在一个企业新战略[ZhanLue]发布3个月就要评价其成败，似乎操之过急。

　　但是，最近热演的SOHO中国[ZhongGuo]目前唯一明确持有[ChiYou]的项目——“上海的外滩地王”控制权之争的口水战，也让眼球公司SOHO中国[ZhongGuo]和明星地产商潘石屹不得不面对转型[ZhuanXing]的暂时性困顿，以及蜂拥而来的质疑——自2012年8月发布转向持有[ChiYou]商业的战略[ZhanLue]后，转型[ZhuanXing]持有[ChiYou]会不会又是一个噱头。

　　这也是潘石屹乃至中国[ZhongGuo]希望转型[ZhuanXing]持有[ChiYou]商业地产的地产商们，早晚需要面对的问题。虽然因以往散售项目不佳的后续经营业绩，让潘石屹的招商水平、商业规划的科学性等饱受诟病，但是这也并非潘石屹一人的问题，而是中国[ZhongGuo]初生的商业地产无法回避的共性问题。

　　也许在短时间内，还难有一个完整的大型商业地产项目能够检验SOHO中国[ZhongGuo]转型[ZhuanXing]持有[ChiYou]商业地产战略[ZhanLue]的成败。但是，长期积累下来的、以散售为核心的模式让持有[ChiYou]商业地产在一开始就要经受种种缺陷基因的考验。潘石屹这个明星地产商和他的眼球公司在转型[ZhuanXing]持有[ChiYou]之后能够以怎样的结局收场，还是一道等待作答与考察的复杂命题。

　　转型[ZhuanXing]招商受阻

　　“在只有3个月的时候，就去评价一个企业新战略[ZhanLue]的成败，我觉得还不是时候，毕竟商业地产不是快销品，3个月，可能这个战略[ZhanLue]都还没有实施。”11月26日，一位不愿具名的SOHO中国[ZhongGuo]前高管向《中国[ZhongGuo]经营报(博客,微博)》记者表示。

　　在此之前3个月，SOHO中国[ZhongGuo]公布了其重大战略[ZhanLue]转型[ZhuanXing]，将从散售商业地产的基本战略[ZhanLue]调整到“持有[ChiYou]黄金地段”商业和办公物业。潘石屹在当时发给记者的邮件中称，“正如香港置地是香港优质商业物业的最大拥有者, SOHO中国[ZhongGuo]将是北京、上海优质商业物业的最大拥有者，物业价值不可小视，稳定租金收入也将为公司长期稳定的发展奠定基础。”

　　SOHO中国[ZhongGuo]的转型[ZhuanXing]多少令业界有些意外，因为通过强大的销售能力，潘石屹和张欣的SOHO中国[ZhongGuo]保持着平均只有20%左右的负债率，财务健康程度一度令房地产行业咋舌。但与财务健康程度一样引发业界侧目的，则是其一年几千万元的租金收入。

　　“以现在的SOHO出租和营业的情况去看转型[ZhuanXing]持有[ChiYou]的成败，实际上是意义不大的，毕竟SOHO真正确定完全持有[ChiYou]的项目就是上海的外滩地王项目，至于其他已有的SOHO，整体的策略都是销售为导向的，以散售战略[ZhanLue]导向下项目的经营情况去探讨持有[ChiYou]的战略[ZhanLue]是否成功，这是不太科学的。”前述高管告诉记者。

　　不过，这在短期之内似乎很难有真正的答案，因为目前上海外滩地王项目由于陷入股权纠纷，尚未确定最终的经营主导权，在这样的情况下，招商工作也无法完全正常地展开，也正因如此，多位接受记者采访的商业地产专业人士都表示，此时评价转型[ZhuanXing]的成败，还为时尚早。

　　客户群存巨大差异

　　不过即便如此，SOHO中国[ZhongGuo]在转型[ZhuanXing]到持有[ChiYou]战略[ZhanLue]的过程中，的确也有自己无法回避的缺陷，其弥补的程度和速度，最终将影响到转型[ZhuanXing]战略[ZhanLue]能否真正成功。

