党的十八大报告中，与房地产[FangDiChan]直接有关的内容并不是很多。但毋庸置疑，十八大报告已经为房地产[FangDiChan]市场的发展定下了基调，即继续坚持“双轨制”，在满足各类需求[XuQiu]的前提下，保证市场平稳发展。

　　明确“两条腿走路”

　　十八大报告已经明确，未来[WeiLai]房地产[FangDiChan]市场发展继续坚持走“双轨制”。

　　记者注意到，在十八大报告中，与房地产[FangDiChan]市场有直接关系的内容并不多，主要有“建立市场配置和政府保障相结合的住房[ZhuFang]制度，加强保障性住房[ZhuFang]建设和管理，满足困难家庭基本需求[XuQiu]”。这句话明确了未来[WeiLai]房地产[FangDiChan]市场的发展方向，即坚持实施住房[ZhuFang]制度的“双轨制”，也就是说，未来[WeiLai]政府会通过加大对保障性住房[ZhuFang]的建设，来保证中低收入人群的住房[ZhuFang]需求[XuQiu]，而对于改善型需求[XuQiu]，以及正常的刚性需求[XuQiu]，则通过市场供应来解决。

　　由于房地产[FangDiChan]市场与宏观经济、民生、城镇化以及全面建设小康社会等多个方面有着极为密切的关系，因此十八大报告中在其他方面也顺带会提到住房[ZhuFang]，如“要解决好人民最关心最直接最现实的利益问题，在学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居上持续取得新进展，努力让人民过上更好生活”。而通过系统梳理报告中所有与房地产[FangDiChan]有关的内容，已经基本可以勾画出中长期房地产[FangDiChan]市场发展的大致趋势，即在居民收入倍增大背景下，以及城镇化进程过程中，房地产[FangDiChan]市场在未来[WeiLai]还能保持较快发展态势，至少在未来[WeiLai]十年时间内会一直如此。

　　因为工业化、城镇化仍在快速发展，国民收入稳步提高，消费结构不断升级，新增住房[ZhuFang]需求[XuQiu]和改善性需求[XuQiu]将会持续增加。中国指数研究院提供的一份市场报告预测，未来[WeiLai]十年，我国至少有120亿平方米的住房[ZhuFang]需求[XuQiu]，相当于2011年全国商品住宅销售面积的12倍以上。目前，我国城市人家住宅面积水平较低，有超过7000万户的城市家庭人均住房[ZhuFang]低于30平方米，改善群体十分庞大。若按“人均35平方米”的小康水平作为改善标准，这一群体将带来约68亿平方米的改善性住房[ZhuFang]需求[XuQiu]。此外，若按人均30平方米计算，未来[WeiLai]十年新增的1.8亿城镇人口也将带来至少50亿平方米以上的住房[ZhuFang]需求[XuQiu]。

　　除了住房[ZhuFang]市场之外，城镇化和收入的提高，还会对商业地产、旅游地产、产业园区地产等发展产生巨大影响，可以预见，此类地产规模在今后同样存在较大的发展空间。

　　重要性仍不可替代

　　虽然十八大报告中并未明确房地产[FangDiChan]业的地位，但专家表示，在未来[WeiLai]，房地产[FangDiChan]行业的重要性仍然非常突出。

　　过去三十年经济高速增长难以持续，放缓不可避免过去三十年间，我国经济增速普遍在 10%以上，受国内外环境和自然规律影响，未来[WeiLai]中国经济增速的放缓不可避免。IMF、中国社科院等机构对未来[WeiLai]5～10 年我国 GDP 增长率的预测普遍在 8%～9%之间，表明中国经济增速放缓已成各界普遍共识。

　　从中央规划来看，“十二五规划”提出今后五年的国内生产总值年均增长7%，十八大报告提出确保到 2020 年实现全面建成小康社会目标，实现国内生产总值比2010 年翻一番，对应年均增长幅度为7.18%。

