聚焦土拍：

　　苏园土挂（2012）11号地块[DiKuai]，逐鹿湖东住宅[ZhuZhai]市场[ShiChang]。中海、九龙仓、雅戈尔(600177,股吧)太阳城持续热销，苏园11号地块[DiKuai]“大卖”还会远么？

　　365地产家居网 苏州消息

　　2012年12月园区[YuanQu]土拍，园区[YuanQu]推出三宗住宅[ZhuZhai]用地。出让面积共计34.9万平方米，将推出的地块[DiKuai]将为苏州楼市带来多少新变化？新地块[DiKuai]是否会引起地产大鳄们的追逐竞价？2012年底收官的房地产市场[ShiChang]走向如何？在目前楼市量跌价涨的市场[ShiChang]环境下这场土地拍又会怎样？……带着疑问，365地产家居网的小编勘察了土拍地块[DiKuai]。

　　园区[YuanQu]挂牌出让住宅[ZhuZhai]地块[DiKuai]园土挂（2012）11号地块[DiKuai]。该地块[DiKuai]位于，工业园区[YuanQu]星塘街东、沈浒路南。

　　园土挂（2012）11号地块[DiKuai]，出让面积104486.23平米，1.6≤容积率≤1.80，土地用途住宅[ZhuZhai](其他陪同商品房住房用地)，起始价67708万元。需交保证金40625万元。从该地块[DiKuai]容积率、建筑密度可以看出该地块[DiKuai]为住宅[ZhuZhai]用地，未来[WeiLai]或建成住宅[ZhuZhai]产品。

　　苏园土挂（2012）11号地块[DiKuai]，起拍单价6480元/平方米，楼面起拍价3600-4050元/平方米， 周边[ZhouBian]在售的九龙仓时代上城、雅戈尔太阳城。中海国际社区、白塘壹号处于热销中。

　　该地块[DiKuai]在09年流拍过一次，当时起始总价是59970，而时隔近四年，现在是总价67708，但是面积缩小了6000多平方米，且减少了商业，保证金也达到了4个亿，对于拿地企业而言资金要求较高。

　　365小编从现场看到目前地块[DiKuai]遍地了绿草，地面还比较平整。

　　自然资源方面，项目[XiangMu]所处位置，独一无二，生态公园、植物园环绕左右。

　　周边[ZhouBian]配套方面，白塘植物园、沙湖生态公园、东沙湖邻里中心、青少年活动中心、九龙医院、、东沙湖学校、地铁一号线，进则享园区[YuanQu]CBD繁华商业，退则享白塘公园、沙湖生态公园优美自然环境。周边[ZhouBian]配套结论：

　　优势

　　1、周边[ZhouBian]商业、生活、医疗配套一应俱全，被客户所认可；

　　2、地处湖东成熟板块，对地块[DiKuai]形象的提升有较大的作用；

　　3、未来[WeiLai]区域[QuYu]人流量较多，交通不拥挤；

　　4、区域[QuYu]大交通全面提速，一号线，拉近与市区距离；

　　5、湖东住宅[ZhuZhai]地块[DiKuai]日渐稀缺，未来[WeiLai]升值空间大

　　劣势

　　地块[DiKuai]成本较高，区域[QuYu]市场[ShiChang]项目[XiangMu]竞争将会更为激烈；

　　项目[XiangMu]北面是一出有色金属研究生

　　道路通达，但交通配套少

　　配套完善，但距离较远

　　机会

　　1、周边[ZhouBian]住宅[ZhuZhai]项目[XiangMu]陆续交付使用，配套日趋成熟，引导客户的困难较小。

　　威胁

　　1、周边[ZhouBian]楼盘较多，竞争激烈；

　　2、目前受政策影响较大，市场[ShiChang]不定性因素较多。

　　三、湖东住宅[ZhuZhai]市场[ShiChang]分析

　　苏州的房产市场[ShiChang]主要是由园区[YuanQu]带头推进的，园区[YuanQu]良好的规划，品质优良的楼盘造就了它一枝独秀的地位。这个领先不仅是楼盘的领先，更重要的是房价的一路领先。园区[YuanQu]区住宅[ZhuZhai]的平均价格已经高于市区平均价，尽管如此，园区[YuanQu]之外的市民还是抵挡不了园区[YuanQu]环境等诸多因素的诱惑，大举进驻现代化的苏州园区[YuanQu]。

