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这一轮,领涨的又是学区房--亲民维稳网络舆情监测室
2013-01-19

这一轮,领涨的又是学区[XueQu]房  朝阳石佛营房地产过户大厅近日门庭若市,常有人为了一个当天过户号起五更爬半夜,或是付给“号贩子”不菲的排号费。本报记者[JiZhe] 刘航 摄J214

  “学区[XueQu]房,买了就能上双榆树中心小学。”“新地铁开通还有5天,不要再犹豫。”二手房市场,交通、学校等资源一直是支撑卖价的重要原因。记者[JiZhe]走访了上地、中关村、朝青、紫竹桥四个区域发现,本轮领涨的二手房小区[XiaoQu],都是占着“学校旁”或者“地铁旁”的小区[XiaoQu]。

  上地区域

  6.2万元的报价[BaoJia]“有价无市”

  领涨小区[XiaoQu]:上地东里

  6.2万元的报价[BaoJia]“有价无市”

  “我们小区[XiaoQu]的一居室是要疯啊。”每每接到中介劝说卖房的电话,住在上地东里的市民邵先生都颇为感慨,“两居室才卖5.3万元/平方米[PingFangMi],一居室的报价[BaoJia]竟然高到6.2万元/平方米[PingFangMi],这差得可太大了。”

  带着疑问,记者[JiZhe]以看房人的身份,走访了上地东里小区[XiaoQu],发现业主报价[BaoJia]超过6万元/平方米[PingFangMi]的房源,几乎全部集中在小户型。比如,一套47平方米[PingFangMi]的一居室,业主报价[BaoJia]285万元,折合单价60638元/平方米[PingFangMi];而另一套挂着“急售”的45平方米[PingFangMi]一居室,精装修,业主报价[BaoJia]280万元,折合单价62222元/平方米[PingFangMi]。

  “上地东里比较特殊,属于学区[XueQu]房,有上地小学的入学名额,房源抢手,房价自然比其他小区[XiaoQu]要高。”经纪人吴先生告诉记者[JiZhe],近两个月,随着市场回暖、买房人增多,卖房的业主也一路调价,“9月份我还能给您找到单价5万元/平方米[PingFangMi]以下的房子呢,这会5.4万元/平方米[PingFangMi]就算高性价比了。”

  不过,吴先生也承认,即便是稀缺户型,报价[BaoJia]超过6万元/平方米[PingFangMi]的一居室,也属于“有价无市”的超高报价[BaoJia]。“实际看,一居室的市场成交价目前在5.6万元到5.8万元之间。报价[BaoJia]超过6万元的房子难卖。”

  吴先生告诉记者[JiZhe],就在上周末,客户看中了一套一居,但因为业主不愿意把价格降到6万元/平方米[PingFangMi]以下,最后没谈成。“现在来买房的客户,多数是必须出手的,支付能力有上限,真是努着都够不着,也就不买了。”

  中关村区域

  学区[XueQu]房卖到5万元

  领涨小区[XiaoQu]:双榆树北里

  学区[XueQu]房卖到5万元

  “72平方米[PingFangMi]两居,业主报价[BaoJia]360万元,但因为要换房,诚心出售,全款支付的话就355万元,折合单价49300元/平方米[PingFangMi],已经算是小区[XiaoQu]里的底价了。”在交谈中,经纪人郑小姐一直向记者[JiZhe]强调,业主属于着急出手型,价格已没有一分退让余地。

  在中关村区域,涨幅较高的双榆树北里有双榆树中心小学的名额,市场最新售价5万元。而在9月份,4.5万元的房子在这个小区[XiaoQu]已经算是贵的。

  “整体来说,学区[XueQu]房还属于卖方市场,卖的少买的多,交易不对称。”我爱我家双榆树区域高级买卖经理费先生告诉记者[JiZhe],由于近两个月改善型购房人入市偏多,再加上业主普遍都持有涨价预期,房价也就水涨船高。“双榆树北里涨幅较大,一是因为相比于五道口的房子,小区[XiaoQu]的户型较小,总价较低;二是楼龄新、不临街。不过,客户目前的最高接受能力也就在50000元/平方米[PingFangMi],超过这个数字的报价[BaoJia],依然很难成交。”

  紫竹桥区域

  领涨小区[XiaoQu]:车道沟南里 老公房卖出次新价

  “3.4万元的房子?目前您在这个小区[XiaoQu]是找不到了。”失望地从中介门店得到“没有”的答复后,市民胡先生后悔自己又晚行动了一步,10号线二期开通在即,如今连车道沟南里这样的老公房小区[XiaoQu],都卖到了3.8万元的价格,“这可几乎相当于附近美林花园的房价了,那里均价也就4万元。”

  按着胡先生提供的信息,记者[JiZhe]通过中介门店,咨询了车道沟南里的多套房源,平均报价[BaoJia]都在3.8万元,而最贵的一套53平方米[PingFangMi]两居室,总房款达到240万元,折合单价已达到45283元/平方米[PingFangMi]。

  “您要是真心想买,我这里有套58平方米[PingFangMi]两居室,主卧东北向,业主报价[BaoJia]230万元,但可商量,220万元拿下问题不大。”经纪人小张告诉记者[JiZhe],3.8万元已经是目前的低价,近一个半月内房价至少涨了3000元。

