华远地产董事长任志强

    2012年9月6日，华远地产[简介最新动态]董事长任志强出席第九届中国[ZhongGuo]蓝筹地产年会并做演讲。他否认当前房地产已经进入没落阶段，称目前中国[ZhongGuo]仍处于城镇化高速发展阶段，要达到发达国家的城镇化水平，至少还要二三十年，所以房地产业仍然是朝阳产业。

　　任志强认为即使存在18亿亩红线，可供建设的土地[TuDi]仍然很多，造成土地[TuDi]供应紧张，从而推高房价的主要原因[YuanYin]是土地[TuDi]供应制度[ZhiDu]，而不是开发商。“为什么大家将征地、拆迁、占用农田的原因[YuanYin]推向开发商？原因[YuanYin]在于80后控制了媒体的笔杆子，他们想买房，所以故意这么写。”

　　中国[ZhongGuo]处于城镇化高速发展阶段 房地产仍是朝阳产业

　　任志强称，根据统计局公布的数据来看中国[ZhongGuo]目前的实际城市户籍大概只有30%，城镇化目前正处于高速发展阶段。从目前的发达国家来看，发展水平大多已超过80%，中国[ZhongGuo]要到的70%-80%的水平，可能还需要二十至三十年。

　　中国[ZhongGuo]的城镇人口在1978年改革开放之后出现了持续高增长过程，这个高增长过程恰恰是因为我们进入了城镇化发展高增长的过程。1995年中国[ZhongGuo]的城镇化率是2.04%，当时每年进城的人是从之前六百万上升到了一千万。但是1996年以后这个人数涨到了两千多万，此后连续十年多都有每年两千多万的增长过程。按照十二五规划每年有1200万人要进城。要想达到我们前面说的80%左右的城市化率的话，这个持续过程还要有很长的路，不只是十年的问题。

　　“不管你想还是不想，从农村进入城市，从小城市进入大城市的发展过程是无法回避的一个事实。很多人说经过这一轮调控，房地产已经进入了没落期，其实在中国[ZhongGuo]城镇化仍然进入一个高增长阶段，房地产必然是一个朝阳产业。”

　　土地[TuDi]及供应制度[ZhiDu]是房价高涨的主要原因[YuanYin]

　　如果没有其他障碍，中国[ZhongGuo]的城市化发展的曲线将同其他国家一样。任志强认为，中国[ZhongGuo]的城市化目前存在两大障碍，第一是土地[TuDi]障碍，第二是供应障碍，所以我们的城市化率和经济发展水平两者不相匹配，和世界发达国家差了二十多个点。根据GDP数据来看，中国[ZhongGuo]的经济发展是高于城市化率的，而原因[YuanYin]就在于我们的房地产市场被土地[TuDi]制度[ZhiDu]所限制。

　　国有土地[TuDi]可以买卖、自由转让，而农村土地[TuDi]不可以，这样的土地[TuDi]制度[ZhiDu]使得国有土地[TuDi]和农村土地[TuDi]的价格形成了一个断崖差。国有土地[TuDi]在拍卖中取得很高的价格利润，而农村的土地[TuDi]并没有拿到应得的价值，农民在这个过程中吃亏了。在1995年后，农村人口的城市化率远远超过土地[TuDi]的城市化率，由于土地[TuDi]制度[ZhiDu]的问题，农民工没有自由进入城市的权利，同样这样的制度[ZhiDu]也导致了他们的土地[TuDi]被强制收留。

　　“我们的土地[TuDi]够不够用？其实我们的土地[TuDi]不但够用，而且用的很少很少。”任志强称商品房建设用地在国有土地[TuDi]消耗总量里只占很少的比例，根据2008年的数据来看，这一数据仅为8.5%。到目前为止我国城镇的核心面积仅占国土面积的0.33%，而美国人均使用城市建设用地相当于中国[ZhongGuo]人均数据的一百倍。即使在土地[TuDi]资源比我们少的多的日本，这一数据也比我们大出很多。

　　“英国一平米工业用地配五到七平方米的住宅用地，中国[ZhongGuo]的一平方米工业用地配了不到0.7平方米的居住用地，这就导致了工业用地和基础设施用地等其他用地远远大于居住用地和城市建设用地。中国[ZhongGuo]房地产的毛病出在我们土地[TuDi]制度[ZhiDu]，而不是出在于开发商。”任志强称，“为什么大家将征地、拆迁、占用农田的原因[YuanYin]推向开发商？原因[YuanYin]在于80后控制了媒体的笔杆子，他们想买房，所以故意这么写。”

　　明年3月份房价将出现暴涨

　　任志强分析称，造成城市房价飞速上涨的原因[YuanYin]与土地[TuDi]的供应量相关。我国的土地[TuDi]供应量在2004年实行土地[TuDi]831制度[ZhiDu]之后受到压制，此后的房价上涨，很大程度上与土地[TuDi]供应的负增长相关。几乎每一轮土地[TuDi]供应的限制，都会带来一次房价的暴涨。

　　2011年以后，土地[TuDi]成交持续下滑。截止目前国土部门称很多城市的土地[TuDi]供应量只完成了全年计划的10%。媒体报道多地县级政府或地方政府的财政因为土地[TuDi]财政的原因[YuanYin]大幅度下滑，有的是下滑了17%，有的是下滑了50%多。这一阶段的土地[TuDi]供应下滑将会导致接下来住房的新开工量和供应量的下降。

　　以北京市为例，在年初的时候可销售房屋数量有将近15万套，按当时月销售5千套的数据，可以销售30个月。但现在每月的销售量已经超过了一万多套，可销售房屋数量已经不到七万套。任志强由此推断，房价将在明年3月迎来新一轮的暴涨。