本报讯 据《华夏时报》报道，不少业内人士都将今年称为“去库存[KuCun]年”。数据显示，截至今年10月，全国待售面积约为3.2亿平方米，超过去年底的2.7亿平方米，并一直维持在高位。房企去库存[KuCun]压力仍然很大，个别房企按今年的销售速度，所需时间甚至要达到10年。

　　全联房地产商会荣誉会长聂梅生认为，待售面积过多，会使企业[QiYe]将资金[ZiJin]积压在上面，无力增加土地储备。

　　三四线城市[ChengShi]销售周期拉长

　　据业内人士介绍，一般来说，待售面积包括通常所说的库存[KuCun]，是企业[QiYe]全部可售面积的总和。

　　据国泰君安报告显示，目前市场的存货继续攀升，总体去库存[KuCun]化情况略差于2008年和2011年末。2012年上半年行业的去存货化周期为2.6年，高于2008年第三季度的2.4年、2011年底的2.5年。值得注意的是，一线城市[ChengShi]的去库存[KuCun]化情况明显好于二线城市[ChengShi]。报告显示，一线城市[ChengShi]为2.4年，二线城市[ChengShi]则达到3.7年。

　　事实上，在本轮调控中，北京楼市成为率先下跌的城市[ChengShi]，但是，最近的成交数据表明，北京等一线城市[ChengShi]楼市率先回暖反弹，而一些二三线城市[ChengShi]的销售则持续低迷。

　　据上海易居研究院数据显示，由于受到调控影响，不少开发商转战三线城市[ChengShi]，最近两年，三线城市[ChengShi]的库存[KuCun]一直在上涨。最近5个月，三线城市[ChengShi]的库存[KuCun]一直以每个月环比2%的速度在增长。

　　以三四线城市[ChengShi]为主战场的恒大地产显然也遇到了类似问题。恒大董事局主席许家印在公开场合表示，恒大在三四线城市[ChengShi]营运环境遇到困难，公司不得不改变策略转战二线城市[ChengShi]。

　　房企去化周期最高达10年

　　当前，消化库存[KuCun]已经成为房企的最重要的任务之一。

　　据国泰君安一份报告显示，根据2012年各房企中报数据统计，万科、保利、金地等房企的去化时间为2-3年，也就是说消化掉企业[QiYe]目前所有可售面积需要的时间，2-3年的水平是一个比较正常的周期。而泛海建设(000046,股吧)的去化时间则高达10年之久，万科的存货增速超30%，保利的存货增速为20%左右。“如果房企的大量资金[ZiJin]积压在待售房上，就要非常小心。现在，一些大开发商甚至会有100亿的资金[ZiJin]压在待售房上。一般来说，企业[QiYe]压在待售房上的资金[ZiJin]比例为15%-25%比较合适，如果占企业[QiYe]资金[ZiJin]的三分之一，资金[ZiJin]就会面临比较大的压力，企业[QiYe]也就无力做其它的事情。”聂梅生表示。

　　目前来看，去化时间比较正常的保利、万科、金地等房企都在今年大量增加土地储备，保利今年用于土地储备的资金[ZiJin]高达286.3亿元，万科则为267亿元，是今年房企用于拿地金额的前两位。

　　兰德咨询总裁宋延庆向记者表示：“房企去库存[KuCun]的压力的确比较大，但是，从目前各项指标来看，包括景气指数、销售情况等，多数城市[ChengShi]处于向好的趋势。目前，北京、上海等一线城市[ChengShi]的楼市已经回暖。”