　　永正资本创始人王威曾供职于商业地产的标杆公司凯德置地，对于商业地产的运营管理十分熟悉。在获知SOHO中国[ZhongGuo]的战略[ZhanLue]转型[ZhuanXing]之后，他表示，SOHO中国[ZhongGuo]需要面临的最大挑战，就是客户的变化。

　　在散售战略[ZhanLue]时代，SOHO中国[ZhongGuo]主要面对的客户是“安全性资本”，前SOHO中国[ZhongGuo]副总裁，先高和基金合伙人苏鑫是这个概念的创造者和研究者之一，他将安全性资本客户的基本特征概括为以长期保值为前提、购房行为的认知类似于储蓄。

　　“安全性资本首先求安全，其次才是回报，所以SOHO的价格都高的惊人，而在销售时所预测的租金回报率也低的惊人，只有2%。”王威表示。但是，在战略[ZhanLue]转型[ZhuanXing]为持有[ChiYou]后，将会面对的是直接的终端消费者，这两个客户群体之间的巨大差异，是SOHO中国[ZhongGuo]现有团队的一大考验。

　　在此之前，三里屯SOHO曾一如既往地在严厉的楼市调控中，创下北京开盘销售额的纪录。但是，在进入运营阶段后，却面临着客流稀少、经营不佳的情况，而这恰是在散售战略[ZhanLue]导向下带来的问题。

　　“现在的商业地产，要想有比较好的效果，引入若干有品牌号召力的主力店是必须的动作。”一位不愿具名的前SOHO高管称，“但是，散售战略[ZhanLue]下，SOHO商铺的产权都已经切割，而大的品牌主力店、旗舰店，都对面积、位置等有比较高的要求，在切割产权销售之后，很难提供一个统一的、较大的面积，来引入这些品牌主力店。”他说。

　　另外，他还表示，在相当长的一段时间内，SOHO中国[ZhongGuo]都是通过收购已经竣工的物业进行改造之后销售，而这就导致商业动线的规划设计等有很大的局限，不能提前按照日后经营者的需求，对商业动线等进行合理规划，从而导致了开业之后的经营不佳。

　　策略调整存疑

　　据了解，SOHO中国[ZhongGuo]已经开始着手解决自身在散售战略[ZhanLue]导向下形成的基因缺陷，其最初寻找的入手点，就是招商。SOHO中国[ZhongGuo]内部人士告诉记者，目前，公司已经开始尝试和一些拥有丰富商业资源的机构建立战略[ZhanLue]合作关系，以作为持有[ChiYou]战略[ZhanLue]的“经营依托”。

　　记者了解到，目前SOHO中国[ZhongGuo]已经和韩国希杰集团签约。希杰集团是韩国最大的食品公司，也是拥有众多明星艺人的媒体娱乐公司。

　　按照签订的合作协议，双方未来将在前门大街打造5300平方米的休闲娱乐中心，包括高端餐厅、酒吧、咖啡厅、面包店、纪念品店等零售业态。

　　“这是从散售到持有[ChiYou]战略[ZhanLue]调整之后的最直接的策略调整，以后应该还会有陆续的和同类拥有商业资源的机构签约，公司的策略是要把自己的产品逐步延伸到商品领域，从而解决经营的问题。”上述SOHO中国[ZhongGuo]内部人士说。

　　北京合众商业地产顾问机构合伙人蔡洪祥则向记者表示，未来SOHO转型[ZhuanXing]能否成功，很大程度上还要看其商用物业的获取渠道，如果仍然是大量的收购烂尾楼，那么能否按照未来主力店的要求，规划出合理的商业动线，就仍然是一个问题。“在散售的时候，这个不是问题，因为卖完了就完了，但作为持有[ChiYou]的战略[ZhanLue]之下，这就会成为较大的问题。”他说。