楼市调控[DiaoKong]应抑扬并举、有保有压

　　当前，从中国总体经济运行背景来看，2012年下半年中国经济发展过程中仍然面临着国内外复杂环境的调整格局。在这样的背景下，今后一段时期中国房地产行业的稳健发展都是国民经济健康发展的重中之重。今后对于房地产市场的调控[DiaoKong]，需要遵循的基本路径是抑扬并举，对房地产市场发展要有保有压，限制性措施与促进性政策[ZhengCe]要双管齐下，而不宜将全国房地产市场的名义价格大幅回落作为唯一的政策[ZhengCe]目标。在保障房地产行业稳健发展的同时，决策层还面临着民生需求与房价上涨的矛盾。如何解决这一主要矛盾，笔者认为兼顾经济增长与民生需求并遵循抑扬并举的综合调控[DiaoKong]方式进行货币、财政与土地政策[ZhengCe]的协调组合，这是相对有效的政策[ZhengCe]调控[DiaoKong]路径。

　　宏观政策[ZhengCe]调整需要明确认识到，过去几年中国房地产开发投资和价格的大幅度快速上涨积累了一定泡沫，这种泡沫不能通过在短期内过度抑制房地产行业发展的方式进行捅破，否则将会带来经济硬着陆的巨大风险，而且对普通民众也会带来巨大伤害（经济萎靡必然导致失业率增加）。在不能选择硬着陆模式的背景下，决策层可以选择对房地产市场循序渐进地进行降温，同时实施限制性政策[ZhengCe]和促进性政策[ZhengCe]，通过配套措施的不断跟进，逐渐消化前期积累的泡沫。这是关系到系统性金融风险和国民经济安全的重要问题。针对中国房地产市场潜在泡沫的抑扬并举的双重政策[ZhengCe]，是引导中国实现房地产市场发展软着陆的重要措施。

　　为此，2012年下半年的货币政策[ZhengCe]不宜以房地产价格继续回落为目标，而需利用动态调整利率和存款准备金率、区分不同人群实行差别性房贷利率水平等多种灵活的政策[ZhengCe]工具推动中国楼市软着陆。只有通过这样的稳健货币政策[ZhengCe]调整，才能实现我国房地产价格从高增长向平稳增长的平稳过渡。对于房地产价格的增长速度，按我国目前CPI通胀率与真实经济增长率的平均水平综合考虑，笔者认为房地产名义价格年均增长率适宜维持在5%-10%的区间，即可高于CPI通胀率，但增速不宜过度超过实体经济增长率。

　　多管齐下的组合性调控[DiaoKong]措施

　　在针对房地产市场发展的宏观政策[ZhengCe]调控[DiaoKong]方面，相关决策层亟须进一步增强多管齐下的组合性调控[DiaoKong]措施，在以下调控[DiaoKong]措施方面夯实相关管理工作。

　　首先，实施更具前瞻性的货币政策[ZhengCe]。在实践中，货币政策[ZhengCe]要有前瞻性，应当通过逆周期政策[ZhengCe]熨平波动而不是根据市场形势被动的采取经济政策[ZhengCe]。我国目前货币政策[ZhengCe]的主要问题就在于仍然缺乏前瞻性。货币政策[ZhengCe]具有一定的时滞性，据相关研究测算，贷款利率在2个季度后开始对房价产生负的影响。因此应在预期到房地产市场会有过热情况发生时就采取政策[ZhengCe]，这样可以使政策[ZhengCe]有一个作用时间，在过热情况发生时政策[ZhengCe]恰好发挥其作用，进而熨平过度的波动。但现在的情况是，政府通常是在已经发生了这种情况之后再去调整，这样会导致货币政策[ZhengCe]无法在过热苗头出现的初期就加以作用，进而在房地产过热形成趋势后，货币政策[ZhengCe]的效果就会大大减弱，需要不断加强政策[ZhengCe]力度才能保证调控[DiaoKong]效果。但是这又会对经济中其他部门产生不利影响，例如当前的经济增长形势较差就与2011年开始不断加强的调控[DiaoKong]有着一定关系。所以，我们应该加强对房地产市场形势的观测与分析，对房地产市场的走势进行预判，对应地选择政策[ZhengCe]调整时机，以收到最好的效果。

　　其次，实施有选择的信贷管控政策[ZhengCe]。对于房地产调控[DiaoKong]要合理利用信贷控制，对信贷的流向加以监控。通过多种方式鼓励和支持自住性住房需求的满足和实现，平抑和控制投机性资金大量流入房地产市场。目前，我国房地产调控[DiaoKong]取得了一定效果的主因是去年开始实行的限购政策[ZhengCe]通过削减需求的方法来实现控制房价的目标。但直接通过限购的措施毕竟是会对市场产生一定的扭曲效应，因此通过贷款调控[DiaoKong]的方法可能是更好的选择。2008年至2009年，在国家经济刺激计划的推动下，大量资金进入房地产市场。其中就包括不少投机性资金。这部分资金购房后一般没自住需求，而是待价而沽，虽说也是市场经济的一部分，但在当前房地产供应不足的情况下就造成了资源浪费。但同时我们也应注意到，很多居民还是有很迫切的自住性住房需求的，如果采取“一刀切”，不加区分地加以抑制，可能会对居民福利的提高造成不利影响。因此，应当考虑采取有选择的信贷管控政策[ZhengCe]，根据不同主体，区分不同住房需求，采取不同信贷政策[ZhengCe]。对此，首先需要在全国推广房地产信息联网制度，使得跨地区炒房得到有效抑制。在此基础上，考虑将购房者分为四类：第一类是首套房购买者，应当在信贷上予以保障和鼓励，例如给予优惠利率，增加灵活的贷款偿还方式。第二类是对于异地首套房和全国不超过两套房的购买者，考虑以基准利率发放贷款，并要求适当的首付比例。第三类是本地第二套房或者全国范围内第三套房的购买者，提高首付比例，增加抵押品，上浮贷款利率，甚至考虑对此类购房者限制贷款。第四类是本地三套房（含）以上的拥有者或者全国范围内四套房以上的拥有者，予以严格信贷管控，并限制进一步购房资格。

