单价超过10万元一平米的二手别墅[BieShu]，今年以来成交[ChengJiao]不输一手别墅[BieShu]。成交[ChengJiao]行情是有价就有市。

　　东地产 汪露 报道

　　别墅[BieShu]金贵，已经众所周知。在新房市场已经寥寥无几的别墅[BieShu]产品，二手房市场也是大同小异。超级富豪们即便空置，卖房的意愿也不大。

　　在2012年的上海二手房市场，《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”）记者了解到，截止10月底，2012年上海二手房市场中别墅[BieShu]共成交[ChengJiao]1578套、成交[ChengJiao]面积37.28万平方米[PingFangMi]。其中独栋别墅[BieShu]共交易512套、16.89万平方米[PingFangMi]，独栋别墅[BieShu]的交易套数、交易面积的全市占比分别为32.45%、45.31%。

　　上海中原研究咨询部总监宋会雍指出，近期助推楼市的信贷放松政策及利率的下调直接影响独栋别墅[BieShu]成交[ChengJiao]量的增加，追求资产保值、升值的高端需求为主要目的。事实上，选择别墅[BieShu]产品投资，是地产投资人的不败法则。

　　别墅[BieShu]项目后续土地供应仍难“解禁”，别墅[BieShu]产品在用地布局、产品品质的优势突出。在2012年的二手别墅[BieShu]成交[ChengJiao]中，位于长宁区新华路板块的梅泉别墅[BieShu]以成交[ChengJiao]均价152390元/平方米[PingFangMi]达到别墅[BieShu]成交[ChengJiao]价格的制高点。二手房投资市场和一手房一样，越是贵的，可能越稀缺，未来升值空间也越大。

　　本期《东地产》盘点沪上2012成交[ChengJiao]单价超过10万元的二手别墅[BieShu]，从小区品质、物业服务、转手率等方面评估未来投资升值前景。

　　梅泉别墅[BieShu]

　　弥足珍贵的老洋房

　　所属板块：长宁新华路

　　最近成交[ChengJiao]时间：2012年1月20日

　　成交[ChengJiao]房源面积：399.5平方米[PingFangMi]

　　成交[ChengJiao]单价：152390元/平方米[PingFangMi]

　　成交[ChengJiao]总价：6088万元

　　挂牌均价：9.3万元/平方米[PingFangMi]

　　市场现状：因为梅泉别墅[BieShu]以使用权方式转让，且单价高企，故整年带看需求一直不是板块内主流，占比不足总量的5%。

　　因为其稀缺性以及浓重的历史感，梅泉别墅[BieShu]一直以来都受到投资客的追捧。但这种珍贵的老洋房往往是有价无市。21世纪不动产上海锐丰新华二路店区经李栋告诉《东地产》，梅泉别墅[BieShu]挂牌量极少，每年最多也不过成交[ChengJiao]1-2套，有些还是分割出售的，愿意整栋出售的老洋房更显得弥足珍贵，平均年换手率不超过5%，因此其成交[ChengJiao]价格也在节节攀升。

　　由于无可比拟，李栋只能给出一个保守估计，每年至少以10%的速度在上涨，目前挂牌均价已达到9.3万元/平方米[PingFangMi]，另外此房为使用权房不受限购令影响。

　　小区现在居住人群以跨国公司高管、名流及政要为主，也包含有一部分原本居住于此的老上海人。每幢别墅[BieShu]的租金不少于15万元/月，极少分割出租。

　　投资建议：

　　投资者最好有一定的资金量，或可抵押资产。多数银行是不以一般房贷办理老洋房购置，所以全额付款的方式较佳。退而求其次，可以用已有资产抵押，获取抵押贷款，目前市场上常用的方式是按揭贷款。

　　四季雅苑

　　内环稀缺别墅[BieShu]

　　所属板块：浦东花木

　　最近成交[ChengJiao]时间：2012年3月18日

　　成交[ChengJiao]房源面积：419.1平方米[PingFangMi]

　　成交[ChengJiao]单价：124000万元/平方米[PingFangMi]

