2012年至今，房地产市场的回暖有目共睹，全国几大重点城市6月的成交纷纷创下去年调控[DiaoKong]以来[YiLai]的新高，而7、8两月，虽然较6月的峰值出现[ChuXian]回落，但从绝对值来看依然维持在本轮调控[DiaoKong]以来[YiLai]的相对高位。和持续上涨的成交相伴的，宏观调控[DiaoKong]政策面也正在出现[ChuXian]新的变化，中央[ZhongYang]和地方近期房地产调控[DiaoKong]层面都出现[ChuXian]新动向。

　　中央[ZhongYang]政府调控[DiaoKong]面正经历新一轮的收紧

　　回顾今年以来[YiLai]重点城市房地产市场走势，大致可以分为两个阶段：其一为1-3月份，当时市场在调控[DiaoKong]余威和传统淡季的夹击之下处于绝对的低迷期，其二为4月份至今，地方政府频繁微调、首套房贷款逐渐放松、中央[ZhongYang]态度一度暧昧等因素共同作用，重点城市去年以来[YiLai]积压下来的购房需求[XuQiu]开始集中释放，交易量此后进入回升通道，而即使在7、8月份行业传统销售淡季中，市场整体氛围也依然保持在相对较高的热度；另一方面，最近两个月以来[YiLai]，包括上海、深圳、武汉在内的诸多重点城市陆续出现[ChuXian]了价格回涨的楼盘，这无疑给了中央[ZhongYang]政府更大的舆论压力。

　　因此，我们[WoMen]看到的状况是，5月份之后中央[ZhongYang]层面对房地产调控[DiaoKong]的口风出现[ChuXian]了新一轮的收紧，包括住建部、国土部、财政部在内的中央[ZhongYang]各部委均公开做出过关于坚持调控[DiaoKong]不动摇的表态，温家宝也多次在国务院会议、出外考察等场合发表过类似言论，直到7月下旬，国务院派出8个督察组对全国16个省市调控[DiaoKong]政策落实情况开展专项调查，此轮中央[ZhongYang]层面上的口风收紧力度达到了阶段性最高。

　　事实上，对于此轮中央[ZhongYang]口风上的收紧，由于并未出台任何实质性的新政，外界包括诸多专业机构在内都不愿意将其理解为调控[DiaoKong]新一轮的变化，而更倾向于将其简单定义为中央[ZhongYang]层面的习惯性“喊话”；但在我们[WoMen]看来，新政也好、喊话也好，其形式并不重要，重要的是有没有对市场运行产生相应的影响，从这个层面上讲，当前这轮中央[ZhongYang]口风收紧已经对近期以来[YiLai]再度跃跃欲试的地方政府产生必要的警示作用。

　　从实际效果来看，随着中央[ZhongYang]近期对于房地产调控[DiaoKong]的新一轮收紧，地方政府明松暗动的情况较此前明显收敛。5月至今以来[YiLai]，各地方政府采取的宽松政策普遍集中在以鼓励首套房为主的公积金政策上，而仅有的三个（重庆、湖南和河南）公开扶持楼市计划的地方性政策，并且力度都相对较大的地方政府，无一例外全部遭到叫停。

5月份以来[YiLai]中央[ZhongYang]层面上房地产调控[DiaoKong]动向

　　地方政府松动意愿始终存在，公积金政策成为主要突破口

　　房地产市场持续处于低迷状态中，已使得相当一部分地方政府不堪重负，尤其对于部分产业经济相对落后，财政收入主要依赖土地出让金的二三线城市来说，房地产调控[DiaoKong]已经严重阻碍了地方打造政绩。事实上今年以来[YiLai]，地方政府一直在明里暗里放松政策，而从地方政府松动的结果来看，中央[ZhongYang]的容忍度基本逐渐探明。

