市场[ShiChang]概览

　　2012年第三季度，中央及地方政府继续执行收紧的地产调控及借贷政策。尽管国内经济持续放缓且下一阶段住宅房地产发展政策方向仍然不明，总体住宅市场[ShiChang]在自住和改善性需求的支撑下依然保持平稳。据北京市统计局，2012年1月至8月，北京住宅市场[ShiChang]累计销售量同比上升36.5%至739.6万平方米。本季度新增供应有限，可租房源减少，并推升各子市场[ShiChang]租金。

　　供应

　　本季，豪华公寓[GongYu]、别墅及服务[FuWu]式公寓[GongYu]市场[ShiChang]各有一个项目竣工。鉴于位于亚运村的绿城北京诚园及位于中央别墅区的财富公馆? 御河城堡完工入市，豪华公寓[GongYu]及别墅物业市场[ShiChang]的总存量被分别推高至14,686套及10,992套，环比上升1.99%和0.75%。服务[FuWu]式公寓[GongYu]市场[ShiChang]方面，位于燕莎及朝阳公园子市场[ShiChang]的东环广场在季内重装入市。由于嘉里中心内部整修计划，共计195套服务[FuWu]式公寓[GongYu]暂时撤出市场[ShiChang]，本季度服务[FuWu]式公寓[GongYu]总存量降至8,008套，环比下降0.58%。

　　需求

　　季内，自住及改善性住房需求依然旺盛，豪华公寓[GongYu]市场[ShiChang]成交量环比上升124.3%即系佐证。与之相反，受一系列因素，例如市场[ShiChang]供应有限、位置相对偏远和来自市内平层豪华公寓[GongYu]的竞争的影响，别墅物业的成交量环比下降9.57%。豪华公寓[GongYu]及别墅的合计销售率分别系92.82%及89.73%。

　　季内，商务活动的增多以及多个世界500强公司，诸如微软、博世及奔驰等在华业务拓展都为服务[FuWu]式公寓[GongYu]租赁需求的增长带来动力。尽管部分公寓[GongYu]房间由于跨国公司人员调动交接暂时空置，长期租赁需求仍然保持平稳。另一方面，北京七八两月入境旅游人数分别同比下降11.2%及

　　6.4%。因此，主要由海外旅游者带来的短期租赁需求相应降低。此外，另有东环广场新增入市和部分运营商调整租赁策略，服务[FuWu]式公寓[GongYu]市场[ShiChang]第三季度净吸纳量下降307套，整体空置升至7.94%，环比上涨3.37个百分点。

北京服务[FuWu]式公寓[GongYu]市场[ShiChang]新增供应和净吸纳量

　　租金

　　由于审慎态度弥漫本地租赁市场[ShiChang]，由政策不确定性带来的需求不断增长，大部分豪华公寓[GongYu]业主在季内坚守或上调租金价格。相比之下，服务[FuWu]式公寓[GongYu]平均租金整体保持平稳。大部分服务[FuWu]式公寓[GongYu]运营商选择了维持上季度租金水平。考虑到淡季来临和下降的入住率，部分运营商向租客施予折扣优惠。然而，受到强劲的租房需求及有限的新增供应支撑，亦有运营商，诸如位于建国门区域的北京瑞吉酒店，在季内上调租金。就各子市场[ShiChang]而言，豪华公寓[GongYu]、别墅和服务[FuWu]式公市场[ShiChang]之租金分别环比上4.12%、2.44%及0.93%，至每月每平方米138.22元，每月每平方米95.94元及每月每平方米236.93元。

　　投资

　　整售市场[ShiChang]方面，2012年第三季度住宅投资市场[ShiChang]表现平静，无物业整售成交。季内投资活动受到持续的收紧政策的抑制。散售市场[ShiChang]方面，截止2012年第38周，住宅物业总成交量同比上升58.51%，至3,588,400平方米。豪华公寓[GongYu]平均资本值环比上升1.74%，别墅的平均资本值则环比下跌3.86%。季内，中赫集团斥资26.3亿元收购海淀万柳住宅地块，其成交价格及楼面价(即每平方米42,876元)均系北京年内至今住宅用地最高成交价标。

　　展望

　　中国经济在2012年余下时间内将保持缓慢增长，预计全年GDP增速在8%左右。将于2012年10月召开的中国共产党第十八次代表大会也引发了对下一阶段政策方向不确定性的担忧。高力国际预计，选举产生的新内阁将在中期以内维持现有的住宅市场[ShiChang]紧缩政策，但长远看来，政府会依国内外萎靡的经济形势进行相关调整。有鉴于此，在未来三到六个月内，审慎态度将笼罩整个市场[ShiChang]。

　　就未来供应而言，北京豪华公寓[GongYu]及别墅市场[ShiChang]预计将在2012年余下时间内增添约2,187套新增供应。服务[FuWu]式公寓[GongYu]市场[ShiChang]中，包括位于亚运村子市场[ShiChang]的金隅环贸公寓[GongYu]在内的三个项目即将完工入市，在2012年年底前带来504套新增供应。受租赁淡季影响，第四季度服务[FuWu]式公寓[GongYu]的平均租金预计将保持平稳或有小幅下调。服务[FuWu]式公寓[GongYu]运营商普遍表示将在下一季度维持现有租金水平。部分运营商，例如CBD区域的北京逸兰(新城国际)服务[FuWu]式公寓[GongYu]，已应业主要求计划在2013年年初上调租金。第四季度通常为住宅销售市场[ShiChang]的传统旺季，许多发展商将会在未来几个月推出新项目进行预售，然而，由于约80%的预售项目地处郊区，下季度平均住宅价格预计涨幅有限。