　　成交[ChengJiao]总价：5193万元

　　挂牌均价：10万元/平方米[PingFangMi]

　　市场现状：由于小区本身品质较高，挂牌在售房源非常稀有，仅1-2套。

　　不同于老城区的洋房，在上海内环内，寸土寸金的地方，有这样一排排整齐的红色外立面的别墅[BieShu]，利落干脆，四季雅苑居住者中外籍人士多。

　　四季雅苑由多幢独栋别墅[BieShu]，联排别墅[BieShu]及酒店服务式公寓组成。占地面积为270000平方米[PingFangMi]，绿化率达到55%，是一个以高级别墅[BieShu]为主的住宅区。景观设计以欧陆风格为特色，小区中3万平方米[PingFangMi]的景观公园。西南门出口处就是耀中国际学校。

　　德佑地产碧云分行经理丁杰告诉《东地产》，由于稀缺性，小区挂牌量非常少，一旦有好的房源挂牌，去化很快。

　　投资建议：

　　但凡关注过别墅[BieShu]的人，提及该板块别墅[BieShu]自然会产生一种认可感，不是认可它的别墅[BieShu]造的有多豪华，多气派而是对它的区域环境、业主的肯定。此外，该小区地理位置优越，投资出租率高达98%。

　　西郊庄园

　　依水临绿好居所

　　所属板块：闵行华漕

　　最近成交[ChengJiao]时间：2012年8月29日

　　成交[ChengJiao]房源面积：586.62平方米[PingFangMi]

　　成交[ChengJiao]单价：115918元/平方米[PingFangMi]

　　成交[ChengJiao]总价：6800万元

　　挂牌均价：7.1万元/平方米[PingFangMi]

　　市场现状：根据周边中介介绍，小区挂牌放量有限，基本面向少数高端购房者，因此咨询的客户数量也相对较少，中介门店每月带看客户平均1-2组左右。

　　作为纯独栋别墅[BieShu]小区，西郊庄园具备较强资源稀缺性。整个园区依水系划分为18座岛、5片湖泊，依水而住，临绿而居，生活氛围浓厚。

　　汉宇地产数据显示，西郊庄园03年单价为3.5万元/平米，目前挂牌价翻番升值潜力强劲。小区受大虹桥辐射，驾车15分钟内到达虹桥枢纽，交通便利。

　　西郊庄园近90%的入住率及高租金回报率一直是港台及中国一些富豪投资热品。西郊庄园目前的业主主要是跨国集团董事长、政要及内地一些顶级富豪。自2010年4月政府房产政策调控2年半以来，西郊庄园是上海少有的几个价格不降反升的别墅[BieShu]楼盘之一。

　　投资建议：

　　由于小区挂牌房源数量相对有限，市场反而积累了一定的客户资源，因此性价比较高的房源在挂牌后的1-2个月内，就能找到合适买家。

　　万源城·御溪

　　高品质纯白别墅[BieShu]

　　所属板块：闵行古美

　　最近成交[ChengJiao]时间：2012年7月20日

　　成交[ChengJiao]房源面积：349.4平方米[PingFangMi]

　　成交[ChengJiao]单价：114482元/平方米[PingFangMi]

　　成交[ChengJiao]总价：4000万元

　　挂牌均价：8-10万元/平方米[PingFangMi]

　　市场现状：由于小区本身品质较高，挂牌在售房源非常稀有，仅1-2套。小区很受一些高端客户的欢迎，看房询问的客户也较多。

　　方形塔楼，红瓦白墙，细长的马蹄形窗户，原西班牙风情展现的淋漓尽致，这便是由城开集团打造的万源城御溪。该项目地处闵行古美板块，距离中环线约700米，沪闵高架不过1500米，是中环内屈指可数的独栋产品。整个项目仅有64栋，其中中央水景包围的环岛别墅[BieShu]堪称楼王，并以1.2亿元天价售出。

　　据汉宇地产闵行区域副总经理韦新华介绍，该项目的主力户型为350-700平方米[PingFangMi]，并兼有200-500平方米[PingFangMi]的地下空间，目前挂牌在售的房源非常稀有，仅1-2套，其挂牌价格也是不菲，基本徘徊在8-10万元/平方米[PingFangMi]。

