大型房企通过过去几年的跑马圈地和标准化运营，市场[ShiChang]份额不断扩大，大量资产规模、融资渠道和品牌效应较弱的中小企业[QiYe]生存空间受到空前挤压。

　　据CRIC统计，2012年前三季度销售金额全国TOP10企业[QiYe]市场[ShiChang]份额达到14.06%，较2011年前三季度的12.58%增加了1.48个百分点；TOP20企业[QiYe]2012年前三季度市场[ShiChang]份额为19.25%，同比上升了2.14个百分点，行业集中度呈现出加速发展的态势。

　　不过，基于中国庞大的市场[ShiChang]体量，一些具备特殊优势的中小房企似乎并不悲观。“不同的生存环境，会有不同的物种。前十年实施了激进策略的企业[QiYe]，扩张很快，因为赌对了，但是面对今后不断起伏甚至下行的市场[ShiChang]，难道还是他们取胜吗？人们经常把"强"和"大"画上等号，但出现小概率危机时，强者恒强是不成立的。”朗诗集团董事长田明说。

　　中房信研究中心总经理陈啸天认为，周转能力强、区域深耕、资源配置型和超前战略[ZhanLue]布局的企业[QiYe]，在未来能够保持较高增长的速度，在市场[ShiChang]中脱颖而出。

　　战略[ZhanLue]、产品[ChanPin]差异化

　　经过过去十年数论调控后，存续下来的中小企业[QiYe]多数具备一些较为特殊的竞争力。最普遍的是产品[ChanPin]的差异化。一直以来坚持绿色[LvSe]战略[ZhanLue]的朗诗集团是其中一个，这家公司[GongSi]凭借近十年在绿色[LvSe]节能住宅上的深耕，俨然成为绿色[LvSe]建筑领域的先锋企业[QiYe]。

　　田明说，很多人谈日本的房地产泡沫，不过很少人去关注，日本的积水、大和等房地产公司[GongSi]，由于有差异化特色，包括产品[ChanPin]技术、经营模式，很好地抵御了经济停滞和房地产泡沫破裂。当总的需求下滑时，那一部分差异化产品[ChanPin]还有需求。

　　这个比对，诠释了朗诗多年选择差异化路径的内在逻辑。当2002年进入初现格局的一、二线城市房地产市场[ShiChang]后，田明决定走出一条不一样的路子，以绿色[LvSe]节能建造技术作为朗诗的核心竞争力，其产品[ChanPin]凭借深度关注人居环境和家居资源利用效率的提高，从而在市场[ShiChang]上获得较高的溢价。

　　“行业大发展时，很多企业[QiYe]是不愿做这些业务的，但是当整个经济发展、人口结构、城市化进程经历拐点后，房地产整体需求发生逆转，传统的项目卖不动了，很多之前看起来很强大的开发商，实力被严重削弱或破产被兼并。而那些有技术特色的、有产品[ChanPin]差异化、有经营特点的，大发展时期不那么被关注，这时候新业务的利润有效地补偿了传统业务的亏损。”田明说。

　　另一家深耕在长三角的房企盛高置地（00337.HK），在成立初期就敲定“品位地产”战略[ZhanLue]。在多个城市中心持有大型综合体，包括上海外滩半岛酒店、苏州环球188等项目。

　　盛高集团一位执行副总裁说：“盛高一直秉承高端精品战略[ZhanLue]，随着行业成熟度的提高，市场[ShiChang]的细分将愈发明显，消费者需求也日趋成熟与多元化。盛高打造的兼具人文元素、功能性和价值内涵的高端产品[ChanPin]也确有一批忠实客户。”

　　不过，当前的政策环境令投资投机性需求受到打压，中小户型刚需产品[ChanPin]受到热捧，消费者对产品[ChanPin]细节的敏感点也在发生变化。走“品质利润型路线”还是“高周转型路线”将对企业[QiYe]的产品[ChanPin]规划起到决定性作用。

