“首先，我想问大家一个问题，在座的各位认为江宁[JiangNing]未来的"新街口"在哪里？”12月8日下午2点，365商业[ShangYe]地产学院第五次公开课—江宁[JiangNing]万达广场案例解析会如期举行，本期讲师张弦先生，以江宁[JiangNing]“新街口”归属之争的讨论开始了今天的课程。

　　河定桥、大市口、百家湖、托乐嘉、胜太路……在场的嘉宾给出了10个以上自己认为的未来江宁[JiangNing]商业[ShangYe]中心，而以江宁[JiangNing]万达为核心的大市口商圈[ShangQuan]和以金鹰、1912为核心的百家湖商圈[ShangQuan]则成为了呼声最高的两个商圈[ShangQuan]。“江宁[JiangNing]目前的商业[ShangYe]格局还未成系统，各个商业[ShangYe]小中心呈现点状分散分布，不可否认万达的进驻加快了江宁[JiangNing]板块商业[ShangYe]的提档升级，也推动了江宁[JiangNing]商业[ShangYe]格局的明朗化。”作为365商业[ShangYe]地产学院的新锐讲师，南京城格商业[ShangYe]投资管理有限公司市场总监张弦先生从2006年起就开始对江宁[JiangNing]板块的整体商业[ShangYe]现状、商业[ShangYe]格局的发展演变进行研究，“今天，我们将现场采用淘汰制的方法，告诉大家，江宁[JiangNing]"新街口"最有可能花落谁家。”

　　江宁[JiangNing]消费外流严重 板块内消费人群区域分化明显

　　江宁[JiangNing]板块很长一段时间以来，一直被称作南京的刚需集中营，而随着近几年入住人口的不断增加，区域发展步伐的加快，江宁[JiangNing]板块也是南京三个副城中发展最为迅速，最为完善的一个区域。数据显示，2011年江宁[JiangNing]的行政区域面积1577平方公里，拥有116.5万常住人口，GDP总额759亿，消费品零售总额239亿。与之对应，江宁[JiangNing]的行政区域面积占南京全市24%，人口占14%，GDP占12%，而社零总额仅占全市的9%。“消费品零售总额的较低比例，恰恰说明了整个江宁[JiangNing]目前消费外流的情况非常严峻。”张弦认为，造成消费外流一个很重要的原因在于，江宁[JiangNing]目前还没有一个系统的、集中的、强大的商业[ShangYe]中心来吸引区域的购买力，以及居民消费习惯的大批量转移。

　　“在以往的问卷调查以及走访的过程中，我们发现一个非常有趣的现象：老江宁[JiangNing]人的消费区域集中在大市口、金宝大市场，而新江宁[JiangNing]人则集中在以双龙大道为中心轴的河定桥欧尚、同曦商业[ShangYe]，而且这种比例是非常均衡的。”在张弦看来，这种分化的存在，正是江宁[JiangNing]缺乏真正副城商业[ShangYe]中心的体现，金轮、金鹰、1912、万达等品牌开发商的进驻，对江宁[JiangNing]的商业[ShangYe]提档升级起到了至关重要的作用。而目前对于江宁[JiangNing]商业[ShangYe]来说，首先出现一个能够打破这种目的消费地分化明显的副城商业[ShangYe]中心，江宁[JiangNing]商业[ShangYe]的全面提档升级才称得上迈出了重要一步。

　　商圈[ShangQuan]实力现场大PK 江宁[JiangNing]万达或为区域商业[ShangYe]中心

　　自2012年2月22日江宁[JiangNing]万达动工开始，江宁[JiangNing]“新街口”的地位之争便一直是媒体、业界争论的焦点，2012年11月29日江宁[JiangNing]万达购物中心封顶，万达公馆、写字楼、SOHO酒店式公寓、商铺产品也都陆续面世，以其强大的品牌号召力，所有产品一经推出即获得市场的强烈反应。没有万达的大市口仅仅是东山老城区的一个商业[ShangYe]中心，万达进驻真的能让大市口商圈[ShangQuan]成为江宁[JiangNing]的“新街口”吗？

　　“目前江宁[JiangNing]人口较集中、租金较高的商圈[ShangQuan]共有7个，今天我们采用末位淘汰的方式，一起来探究下，到底这7个商圈[ShangQuan]哪个能够脱颖而出。”公开课现场，讲师张弦分别从交通状况、商业[ShangYe]规模、商业[ShangYe]业态、未来规划、商业[ShangYe]开发商品牌等方面，对大市口、河定桥欧尚、同曦、凤凰港、托乐嘉、九龙湖、大学城这7个进行了实力比拼。

