北京[BeiJing]房协最新发布2012年住房[ZhuFang]市场情况，新建商品[ShangPin]住房[ZhuFang]成交均价[JunJia]为2.07万元/平方米，同比下降7.6%；二手住房[ZhuFang]成交均价[JunJia]1.87万元/平方米，同比上涨5.1%。

　　同时，本报根据北京[BeiJing]常住人口数量、城镇居民人均收入，以及近12年商品[ShangPin]住宅销售均价[JunJia]，预测未来5年房价[FangJia]。

　　从预测结果看，2013年房价[FangJia]同比会小幅上涨，新房最小涨幅为3.7%，不会出现明显“拐点”。

　　统计分析

　　新房均价[JunJia]2.07万 降7.6%

　　据市住建委网签数据，2012年北京[BeiJing]商品[ShangPin]住房[ZhuFang]共签约23万套，同比增长36.9%。其中，新建商品[ShangPin]住房[ZhuFang]和二手住房[ZhuFang]分别为9.4万套、13.6万套，二手住房[ZhuFang]成交量相当于新房的1.4倍。商品[ShangPin]住房[ZhuFang]成交均价[JunJia]总体平稳。新建商品[ShangPin]住房[ZhuFang]成交均价[JunJia]2.07万元/平方米，比2011年下降7.6%。二手住房[ZhuFang]成交均价[JunJia]1.87万元/平方米，同比上涨5.1%。

　　另据伟业我爱我家(博客,微博)集团市场研究院统计，对于新建商品[ShangPin]住房[ZhuFang]成交均价[JunJia]，四环内为3.9万元，四环至五环为3.3万元，五环至六环为2万元，六环外为1.3至1.4万元。

　　释疑：为啥没感觉房价[FangJia]降？

　　北京[BeiJing]房协秘书长陈志解释，这是因为2012年房价[FangJia]下降有结构性因素。五环外房价[FangJia]下跌，而五环内房价[FangJia]却小幅上涨。如房协发布数据显示，五环外新建商品[ShangPin]住房[ZhuFang]成交均价[JunJia]下降2.1%，四到五环上涨0.6%，四环内上涨5.6%。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，买房人在往更远的新城走，所以成交的均价[JunJia]比2011年住房[ZhuFang]成交均价[JunJia]有所下降。

　　北京[BeiJing]房协统计数据显示，成交量23万套，这些家庭解决了住房[ZhuFang]问题或改善了居住条件，且基本上都是自住性需求。居民首次购房比重稳定在九成左右，第二次购房也都是通过卖旧买新、卖旧买旧等方式满足改善型需求。

　　从成交结构看，2012年住房[ZhuFang]市场呈两个“二八开”：五环外成交量占86.5%，成交均价[JunJia]为1.76万元，同比下降2.1%；140平方米以下户型成交量占80.1%，成交均价[JunJia]为1.73万元，同比下降3.2%。

　　释疑：基本都是刚性需求？

　　陈志分析，以上数据表明房地产市场调控取得了明显成效。由于严格的限购政策，有效地将投机投资性购房挡在门外。同时，在改善住房[ZhuFang]条件的同时也释放出大量的存量房源，促进了住房[ZhuFang]资源的合理流动和优化配置。

　　这表明市场上供应的大部分房源是适合刚性需求的普通住房[ZhuFang]，且主要分布在五环外的发展新城。这些区域住房[ZhuFang]供地充足，并以普通住房[ZhuFang]为主，房价[FangJia]稳中有降。另外，近几年轨道交通快速发展，市政条件改善，满足了需求。

　　近期部分项目热销并涨价

　　近期出现有项目热销并涨价的现象，从交易数据看，2012年10月下旬以来，市场出现翘尾行情，购房人也真实地感受到有些位置好定价又相对合理的项目开始热销了，并且价格比年初有一定程度的上涨。

　　释疑：代表房价[FangJia]呈涨势吗？

　　陈志表示，翘尾行情是建立在前期大幅降价或低价入市的基础上。2012年初市场观望情绪浓厚，一季度的成交量甚至创近十年来新低。企业以价换量，许多项目的价格比调控前或周边在售项目低30%以上。二季度后，积压的刚需开始释放，随着宏观货币政策的适度宽松，央行两次降准备金率、两次降息，刺激成交放量，某些区域房价[FangJia]开始触底回升，但实际上回涨空间仍有限。