　　陈啸天认为，当前实行高周转，执行销售折扣，快速去货的规模型企业[QiYe]占据行业主力位置，市场[ShiChang]也证明其成长空间较大。

　　“盛高大的战略[ZhanLue]仍然坚持品位地产，打造高端精品，但也会根据市场[ShiChang]需求的变化。我们现在上海、海南和无锡等地的项目对户型做了一定调整，希望通过贴近市场[ShiChang]的产品[ChanPin]，加快周转。”上述盛高人士说。

　　事实上，原主打绿色[LvSe]街区等“改善型”产品[ChanPin]的朗诗，2011年以来，也增加了首次置业型的“绿家”产品[ChanPin]，通过进一步丰富产品[ChanPin]线，并在拿地策略上进行相应调整，提高公司[GongSi]资产的周转。

　　模式、融资多元化

　　“中小企业[QiYe]如若还是像过去一样，单纯依靠土地增值或缺乏周转支撑的"产品[ChanPin]溢价"来获得利润，已经不适合当前环境了。”CRIC分析师杨小贝认为，中小企业[QiYe]要么在规模上有大幅提高，要么应对商业模式转型。

　　当下，融资能力无疑成为规模扩张的前提。不过，中小企业[QiYe]由于资产规模小、品牌效应也难有大型房企的覆盖面，难以从传统的融资渠道获得大量资金。

　　“目前银行及其他金融机构贷款、资本市场[ShiChang]融资和信托融资，都在政策影响下受限，中小企业[QiYe]能够从中融资的难度更大。企业[QiYe]主动出击的方向，还包括私募基金、代建、民间集资等模式。”中房信陈啸天说。

　　在融资方面，不少中小企业[QiYe]均有较深的探索。

　　过去数年调控，令主要项目位于“重灾区”长三角的嘉凯城(000918,股吧)颇为难受。财报显示，该公司[GongSi]2011年和2012年前三季，净利由早前几年的10亿元左右降为2.06亿元和亏损1.55亿元。

　　2012年 9月份，嘉凯城（000918.SH）联合中融信托发起设立总计为50亿元的房地产基金“嘉瑞长三角优势发展基金”，以及与中融信托成立合资公司[GongSi]宁波嘉晟投资发行募集规模为人民币8亿-10亿元的“嘉融优势发展基金I期”。

　　2012年12月18日，嘉凯城宣布拟围绕嘉凯城现有房地产开发主业，新设嘉凯城商业资产管理有限公司[GongSi]、嘉凯城贸易集团有限公司[GongSi]和嘉凯城物业集团有限公司[GongSi]。

　　“这次拓展，延伸到商业资产、贸易采购、物业管理三大业务板块，有望与集团刚涉及不久的房地产金融一起，共同构成公司[GongSi]战略[ZhanLue]性业务，从而培育新的利润增长点。”嘉凯城董秘办负责人介绍。

　　而传承了复星投资属性的复地集团，在过去几年中明确“开发投资”双轮驱动的战略[ZhanLue]，在投资方面，复地目前拥有三支专业的团队——智盈投资、共赢资本及基金发展事业部。目前已经成立了10只基金产品[ChanPin]，管理规模超过40亿元人民币。

　　“单一的住宅开发受宏观经济政策影响较大，风险较大，投资业务则可以减少由于调控频繁、市场[ShiChang]波动对公司[GongSi]产生的不利影响，保证业绩持续增长。复地的榜样是凯德置地。它涉足上下游产业，发行基金，做商业地产、住宅地产、服务式公寓管理，从资金来源到产品[ChanPin]全部涵盖。”复地集团董事长张华告诉记者。

　　朗诗集团2012年下半年发布了新的绿色[LvSe]战略[ZhanLue]，其中重要的组成部分，就是通过私人银行部发行绿色[LvSe]地产基金，拓展融资渠道。此外，代建也是朗诗新战略[ZhanLue]下的另类融资渠道。

　　除代建外，朗诗还运用十多年的绿色[LvSe]建筑技术积累，成立科技公司[GongSi]。在田明的构想中，未来朗诗将逐步变成一家以绿建技术和能源技术为核心的，包括房产开发、养老、代建、科技技术的绿色[LvSe]集团，将公司[GongSi]从一家房地产企业[QiYe]的定位中解放出来。