　　以社区商业[ShangYe]为主体的托乐嘉、九龙湖商圈[ShangQuan]主要作为周边社区商业[ShangYe]配套存在，大学城商圈[ShangQuan]商业[ShangYe]的消费人群目标性非常强，而河定桥欧尚商圈[ShangQuan]仅有的2个项目体量小，难成规模……这四个商圈[ShangQuan]并不具备成为商业[ShangYe]中心的先天条件，因此，首轮即被淘汰。剩下的大市口、同曦、凤凰港三个商圈[ShangQuan]也是之前网友呼声最高的候选商圈[ShangQuan]。

　　从这三个商圈[ShangQuan]的商业[ShangYe]规模来看，大市口商圈[ShangQuan]拥有约14万的万达广场、约4.5万的天印广场、约4万华意泰富广场以及东山步行街等，共计约23.5万的商业[ShangYe]体量；同曦商圈[ShangQuan]主要有同曦三大商业[ShangYe]项目组成的约15万的总体量，而凤凰港商圈[ShangQuan]则拥有15万的金鹰以及景枫项目、百家湖1912、21世纪商业[ShangYe]中心共计约30万的商业[ShangYe]规模，从商业[ShangYe]规模上来讲万达所在的大市口商圈[ShangQuan]并不占优势。

　　除此之外，同时作为以购物中心为主体的商业[ShangYe]业态，百家湖商圈[ShangQuan]在交通、规划等方面较大市口商圈[ShangQuan]都更胜一筹。凤凰港商圈[ShangQuan]临近江宁[JiangNing]连接主城的主干道双龙大道、将军大道、地铁1号南延线带来利好不断，而且周边未来将有超过200万的办公、金融用地规划；而大市口商圈[ShangQuan]目前5号线仅在规划当中，未来规划为府前政务区。

　　“如果没有万达，大市口完全被取代是近在眼前的问题，然而政府的区域规划也直接关系着江宁[JiangNing]万达的繁荣与否。”通过各项商业[ShangYe]中心必备条件的对比，江宁[JiangNing]的“新街口”不在大市口商圈[ShangQuan]，而江宁[JiangNing]万达很有可能由副城商业[ShangYe]中心的级别，降格为区域商业[ShangYe]中心。

　　“江宁[JiangNing]万达变成东山万达并不是完全没有可能的事情。”张弦认为，政府的规划对一个商业[ShangYe]项目的发展有着至关重要的作用，在交通、商业[ShangYe]规模不占优势的情况下，“府前政务区”的这一区域规划，更是为江宁[JiangNing]万达的命运起到了至关重要的作用。

　　商铺均价44300元 5%回报率需租6块多

　　“江宁[JiangNing]万达的商铺最高达70000元，商铺均价也要44300元，从万达目前所处的地段来讲，这个价格是不是有点贵？”公开课的互动环节，到场投资客纷纷针对江宁[JiangNing]万达的项目规划，产品本身与讲师展开探讨，讲师张弦也现场为大家算了一笔帐。

　　依照一般商铺每年5%的投资回报率，均价44300元的商铺，租金需要达到6.07元天；而价格在70000元的商铺，租金需要达到9.59元天。租金的高低与商铺的面积有很大的关系，而纵观目前大市口商圈[ShangQuan]现在营业的商铺租金，差距也比较大，与江宁[JiangNing]万达临近的步行街商铺租金在8元天左右，而华意泰富广场的商铺则在3元天。“以目前周边商铺的租金水平为依照，江宁[JiangNing]万达的一层商铺做到8元天非常有可能，但是仅限于一层的租金，二层商铺的具体租金是一层的一半还是四分之一或者更低，我们不得而知。”

　　而针对许多到场嘉宾对江宁[JiangNing]万达商铺是否也会像河西万达金街一样“死掉”的疑虑，张弦也是现场发表了自己的看法，“江宁[JiangNing]万达属于万达三代产品的改良版，采用的是出售商铺包围购物中心的形式，不会像河西万达的金街与购物中心毫无关系。”公开课现场，讲师张弦还特别提醒投资者，对于一个项目的投资，首先要对项目所在商圈[ShangQuan]的地段、人流、交通、区域规划等等各种因素进行考量，真正做到在开发商琳琅满目的营销手段中慧眼识金，选择适合自己的，并且有可预见升值空间的项目进行理性投资。（365地产家居网 杨静芳）