因诱发次贷危机[WeiJi]而深陷泥潭的美国[MeiGuo]两大住房抵押贷款机构“两房”，似乎正脱离苦海。其中规模最大的房利美（Fannie Mae）更是焕发出新的生机：首次扭亏为盈，债券[ZhaiQuan]收益率上升，在世界500强企业排行榜中依然名列前茅……

　　不过，正如一些学者提醒，面临本国经济增长乏力、欧债危机[WeiJi]发酵等“内忧外患”，投资“两房”债券[ZhaiQuan]依然风险重重，海外投资者应该慎之又慎。不过，由“两房”主导的资产证券化和住宅金融市场[ShiChang]的改革经验依然值得借鉴。

　　业绩攀升

　　房利美公司于6月20日表示，公司发售了10亿美元[MeiYuan]的3个月期票据，到期时间为2012年9月19日。该票据的最低接受收益率为0.119%，该收益率高于其此前一周发售5亿美元[MeiYuan]3个月期票据时达到的0.104%.于同日，该公司还发售了10亿美元[MeiYuan]的6个月期票据，到期时间为2012年12月19日。该票据的收益率为0.159%，高于其在6月13日发售5亿美元[MeiYuan]6个月期票据时达到的0.154%.在此之前，房利美一季报也显示，今年首季，该公司净收入27亿美元[MeiYuan]，受惠于较低信贷开支、延期还款率减少及物业存货下降。由于业绩理想，房利美自2008年次贷危机[WeiJi]以来，首次不需申请财政部资助。截至目前，房利美共获政府资助1171亿美元[MeiYuan]。

　　房利美业绩出现转机的背后，是美国[MeiGuo]房地产行业的复苏。6月19日，公司发布月度调查报告称，在美国[MeiGuo]当前的经济大环境中，房地产市场[ShiChang]的表现“相对较好”。这一评价似乎颠覆了本轮危机[WeiJi]以来美国[MeiGuo]房地产业的颓废形象，而近几个月的持续利好数据也显示出美国[MeiGuo]房地产业在经历6年调整后，开始焕发新气象。

　　房利美的报告指出，美国[MeiGuo]房地产业在当前严峻的经济环境中却有着相对较好的表现，房屋销售较一年前低迷的水平上涨了8%。同时，随着问题房产占房屋销售的比例下降，房价在最近几个月已趋稳。房利美强调，尽管房地产业面临着就业增速疲弱、学生贷款增加、房屋止赎等多种不利因素，但该机构仍谨慎乐观地认为美国[MeiGuo]房地产业会逐渐修复。

　　房利美每月都会发布经济与房地产情况评估报告，这是该机构自金融危机[WeiJi]以来对美国[MeiGuo]房地产业形势给出的最佳判断。另外，公司管理层预计今年全年业绩将稍好于去年，去年亏损169亿美元[MeiYuan]，3月止亏损拨备自年初的769亿美元[MeiYuan]降至746亿美元[MeiYuan]。

　　房利美兄弟公司、美国[MeiGuo]另一大房地产抵押贷款机构房地美（Freddie Mac）日前也发布报告说，由于租房需求上涨，火爆的租房市场[ShiChang]已成为一大亮点。

　　房地美说，在截至今年3月的一年内，美国[MeiGuo]租房市场[ShiChang]新增150万租户，同期房屋名义租金上升了2%～4%。另外，在过去两年内，美国[MeiGuo]的出租房空置率也下降了2个百分点。

　　报告还显示，公寓需求增加也帮助提升了房产价值。过去两年内，美国[MeiGuo]房产价值已较2010年一季度的低点平均上升了约25%。反过来，房产增值和租金上扬也促使开发商增加了房屋供应，今年前5个月，多户住宅开工量同比跳升了48%，预计今年将新建多户出租型公寓20万套，为2008年以来最高。

　　伤病难愈

　　美国[MeiGuo]房地产行业持续改善，房利美的业绩也峰回路转，这似乎印证了分析人士在早些时候关于美国[MeiGuo]房地产或已触底的预期。但这并不意味着投资美国[MeiGuo]房贷机构的债券[ZhaiQuan]已经安然无忧。

　　在最近公布的2012年最新世界500强中，房利美排名第26位。但这只是按照营业收入的排名，如果从利润看则是亏损近169亿美元[MeiYuan]，为列倒数第一。这个美国[MeiGuo]最大的房屋抵押贷款供应商似乎已到强弩之末。