　　其三，细化差别化利率政策[ZhengCe]调控[DiaoKong]。注意审慎使用直接利率政策[ZhengCe]对房地产市场进行调控[DiaoKong]，应尽量寻找直接调整利率政策[ZhengCe]的替代政策[ZhengCe]。事实上，直接利率政策[ZhengCe]对房地产市场调控[DiaoKong]的效果并不明显，而与此同时，利率政策[ZhengCe]对于经济生活中的其他投资和经济行为却有着显著的影响。

　　因此，不恰当的利率政策[ZhengCe]非但不能有效调节房地产市场，还会对经济中的其他市场造成不必要的扭曲。所以，在做好前面几项工作、抑制投机性资金流入的同时，我们应当减少使用直接调控[DiaoKong]利率的政策[ZhengCe]，逐步过渡到通过市场机制形成利率，将这部分调节工作交由市场自发完成。辅以通过公开市场操作，再贴现等政策[ZhengCe]对市场的预期加以影响。提高利率政策[ZhengCe]的反应速度，增加利率政策[ZhengCe]的效力。

　　从具体操作层面看，首先，可以考虑进一步细化住房贷款差别化利率政策[ZhengCe]。在房地产的住宅领域，除了增加适合首套房购买者的住房、经济适用房和养老设施之外，其他促进性的房购政策[ZhengCe]也需要进一步推进。例如，对于普通民众的首套（90平米以上）住房实行利率优惠，适当延长按揭贷款期限。同时，以财税政策[ZhengCe]优惠的方式进行配合执行。其次，为了贯彻国家对民生需求的重大关切，建议对于二套以上住房，考虑实行更加严格的贷款利率政策[ZhengCe]，主要目标是将优惠政策[ZhengCe]向首套普通住宅倾斜。再次，对于开发商的融资，限制性融资措施可以适当微调，同时鼓励国有资本与民间资本等多种形式参与。我们需要认识到，房地产价格普遍性地过快下跌且跌幅太深，会加剧制造业衰退和出口下降等对中国经济增长的影响程度。

　　其四，保持调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]的平滑性（持续性）。政策[ZhengCe]的连续性也是对房地产市场发展非常重要的影响因素之一。本轮调控[DiaoKong]在2011年下半年之所以收到了比较明显的效果，除了限购确实削减了刚性需求之外，政府频频表态所体现出来的调控[DiaoKong]房价不动摇的态度也是重要因素之一。这使得市场形成了一致预期，进而部分资本自动退出房地产市场，银行也开始收紧对于房地产市场的信贷发放。反观2006年和2007年，国家为了抑制房地产投资过热采取了一系列措施。但随后的2008年和2009年，由于国际经济危机的形势恶劣，国家开始使用经济刺激计划，放松房地产信贷。这种频繁调整政策[ZhengCe]的做法容易使得市场对于政府政策[ZhengCe]失去信心。今后在预判的基础上，应该综合考虑未来的经济形势，对应对可能发生的风险的方案预先在政策[ZhengCe]中予以设计，保证政策[ZhengCe]的连贯和有效。

　　最后，实施货币财政与土地三位一体的组合性政策[ZhengCe]调控[DiaoKong]。在房地产市场的发展过程中，组合政策[ZhengCe]的效力是要优于单一政策[ZhengCe]的。2005年和2006年推出的政策[ZhengCe]“组合拳”曾经起到了较好的调控[DiaoKong]作用，一度使得房地产市场过热的情况得到一定程度的缓解。而此前的单一政策[ZhengCe]由于政策[ZhengCe]之间的时间跨度较大，同时缺乏一定的协调性，因此效果并不十分理想。所以，今后我国房地产调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]体系也应当是货币政策[ZhengCe]、财政政策[ZhengCe]和土地政策[ZhengCe]并举，而且相关部门的政策[ZhengCe]决策彼此之间注意不能互相掣肘。通过货币政策[ZhengCe]调整资金面和投资规模；通过财政政策[ZhengCe]确保保障房建设，同时以税收的形式对经济中的无序和过度建房进行矫正；通过土地政策[ZhengCe]在源头上加以管控，根据不同的城市定位和住房需求情况制定相应的土地政策[ZhengCe]。这样，多管齐下，利用政策[ZhengCe]的相互协调作用才能共同促进房地产市场的合理有序发展，提高人民的住房水平和生活水平。

　　（作者系上海新金融研究院特邀研究员、中国人民大学财政金融学院金融学教授）