【财经网(博客,微博)专稿】记者 王熙喜

　　广州严控高价盘预售，北京停止热门地块出让，地方行政干预楼市的尺度越来越大。10月20日，陕西更是“简单粗暴”的要求将商品房开发商的合理利润率[LiRunLv]控制在10%左右。要求陕西各地分区域测算住房项目成本[ChengBen]并公布住房销售价格区间，超出价格区间的商品房将无法在价格主管部门备案，也无法取得预售证。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟表示，政府如何控制商品房10%利润？经营成本[ChengBen]的管控是企业管理的重要课题，很多成熟的企业都未必能把自己的成本[ChengBen]算清楚，陕西新政不具有可操作空间。

　　汉宇地产市场研究部经理付伟告诉记者，退一步说，如果楼盘定价由企业自主定价改为政府定价，这就是体制的倒退。政府如果要控制房企的利润所得，应该通过税收手段，而不是直接干预价格。

　　面对媒体质疑，陕西物价局服务业价格处杨处长表示，正在与陕西住房和城乡建设厅沟通，对方有权解释。是否会有更改，他不予回答。

　　要控利润先算成本[ChengBen]。陕西官方在通知中的说法是：各城市要按照土地成本[ChengBen]、开发成本[ChengBen]、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，根据2009《陕西省建设工程工程量清单计价规则》和当年涉及建筑的各项价格指数进行测算。张宏伟表示，但中国房价[FangJia]构成的复杂性，本就是一个说不清道不明的问题。

　　2009年年中，国家统计局也曾对40座重点城市范围内的商品住宅开发费用构成进行专项调查，以弄清房地产开发项目费用的支出结构。但该项调查的结果一直未对外界公开。2009年全国两会期间，全国工商联曾递交了一份名为“我国房价[FangJia]为何居高不下”的大会发言，称一项调查显示，房地产项目开发中，土地成本[ChengBen]占直接成本[ChengBen]比例最高，达到58.2%；而国土部在当年6月专门发布报告称，通过对600多个房地产项目的调查，地价成本[ChengBen]在房价[FangJia]中所占比例平均为23.2%。

　　两个不同部门的调查中，土地成本[ChengBen]比例悬殊巨大的事实，让本来就“神秘”的房价[FangJia]成本[ChengBen]构成更加神秘，房价[FangJia]过高而导致的“暴利”争论也更加没有了结论。

　　付伟表示，增加价格的透明度是没错的。但指望成本[ChengBen]公开，控制房企的利润率[LiRunLv]在10%以内，并以此限定各区域住宅价格区间。这样的政策最终将无法落地生效。

　　即使同一区域，每个项目的成本[ChengBen]也都不同，政府是没有人力物力来逐一测算的。所以成本[ChengBen]只能由企业自行申报，如果是这样也就没有意义可言。所谓的利润率[LiRunLv]也就没有计算尺度。

　　张宏伟表示，从他接触到的项目成本[ChengBen]构成比例来说，商品住宅开发商的土地成本[ChengBen]、缴纳税费占到房价[FangJia]中的比例大概范围各为20-30%，也就是说，房价[FangJia]中的40-60%要被政府直接拿走，这个比例尽管没有中央党校教授周天勇称占房价[FangJia]的70%的比例高，但是一定程度上反映出土地成本[ChengBen]和税费成本[ChengBen]确实成为构成房价[FangJia]的非常重要的两项决定性因素。

　　除此之外，开发企业的利润占房价[FangJia]多少？ “15%的利润，应该是一个正常的利润，谈不上高利润，更说不上是"暴利"。”

　　易居（中国）研究中心总监陈啸天曾披露，2011年 在主板及中小板上市企业分布的22个行业中，房地产业净利率排名第三，为11.78%，仅次于交通运输业和采掘业。

　　张宏伟表示 ，今年上半年房企“以价换量”追求“量”上的增加，以现金为王，尽管回笼了资金缓解了资金面的压力，但是项目的平均利润率[LiRunLv]走低了。

　　在未来通过多元化手段降低成本[ChengBen]提升利润率[LiRunLv]已经显得非常关键，在未来，房企不仅仅要关注规模上的制胜，还更应该注重利润率[LiRunLv]盈利能力的提升。应该通过管理、产品标准系列化、成本[ChengBen]控制、融资成本[ChengBen]等多方面，尽可能多的降低除土地成本[ChengBen]与税费成本[ChengBen]之外的20-40%的建安成本[ChengBen]及管理性成本[ChengBen]，注重利润率[LiRunLv]盈利能力的提升。

　　付伟表示，他担心的是，刻意去控制利润率[LiRunLv]，企业在利益驱使下暗自克扣成本[ChengBen]，导致质量下降。陕西政府的做法，与大势背道而驰。

　　（证券市场周刊供稿）