　　从近期地方政府松动限购的表现形式来看，公积金正被越来越多地运用，5月至今，地方政府13项微调政策中就有7项涉及到公积金政策，而从公布以后的实施情况看，无一例外均能得到畅通无阻的执行。尤其值得关注的是，根据清远、深圳、中山三地最新版本的公积金政策，一套房的首付比例已经低至2成，二套房的首付比例也首次低于5成，这样大尺度的公积金放松却依然畅通无阻地得到执行。可见，中央[ZhongYang]政府对于公积金的认可已经被确立。但是我们[WoMen]也注意到，对于另一些公开突破“限购”底线的，例如河南新政中认房不认贷这样的条款，依然会遭遇流产的厄运。

　　但是我们[WoMen]也注意到一个特例，和全国其他地区不同，上海政府微调方向反而往严的方向推进从年初至今政策一共出台了4轮收紧。从前往后依次是叫停补缴社保证明、本地单身购房、外地单身购房，居住证满3年外地户籍居民购二套房。而事实是，上述政策并非全部是上海政府主观方面的收紧动作。举例来说，对于居住证满3年即可购买第二套房，事实上去年限购以来[YiLai]上海一直便这样操作，只是近期被媒体曝光后，给舆论造成了限购政策出现[ChuXian]松动的假象，地方政府迫于舆论压力这才被迫叫停，另外三项调整也或多或少存在这样的“乌龙”细节。因此我们[WoMen]认为，不管是一线城市，还是二三线城市，放松政策的冲动都是普遍存在的。

5月份以来[YiLai]地方层面房地产调控[DiaoKong]动向

　　经济、政治等系统外部因素将决定9月份以后楼市走势

　　对于今年至今的房地产市场我们[WoMen]认为可以分为两个阶段：1-2月是传统淡季，房地产市场处于低迷；3月以后市场开始活跃，尤其从4月以来[YiLai]的逐步攀升到6月创下今年新高。这一波需求[XuQiu]的释放主要依靠开发商以价换量下，大部分刚需和少部分改善的积极入市，因此我们[WoMen]称之为系统内部的因素。

　　我们[WoMen]通常认为，一个市场逐渐复苏的过程中需求[XuQiu]会呈现一个阶梯性的转变：首先是刚性需求[XuQiu]入市，随后一部分改善性需求[XuQiu]跟进并逐步壮大，最后投资、投机性的客户从不断增加的需求[XuQiu]中看好房屋的投资价值，他们的入市标志着市场活跃度达到最高阶段。站在当前的这个时间节点上——刚性需求[XuQiu]已经释放出相当一部分，小部分改善需求[XuQiu]开始跟进。所以决定下半年市场成交的关键因素在于：改善性需求[XuQiu]能否持续入市，投资需求[XuQiu]会否跟进？而其决定因素或不在市场体系内，而会在体系外部。

　　其一，宏观经济走势。从目前的经济形势来看，至少在今年以内宏观经济企稳回升的可能性极小，甚至还有进一步下行的空间，外界普遍认为经济形势不佳将导致国家对房地产调控[DiaoKong]出现[ChuXian]松口，因此对楼市将会是利好，但我们[WoMen]却并不那么乐观。如果我们[WoMen]回顾2008年就不难发现，当宏观经济运行出现[ChuXian]重大波折的时候，房地产市场需求[XuQiu]会出现[ChuXian]明显萎缩，尤其是中高端阶层群体，由于对未来就业和收入情况的担忧，大部分潜在的购房者都会选择减少开支，把购房计划从他们的清单上划去，从而导致市场需求[XuQiu]、尤其是改善型需求[XuQiu]和投资需求[XuQiu]大幅度缩水。

　　其二，政治环境因素。今年四季度中共十八大将召开，大约10月份左右将是温家宝总理写在任工作总结报告的时间点，2010年时曾经出现[ChuXian]过人民大会堂里开两会，外面出地王的“恶性事件”，而考虑到十八大的重要性更甚于两会，因此我们[WoMen]担心如果未来的9、10月份房地产市场在传统旺季的刺激下量价出现[ChuXian]过于“不合时宜”的上涨，中央[ZhongYang]政策层面将不排除变“喊话”为实际行动的可能；另一方面，未来的半年多时间里政府将面临换届，不仅中央[ZhongYang]如此，各地方政府也同样如此，因此房地产调控[DiaoKong]从中央[ZhongYang]层面到地方层面发生转变的可能性也会存在。