　　与此同时，该楼盘的租金也较高，基本都要在5万元/月以上。目前该小区的居民多数以江浙一点的富商以及政府政要为主。

　　投资建议：

　　万源城御溪凭借产品本身的品质，非常值得珍藏。在购买产品时，买家也要量力而言，目前每栋的价格已经达到3000万以上。

　　御翠园

　　颠覆别墅[BieShu]配套少的典型代表

　　所属板块：浦东世纪公园

　　最近成交[ChengJiao]时间：2012年9月24日

　　成交[ChengJiao]房源面积：483.27平方米[PingFangMi]

　　成交[ChengJiao]单价：113808元/平方米[PingFangMi]

　　成交[ChengJiao]总价：5500万元

　　挂牌均价：8-10万/ 平方米[PingFangMi]

　　市场行情：御翠园挂牌价格较高，能够买得起的客群有限，因此客户询问情况也较少。但热衷租赁的客户很多，基本上每天都会有电话询问情况。

　　御翠园位于花木路近芳甸路，由和记黄埔开发，是内环板块内品牌高端的别墅[BieShu]项目。楼盘北临联洋国际社区，步行10-15分钟就是大拇指广场、联洋广场、世纪公园等成熟配套设施。与此同时，社区内会所的软硬件配套设施均有一定的讲究，

　　据汉宇地产联洋分行经理李其峰介绍，御翠园中806 平方米[PingFangMi]的户型为最佳，这种户型配有室内地下游泳池，但是由于房源量不多，因此在市场上该类房源的挂牌量稀有，并且其市场价格也是不菲，普遍挂牌总价均在6000万以上，同时其租金一般也要达到了10万元/月。此外，项目还设计了260平方米[PingFangMi]和480 平方米[PingFangMi]的小户型，其售价基本徘徊在8-10万/ 平方米[PingFangMi]，租金则在4-8万元/月。目前小区居民主要以境外华人和外地富豪为主。

　　投资建议：

　　御翠园地处内环之内，与世纪公园相邻，多数别墅[BieShu]项目难以与其匹敌。但就产品本身而言并非十分出众，区内密度相对较高，每栋房源的栋距也较近。

　　世茂佘山庄园

　　名副其实的庄园

　　所属板块：松江佘山

　　最近成交[ChengJiao]时间：2012年9月14日

　　成交[ChengJiao]房源面积：607.46平方米[PingFangMi]

　　成交[ChengJiao]单价：106180元/平方米[PingFangMi]

　　成交[ChengJiao]总价：6450万元

　　挂牌均价：8-10万元/平方米[PingFangMi]

　　市场现状：社区独栋别墅[BieShu]共有72栋，受到房源供应的限制，挂牌在售的房源一直屈指可数，而每年能够成交[ChengJiao]的情况不过在1-2套。

　　在佘山上转悠一圈，就能发现汇集了不少顶级的楼盘，其中世茂佘山庄园尤为让人“赏心悦目”。每栋房源平均占地8亩，社区容积率仅为0.1，给人名副其实的庄园感受。此外，社区的楼王，以一个岛屿引入自然水系将其独立而成，占地约32亩，并且在2009年该栋豪宅以价值3.8亿元被人迅速摘得。

　　据汉宇地产莘闵别墅[BieShu]分行高级经理向飞介绍，凭借天然的宜居环境和超低密度规划的优势，世茂佘山庄园一直受到超级富豪的追捧。社区独栋别墅[BieShu]共有72栋，受到房源供应的限制，挂牌房源一直屈指可数。

　　向飞说每年能够成交[ChengJiao]的情况不过在1-2套，而至于房源的挂牌价格也是一房一价，如果要概括的说基本在8-10万元/平方米[PingFangMi]。目前社区的居民多数为超级富豪、社会名流等人士。

　　投资建议：

　　购置该项目的购房者需具备非常雄厚的经济实力，该楼盘无论是升值还是保值性都非常高，值得珍藏，尤其是32亩的楼王。