　　房利美于1938年成立，旨在通过抵押贷款证券化，扩大二级抵押贷款市场[ShiChang]。1979年，美国[MeiGuo]国会又成立了房地美，目的也是扩大二级抵押贷款市场[ShiChang]，其规模仅次于房利美。

　　“两房”相关债券[ZhaiQuan]包括房利美和房地美这两家公司本身发行的债券[ZhaiQuan]以及其担保发行的住房抵押贷款支持证券（Mortgage Backed Securities，MBS）。商业银行等发放住房抵押贷款的金融机构将部分房贷出售给“两房”等机构，由他们担保，将其证券化并出售给投资者。

　　由于“两房”享有政府的隐性担保，其担保发行的MBS信用资质很好，流动性强， 收益率高，受到投资者青睐。

　　直到2007年8月，美国[MeiGuo]次贷危机[WeiJi]全面爆发。这场危机[WeiJi]改变了众多金融机构的市场[ShiChang]地位，也彻底改变“两房”的命运走向。危机[WeiJi]以来，“两房”经历了一系列改革，且目前仍在继续。

　　2008年9月，美国[MeiGuo]政府宣布接管陷入困境的房利美和房地美公司。2010年6月，“两房”的监管部门联邦住房金融管理局宣布“两房”股票从证交所退市。退市后的“两房”股票还可以在场外柜台交易市场[ShiChang]（OTCBB）继续交易，不过流动性要低得多。

　　两房退市曾经引发海外投资者对债券[ZhaiQuan]安全性的极大担忧。中国作为其最大的债权人，一些数据估计持有规模在3000亿元-4000亿元之间。当时外管局称，中国外储没有投资“两房”股票，所持相关债券[ZhaiQuan]目前还本付息正常，价格稳定。

　　一位外资机构的分析师认为，尽管“两房”债券[ZhaiQuan]的价格可能还有获益的空间，但作为一种长期投资其风险已经非常明显，国内的银行在操作上应当是“只减不增”。

　　实际上，自金融危机[WeiJi]爆发以来，国内多家上市银行都在积极减持“两房”债券[ZhaiQuan]并充分计提。

　　根据可查的各家银行数据， 2008年年中， 中国银行(601988,股吧)、中国建设银行(601939,股吧)、中国工商银行(601398,股吧)所持有的两房债券[ZhaiQuan]为232.52亿美元[MeiYuan]。2009年6月底，这一数据已经锐减至62.94亿美元[MeiYuan]。

　　根据2012年一季报，中国银行持有美国[MeiGuo]次级、Alt-A及Non-Agency住房贷款抵押债券[ZhaiQuan]账面价值合计14.44亿美元[MeiYuan]，相关的减值准备余额10.97亿美元[MeiYuan]。持有美国[MeiGuo]房地美和房利美发行债券[ZhaiQuan]和担保债券[ZhaiQuan]的账面价值共计0.59亿美元[MeiYuan]。而其余几家银行的财报中已经连续两年不见“两房”债券[ZhaiQuan]的影子。

　　扬弃与借鉴

　　虽说两房的债券[ZhaiQuan]已经成“烫手的山芋”，但是资产证券化并没有因此销声匿迹，相反，在德国、加拿大、日本、印度和中国香港等国家和地区的住房抵押贷款证券化仍方兴未艾。

　　金融危机[WeiJi]以后，人们对“两房”和证券化颇有微词，但也有相当多的学者指出，不可否认“两房”对维系美国[MeiGuo]住宅金融市场[ShiChang]的流动性、稳定性和可支付性所起的重要作用。以“两房”为主导的证券化开辟了美国[MeiGuo]多元融资渠道，促进了美国[MeiGuo]住宅金融从以银行体系为主向金融市场[ShiChang]为主的转变。

　　2011年2月11日，美国[MeiGuo]财政部和住房与城市发展部（HUD）在《美国[MeiGuo]住宅金融体制改革的报告》中，提出要逐步削弱“两房”在抵押市场[ShiChang]上的作用，同时增强联邦住房管理局（FHA）的作用，提高自身的抗风险能力。

　　社科院金融研究所汪丽娜认为，次贷证券化和过度证券化诱发了银行道德风险和信用泛滥，并为当年的危机[WeiJi]埋下了种子。未来美国[MeiGuo]的住宅金融体制改革将适时削弱“两房”的主导地位，但并不是取消，且对政策性金融机构改革也是有增有减（“两房”要适度削减，但FHA要进一步增强），而证券化仍将在住宅金融市场[ShiChang]发挥其作用。