  “以前,车道沟南里属于紫竹桥一带的老公房小区[XiaoQu],楼盘旧,交通也不太便利,所以房价也处于同区域的低位。但随着新地铁的利好带动以及购买人群以刚需和改善为主,车道沟南里反而成为区域中的领涨楼盘,卖出了中档楼盘的价格。而像紫竹花园、美林花园等中高档楼盘,由于小户型少、需求少,涨幅反而不那么明显了。”我爱我家市场研究院分析师孔丹告诉记者[JiZhe]。

  朝青区域

  领涨小区[XiaoQu]:晨光家园 紧挨地铁两月涨4000元

  在北京,新地铁的开通对于房价总是利好,这点在晨光家园小区[XiaoQu]格外明显。

  “朝青板块,紧邻地铁6号线,近两个月北京成交量最高的小区[XiaoQu]。”昨天下午,记者[JiZhe]以看房人的身份询问报价[BaoJia]。“86平方米[PingFangMi]两居室,总价242万元,单价28140元。”“72平方米[PingFangMi]一居室,总价220万元,单价30513元。”“54平方米[PingFangMi]一居室,总价175万元,单价32407元。”记者[JiZhe]连着咨询了三套房源,最便宜的报价[BaoJia]都要2.8万元。

  “我来之前在网上查过价格,这个小区[XiaoQu]10月份才卖到2.4万元、2.5万元呀,怎么两个月就涨了4000元?”对于记者[JiZhe]的疑问,孙先生坚决表示,这三套都是业主的实际报价[BaoJia],自己一点儿没作假。“实话实说,我也想给您挑套便宜点的房子,可晨光家园现在的平均价格都在2.8万元到3万元之间。还有不少报价[BaoJia]在3.4万元的房子呢,我都没给您推荐了,业主不诚心卖,您也嫌高不会买。”

  对于两个月单价涨了4000元/平方米[PingFangMi],孙先生的解释是新地铁开通,晨光家园紧邻地铁,市场需求大,再加上部分业主惜售,房源供不应求,所以房价涨幅也较朝青板块同类型的其他小区[XiaoQu]要高些。

  “现在北京哪里还有降价的二手房呢?成交量一高的时候,房价也会跟着高,只不过新地铁利好,加速了部分小区[XiaoQu]的涨势。”

  本报记者[JiZhe] 赵莹莹 J201

  短评

  源于教育不均衡

  本轮房价上涨,学区[XueQu]房是最早开涨,且涨幅最大的。

  北二环德胜门附近,5月份学区[XueQu]房的市场均价在4万元左右,七八月份涨到4万7左右,目前达到5万元,甚至更高。以北三环周边的阳光丽景为例,目前均价6万元左右;北六环周边的新房长滩1号均价2万元左右,南六环周边的龙湖时代天街均价16000元;三者的房况是同品质的,房价之所以差三四倍,除了位置,还有就是因为阳光丽景是学区[XueQu]房,能上西城区重点小学西师附小。

  学区[XueQu]房为什么涨得快,因为少。一个好的学校周边,一个月就出二三套房子,而背后是几百个想上重点的学生家庭。因此,有人说,学区[XueQu]房比婚房还刚,因为“孩子”比“丈母娘”还厉害。

  “重点校”对家长来说,意味着更优秀的师资队伍,意味着更优质的教学质量,意味着更安全的教学管理,甚至是升入重点中学、大学的摇篮。家长买学区[XueQu]房纯粹是为了让孩子获得进入重点学校的资格,房子大小无所谓,年代老点没关系,环境差点也能接受。一来,为了孩子,家长什么都能忍,二来一旦孩子毕业之后,他们就会把房子卖掉。买学区[XueQu]房的家长大多都是这种想法。

  就近入学本来是个意图良好的政策,可现在,对不少家长来说,却意外结出了学区[XueQu]房这颗不得不咽下去的苦果,甚至成为一场停不下来的金钱比拼游戏。尤其是,当这场游戏的参与和推动者还不仅仅是望子成龙的学生家长,就近入学政策陷入了尴尬。

  有人说,与交纳赞助费择校相比,通过购买学区[XueQu]房择校是一种进步,体现出一定的合理性,因为它避免了交纳赞助费所带来的权钱交易和暗箱操作,用市场化手段让择校规则变得简单和透明。据说,学区[XueQu]房不是中国的“特产”,在美国、澳大利亚等发达国家,也有学区[XueQu]房,周边房价也比其他区域贵,但是,与中国不同的国情是,美国和澳大利亚的“学区[XueQu]房”多为私立学校,而公立学校之间设备设施、教学水平的差别不大。而中国的学区[XueQu]房大都是公立学校。

  择校变成择房,仍然是一种变相的不公平。家里经济条件好些的孩子就近就读好学校,条件不好的孩子只能靠边站。显然,这与政府当初推行就近入学政策的目的还是背道而驰,明里买房和暗里交择校费,在结果上没有多大的区别。

  不管是赞助费择校,还是买学区[XueQu]房择校,都是因为教育资源的不均衡,优质教育资源的稀缺和过分集中,这才是症结所在。只有从根本上实现教育资源的公平配置,才是解决择校问题的根本出路,也才能消除学区[XueQu]房的市场基础。 本报记者[JiZhe] 李海霞 D155



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