　　目前由于园区[YuanQu]房价偏高，真正在园区[YuanQu]买得起房子的园区[YuanQu]工作者都为专业技术人员或者白领。随着就业人数增大，园区[YuanQu]这块大蛋糕将越来越大。但随着土地拍卖的执行，土地的价值将会日趋凸显。园区[YuanQu]的房价已经升到了一个相当的高度，区域[QuYu]价值被后期进入地块[DiKuai]将面临成本过高的局面。紧挨生态公园资源的地理优势，加上大交通优势，湖东板块住宅[ZhuZhai]市场[ShiChang]成熟且呈现出一派蓬勃发展的势头，所以，现在湖东住宅[ZhuZhai]受到苏州各个区域[QuYu]的认可，区域[QuYu]内都是苏州热销大盘。现在随着政府规划的逐步实施，园区[YuanQu]生活配套和交通的发展，未来[WeiLai]各大知名地产大鳄的争相入驻，园区[YuanQu]湖东板块成为开发商争相竞逐的热门板块，区域[QuYu]楼盘实现逢开必热销的局面。

　　目前区域[QuYu]内的项目[XiangMu]包括白塘壹号、九龙仓、中海国际社区、绿地华尔道名邸、雅戈尔太阳城、天地源(600665,股吧)水墨三十度等。随着湖东板块地位日趋凸显，区域[QuYu]内的规划利好项目[XiangMu]前景，该区域[QuYu]内的项目[XiangMu]价值也日趋凸显。从这些住宅[ZhuZhai]产品分析来看，都必须依托于湖东板块自然生态景观，在这里不管是别墅还是住宅[ZhuZhai]，都能找到契合点。

　　随着苏州城市的不断扩容，园区[YuanQu]湖东板块地位逐步彰显，区域[QuYu]的扩张将迅速迅猛，价值潜力将不可估量。随着城市功能的不断健全，辐射力的不断强势，湖东板块的房地产市场[ShiChang]也在呈现出旺盛的活力，引领苏州住宅[ZhuZhai]市场[ShiChang]。

　　周边[ZhouBian]在建项目[XiangMu]

　　四、市场[ShiChang]预测

　　2012年12月园区[YuanQu]土拍，园区[YuanQu]推出三宗住宅[ZhuZhai]用地。苏园土挂（2012）11~13号地块[DiKuai]内均设幼儿园、均须按国家建设部二星级绿色建筑标准建设。地块[DiKuai]全部分布在湖东板块，反映出政府下一步要力推的发展区域[QuYu]，小编认为，随着政府规划政策不断推进，区域[QuYu]各大楼盘陆续交付使用，区域[QuYu]大交通的不断提速，园土挂（2012）11号地块[DiKuai]未来[WeiLai]价值可观。地块[DiKuai]紧沙湖生态公园，交通方面未来[WeiLai]的城市轨道一号线星塘街站也位于项目[XiangMu]不远处，交通可谓便捷。该地地块[DiKuai]未来[WeiLai]的项目[XiangMu]整体将以住宅[ZhuZhai]产品抢占市场[ShiChang]。

　　采访中有业内人士表示，园土挂（2012）11号地块[DiKuai]一经推出就受追捧，原因：第一，园区[YuanQu]土地稀缺，湖东未开发地块[DiKuai]剩余不多，湖东地块[DiKuai]俨然成了房企眼中的“香饽饽”；第二，园区[YuanQu]推出湖东三宗住宅[ZhuZhai]用地，将带动区域[QuYu]房源价格的全面提升；第三，目前业内达成共识，普遍认为房地产市场[ShiChang]会好，房企拿地势在必行；第四，虽然目前来看，此次推出的三宗地块[DiKuai]中，该地块[DiKuai]优势略逊色，但是该地块[DiKuai]周边[ZhouBian]未来[WeiLai]建设邻里中心，将提升区域[QuYu]生活配套，同时周边[ZhouBian]九龙仓、雅戈尔太阳城、中国国际社区全部处于持续热销状态，项目[XiangMu]将坐享成熟配套，“渔翁得利”升值前景可观，未来[WeiLai]热销指日可待。

　　目前有市场[ShiChang]猜测，九龙仓、雅戈尔、中海、朗诗或将参与竞逐园土挂（2012）11号地块[DiKuai]，11号地块[DiKuai]将花落谁家？我们拭目以待。（House365刘玥含）