二手房的交易要比新建商品房复杂得多，不但要考察价格、区位和户型等常规问题，还要重点了解产权、房屋质量还有户口[HuKou]等问题。其中户口[HuKou]问题往往是二手房交易中发生纠纷最多的问题之一。

　　因为户口[HuKou]政策并不是很多人都清楚，并在买卖二手房时会比较容易留意到的问题，常常会在二手房交易中被忽略，甚至被误解为“卖房不一定要把户口[HuKou]迁走”。

　　由于户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件一般是不予受理的。而公安机关在处理户口[HuKou]纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，出售方的房屋是卖方[MaiFang]唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方[MaiFang]迁入户口[HuKou]，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方[MaiFang]户口[HuKou]强行迁出的。相应地，买方的户口[HuKou]也就无法迁入。一旦房屋交易因户口[HuKou]发生纠纷，处理起来非常复杂。

　　那么，在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口[HuKou]问题呢？

　　首先，了解户籍政策。无论是买还是卖二手房，都应该做一些相应的准备工作，比如了解市场行情和买卖的各个环节和步骤，以及各种注意事项。其中应该明白目前的户籍政策。户口[HuKou]的落定是应该有固体地址的，也就是说必须有可以落户的固定物业。所以如果卖方[MaiFang]想把房子卖了，那就得考虑户口[HuKou]应该迁去哪里，而买房则应该清楚，在卖方[MaiFang]将户口[HuKou]迁出之前，自己是没有办法将户口[HuKou]迁入该房产的。

　　其次，预先调查核实。在了解了现行户籍政策之后，签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方虽承诺无户口[HuKou]落在该物业，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口[HuKou]仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口[HuKou]等。委托中介代为核实的，则应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的责任心不强或有欺骗行为。

　　最后，应在买卖合同中设定户口[HuKou]迁移条款和违约条款。如上家有户口[HuKou]在所出售的房屋当中，约定户口[HuKou]迁移条款应注意以下三点。

　　一、应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口[HuKou]迁出，而不能约定在申请过户登记、交付了大部分房款之后。

　　二、预留部分房款并约定具体的违约责任。在交易中预留部分房款，待卖方[MaiFang]将房屋内的户口[HuKou]全部迁移后再支付该部分房款，并在合同条款中约定每逾期一天的罚金，在逾期多少时间后可以解除合同以及合同解除的赔偿金等事项。如果卖方[MaiFang]没有按照合同约定期限迁移所有的户口[HuKou]，卖方[MaiFang]应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，买方可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向卖方[MaiFang]进行追偿。

　　三、如果出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口[HuKou]迁出的话，购买方则要审慎决定是否要接受这样的交易条件。如果同意这样操作的话，那也应该在买卖合同补充协议中直接约定卖方[MaiFang]拒不迁移户口[HuKou]的赔偿责任，并预留较多的房款以及约定较高的违约金，如逾期一日则按照房屋总价的万分之五计算，直到卖方[MaiFang]户口[HuKou]全部迁移为止，通过这种加重经济责任的方式，才能有效地约束出售方按时将户口[HuKou]迁出，避免因为对方的原因而影响了买受方迁户口[HuKou]等权益。