任何一个[YiGe]分析师不能预测到下半年或明年的政策会怎么变动,影响的因素除了国内的经济形势和国际的很多因素,谁也没有办法准确预测和把控。但是,从长期来看有些趋势是明显的,一方面我同意中国地产行业在未来10-20年还会是一个[YiGe]向上发展的行业。但是,另外一方面也很明显,中国的土地红利确实是在快速地衰减。因为,城市化的比例已经达到了50%,未来进城的速度是下降的,还要人民币升值这些推动土地红利上升的因素也存在很多不确定性。
“在这种情况下,地产企业[QiYe]从长期来说,你所能做的不是想办法和政策博弈赚土地的钱,而是怎么样使自己进行更好的模式定位、模式转型,变被动为主动。如果你总是跟着政策跑,那你肯定是被动的,如果你自己有一个[YiGe]很好的战略定位、模式转型和效率提升的话,企业[QiYe]就会有一个[YiGe]比较主动的发展空间,也不会随着短期的政策调控[DiaoKong]有很大的业绩和现金流的波动。”杜丽虹说。
如何应对:主动反应 做“深”做好
在探讨万对调控[DiaoKong]的看法后,协信地产CEO刘爱明指出,中国的企业[QiYe]普遍缺乏一种把企业[QiYe]往“深”做的能力。“比如招商运营,中国这么多家招商的企业[QiYe],有几家把招商运营得很好的?但是,我们是做商业地产,重点还是在地产,你不懂招商经营也可以做地产。但做商业地产还要做打造商业氛围,如何在这个市场中具有竞争力,这才是你的本事。”
卓越置业集团有限公司执行总裁张远则很迷茫,“我们只能无可奈何的接受调控[DiaoKong]政策,没法主动。企业[QiYe]要知道调控[DiaoKong]的边界在哪里,知道手在动就可以了。但是,我要主动地去适应市场,这个不能被动。各个企业[QiYe]有各个企业[QiYe]的做法,各个企业[QiYe]也有各个企业[QiYe]的条件,对未来市场的认识也不一样,做法说会有一些微调。
预测后市:适应调控[DiaoKong] 价平量升是趋势
在场的不少开发企业[QiYe]都表示,宏观政策这一块企业[QiYe]的发言权不多。企业[QiYe]更多的是无可奈何,面对“闲不住的手”调控[DiaoKong],只能选择适应。
“房地产企业[QiYe]发展到现在,靠一批资金、一个[YiGe]楼盘,创造一个[YiGe]品牌,创造一个[YiGe]企业[QiYe]的奇迹已经过去了。现在的发展阶段到了,可能因为一个[YiGe]毒地板,可能因为一个[YiGe]户型,可能因为一个[YiGe]楼盘而毁掉一个[YiGe]品牌,而毁掉一个[YiGe]企业[QiYe]的时代了。”张远表示,“所以,作为房地产开发商来讲,应该更加谨慎,应该更多关注自己产品的质量,关注自己的产品是不是对路,是不是能够满足需求。那么,更多的企业[QiYe]应该怀着敬畏的心情来面对市场,怀着谦卑的心情来对待竞争者。”
“昨天,巴曙松先生讲房地产宏观调控[DiaoKong]缺乏顶层设计的时候,企业[QiYe]只能考虑我的底层设计,考虑户型设计,考虑一楼、二楼的设计。在波动期,企业[QiYe]怎么找到窗口期配合自己产品的推售和开发节奏,我认为这是企业[QiYe]自己要做好的事情。”问及对后市的判断,张远认为,“所有的数据都在证明一点,价平量升,这是一个[YiGe]现实。”
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