　　在未来[WeiLai]宏观政策更加注重经济增长的平稳性和健康性，而非单纯追求增长速度的前提条件下，是不是意味着房地产[FangDiChan]行业将不再受重视？答案是否定的。复旦大学房地产[FangDiChan]研究中心主任尹伯成教授指出，十八大报告中并未对房地产[FangDiChan]行业在未来[WeiLai]宏观经济中所扮演的角色进行详细说明，而且目前也不再将其称之为支柱产业，但是房地产[FangDiChan]行业上下游关联约50个行业，在整个经济发展的过程中，它所起到的作用仍不容忽视。

　　市场化手段取代调控

　　限购和限贷为楼市健康运行提供根本保障，长期来看更加注重房地产[FangDiChan]税等市场化调控模式。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，新一届政府应该更多地倾向其自身房地产[FangDiChan]市场政策的调控逻辑，可能会出现一些变化。这个变化，应该是当保障房体系逐步完善，双轨制建成，具备了一定市场缓冲期，楼市限购与限贷政策会逐步退出，房产税也会作为限购的替代性政策而逐步推出来。

　　尹伯成表示，房产税将逐步取代行政手段，对市场进行干预，这是大势所趋。而这种做法，所起到的作用几乎与限购、限贷等政策相似，即通过税收来达到抑制投资、投机性需求[XuQiu]的作用。而这种做法也并不违背当前的楼市调控精神，即把抑制房地产[FangDiChan]投资、投机性需求[XuQiu]作为一项长期政策。不过可以明确的是，房产税的出台，不会伤及普通消费者。他指出，房产税征收对象依然是手中握有多套房产的人群，而正常的市场需求[XuQiu]，比如刚需和改善型需求[XuQiu]，属于免于征收的范畴内。

　　至于房产税何时会全面铺开，业内无法给出统一的说法。记者发现，认为在最近一年内会全面实施者有之，认为在未来[WeiLai]数年内逐步展开者亦有之。尹伯成预测，在明年的“两会”上，中央政府极有可能会部署房产税开征事宜。

　　短期内房价难大涨

　　人们更为关心的是，短期内房价会否如同任志强在此前不久所预言的那样，出现大涨情形。

　　总体来看，我国处于城市化中期，城市住房[ZhuFang]供应短缺，住房[ZhuFang]存量不足，半数以上居民人均住房[ZhuFang]面积在 30 平米以下，如果任由房地产[FangDiChan]投资炒作，势必造成房价快速上涨，必然会使越来越多的居民通过购房解决住房[ZhuFang]问题愈加困难，因此抑制投资投机将促进住房[ZhuFang]回归居住属性，不仅有利于房地产[FangDiChan]市场的平稳，对调结构和经济转型也至关重要。住建部部长姜伟新在十八大新闻中心接受记者采访时表示房地产[FangDiChan]限购政策短期内不会退出，可见抑制投资、投机性需求[XuQiu]将长期坚持，差别化信贷和限购措施近期还将继续实施。

　　对此，尹伯成认为，近期楼市房价难以出现大涨情形。在限购、限贷等政策并未退出的情况下，投资、投机性需求[XuQiu]无法兴风作浪，因此房价出现大涨的可能性几乎不存在。不过尹伯成同时认为，基于市场需求[XuQiu]仍旧较大，房价下跌的可能性也很小。他表示，老百姓的收入会逐步增长，十年之内会要翻番，这意味着对房价的承受能力会得到加强，而在需求[XuQiu]一直旺盛的情况下，房价怎么可能会下跌？

　　那么，短期内房价将会如何变化？专家表示整个房地产[FangDiChan]市场会表现得相对比较平稳，如出台新的调控政策的可能性不大，市场预期也比较稳定，因此整个市场表现得比较平稳。不过具体的城市市场状况可能会有所区别，如一些房价水平相对较低的二、三线城市，房价还有可能出现小幅上涨的可能。在中心城市，随着交通、商业配套的改善，部分郊区板块也有可能会微幅上涨。