　　市场翘尾是多重利好因素集中体现。一是居民对未来收入增长的信心增强了，二是预计2013年信贷政策会有所松动，三是城镇化会推动房地产业发展，四是房地产调控政策基本稳定，不会再出新政等。这些因素综合作用下，使得改善性需求和刚性需求加快了入市节奏，个别项目的过度渲染，又反过来加重了这种预期的改变。

　　本报预测

　　2013年房均涨幅或为3.7%

　　根据北京[BeiJing]常住人口数量、城镇居民人均收入，以及近12年商品[ShangPin]住宅销售均价[JunJia]，采用逐步回归方法建立统计学二元线性回归模型，预测商品[ShangPin]房住宅销售均价[JunJia]。模型结果显示，2012年一手房销售每平方米均价[JunJia]在19807.4-21331.6元之间，实际值为20700元。预测值与真实值较接近，表明应用该模型对房价[FangJia]进行短期预测可行。

　　从预测结果看，2013年新房均价[JunJia]在21474元/平方米浮动，二手房均价[JunJia]在21280元/平方米浮动，最小涨幅为3.7%，在4%内小涨。

　　部门说法

　　房价[FangJia]将以“稳”为主基调

　　对于2013年的住房[ZhuFang]市场，陈志表示，市场供应较充足，且限购政策没有退出的理由，保障房入市逐渐分流刚性需求，预计房价[FangJia]将以稳为主基调。

　　根据北京[BeiJing]房协对市场上在途项目的跟踪监测，目前全市已实现开工尚未上市的商品[ShangPin]住房[ZhuFang]项目约1200万平方米。因此，预计能形成新增供应10-12万套，要明显高于2012年的8.9万套，再加上二手住房[ZhuFang]的盘子在不断扩大，也会一定程度增加二手房源的供应，因此商品[ShangPin]住房[ZhuFang]的总体供应没有问题。

　　同时，保障房对市场的影响将由量变逐步到质变。“十二五”期间北京[BeiJing]计划建设100万套保障房，这个规模相当于北京[BeiJing]2004-2012年9年的新建商品[ShangPin]住房[ZhuFang]成交量。随着开工建设的推进，将有越来越多的保障房达到配租配售条件。市住建委明确表示，将在三年内全部解决轮候家庭住房[ZhuFang]问题，将有效分流刚性自住需求。

　　调控政策方面，近期中央多次表示要坚持房地产调控政策不放松。住建部关注到了近期少数城市房价[FangJia]上涨的情况表示，要对房价[FangJia]上涨过快的城市问责。住建委表示，2013年将保持房价[FangJia]的基本稳定，北京[BeiJing]对限购的执行机制不断收紧和完善，明确补缴社保在购房资格审核中不予认可，对限购政策的执行不断从严，释放出调控政策从紧的信号。

　　1998年：福利分房时代结束，商品[ShangPin]住宅起步

　　1999年：银行开始提供购房按揭贷款业务

　　2005年：第一轮调控，《关于加强房地产税收管理的通知》“国八条”出台，从税收入手整顿房地产市场

　　2006年：房贷利率上调

　　2007年：第二轮调控，国税总局清算土地增值税，央行全年共计6次加息，10次上调存款准备金率

　　2008年： 5次上调准备金率，从年初的14.5%上调至17.5%，9月降低贷款利息0.27个百分点

　　2009年：第二轮调控放松，交易环节税费降低

　　2010年：第三轮调控，放款标准提高

　　2011年：实施限购令

　　北京[BeiJing]楼市政策变迁

　　本版文/记者 陈斯 王岗 制图/周建文

　　数据来源：北京[BeiJing]房协、伟业我爱我家市场研究院

　　2001年

　　近12年房价[FangJia]增速

　　及2013年预测

　　2002年

　　2003年

　　2004年

　　2005年

　　2006年

　　2007年

　　2009年

　　2008年

　　2010年

　　2011年

　　2012年

　　2013年

　　-7.5%

　　11.9%

　　1.2%

　　6.9%

　　-8.5%

　　12.1%

　　2.6%

　　12.6%

　　9.6%

　　12.9%

　　14.5%

　　13.2%

　　39%

　　10.1%

　　8.6%

　　12.4%

　　16.1%

　　8.1%

　　8.7%

　　10.1%

　　-15.99%

　　5.1%

　　3.7%

　　13.8%

　　住房[ZhuFang]市场呈现俩“二八开”

　　二手房均价[JunJia]增速

　　新房均价[JunJia]增速

　　43.5%

　　-7.6%