“不涨就是跌”，合肥[HeFei]楼市[LouShi]已经进入刚需买房最佳时期，针对目标客户，营销需要“对症下药”。 [房谈实录|开盘[KaiPan]潮之后的楼市[LouShi]走向>>>]

　　9月25日，安徽建筑工业学院房地产研究所所长李国昌做客本站直播室，对连续几月开盘[KaiPan]潮之后的楼市[LouShi]走向进行预判。认为从“比较价格”来看，合肥[HeFei]房价并不高。

　　楼市[LouShi]正处稳定[WenDing]偏好状态

　　8月底、9月底、10月初接连三个月的开盘[KaiPan]潮，让一批观望中的购房者按耐不住，火爆开盘[KaiPan]现场屡屡出现。数十家楼盘同时开盘[KaiPan]，“2千抵2万”“买一房送一房”等优惠幅度刺激到买房人的心理，7月份、8月份连续两份备案量过8000套，市场较为活跃。 [全城最优惠 10月28日看房团报名倒计时>>>]

　　李国昌表示，合肥[HeFei]市场经过去年的低迷，到今年一月份、二月份一直处于低迷状态，到今年的三月份才逐渐恢复，目前处于稳定[WenDing]期。“市场稳定[WenDing]期判断标准是月成交量在5000-7000套，目前属于稳定[WenDing]期偏好的状态。” [东城4800元/房源入市售9成 挑战合肥[HeFei]“最低价”>>>]

　　“金九银十”缘何会成为开发商关注的销售节点？李国昌分析有三个原因，一是九月份天气开始转凉，相对于七月、八月更适合出去看房；二是学区房名单公布提前，已经提前至六七月份；三是9、10月份很多人会对考虑到改善住房条件，这一时期买房完全处于心理需求。

　　营销策略要“对症下药”

　　对于开盘[KaiPan]潮之后，合肥[HeFei]楼市[LouShi]是否会转向“冷淡”？李国昌坦言，到今年年底，合肥[HeFei]成交量都不会过于低迷，市场的需求量决定了销售量。

　　虽然在整体销售预测下成交量不会太差，但并非所有楼盘都能拥有好的销售成绩。“你所面对的目标客户不一样，设计的一套营销策略不符合购房者需求，效果就达不到。”李国昌认为，楼市[LouShi]销售要对症下药，针对目标客户群体制定相应的营销策略。

　　“我们一般把竞争分为两类：一类是核心性竞争，核心竞争主要是产品品质和企业品牌，这些构成了企业的核心竞争力；二是一般竞争力，它是以价格为主导的竞争力，目前国内房地产公司大多数都围绕在这个一般竞争力上展开。”

　　“对比价格” 刚需可买房

　　“十八大”已经成为众多房产业内，对合肥[HeFei]楼市[LouShi]楼市[LouShi]走向预判重要内容，是否会有新政策[ZhengCe]下发，或者是现有的政策[ZhengCe]是否会放松，都是房企开发关注的重点。

　　“楼市[LouShi]政策[ZhengCe]我认为在明年应该还会继续调控[DiaoKong]”，李国昌分析认为，国务院的政策[ZhengCe]非常明朗，今年国庆长假结束国务院副总理李克强又一次强调坚持房地产政策[ZhengCe]不动摇，调控[DiaoKong]的决心还是有，但是调控[DiaoKong]方式还会有变。“因为现在调控[DiaoKong]除了货币政策[ZhengCe]，采用更多是行政手段，后期调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]或许会更多的通过税收、补贴、银行利率、准备金率等方式。”

　　从2010年元月份楼市[LouShi]调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]出台，市场不乏观望情绪较重的刚需购房者，虽然今年以来，观望的购房者已经得到了部分释放，但依然还有刚需购房者摇摆不定。

　　对于刚需购房人群，李国昌认为现在购房佳期。李国昌坦言，调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]出台是在2009年12月份就酝酿，2010年元月份正式出台，经过两年多的调控[DiaoKong]，将近三年，楼市[LouShi]调控[DiaoKong]效果以及基本稳定[WenDing]，“最近两年多我们安徽省房价基本上是缓慢增长，甚至在一些个别城市还出现了下降，整体来说房价还是有一些上涨的，但是对比最近两年物价上涨情况，房价的"相对价格"在下降，所以适合买房。”（365地产家居网 翁金月）