买二手房的人怎么想，直接影响你卖掉房子[FangZi]的效率。

　　虽然你买房子[FangZi]时也会有喜好，但是等到你卖房子[FangZi]的时候，未必知道买家怎么想。因为几年过去，房子[FangZi]的目标客户群体在改变，这房子[FangZi]本身的情况也在发生变化。就算你现在不买房，知道了这些事，就能少踩地雷，不至于将来卖房时才后悔。

　　1 房子[FangZi]高龄影响按揭贷款

　　如果[RuGuo]你打算在自己的房子[FangZi]里住几年之后，再把房子[FangZi]卖出去，房龄就是一个重要的条件。“高龄房产”在买房人[MaiFangRen]那里是不怎么受欢迎的，因为它意味着难贷款。

　　多数中资银行都不批准房龄20年以上[YiShang]的个人住房按揭商业贷款，外资银行的底线规定得则更为严格——15年。中资银行里最宽松的是工商银行(601398,股吧)，原则上可以批准1980年以前建造的房子[FangZi]的个人住房按揭商业贷款。

　　虽然中国内地的住宅产权规定是70年，但实际的使用寿命根本没有这么久。住房和城乡建设部副部长仇保兴曾在第六届国际绿色建筑与建筑节能大会上表示，目前中国的住宅建筑平均只能持续使用25年至30年。这就意味着，25年至30年之后，房子[FangZi]要拆迁重建的可能性就变得很大。

　　另外，21世纪不动产上海长宁区高级经理李栋认为，高龄房影响按揭贷款，除了建筑寿命的原因，还有一个因素是中国市政建设的规划周期普遍较短。房龄20年以上[YiShang]的房子[FangZi]开始进入面临拆迁的高风险期，如果[RuGuo]仍在抵押的房子[FangZi]被拆迁，会给银行带来贷款回收的风险。仅仅出于买房人[MaiFangRen]的居住需求，房龄30年以上[YiShang]的房子[FangZi]除了金融风险，还存在户型老、隔音差、采光不好、卫生状况差、物业管理质量不高等各种问题。

　　上海德佑地产静安区高级经理徐国峰建议，如果[RuGuo]购买的第一套房是家庭唯一一套普通住房（小于144平方米，容积率和售价被所在区域的房地产交易中心认定为属于普通住房），计划卖掉它的时间最好是在5年之后，可以减免金额不菲的营业税。因为目前业内不成文的规矩是买家包揽双方的所有税费，所以，同一个小区[XiaoQu]的房子[FangZi]，需要买房人[MaiFangRen]交的税费越少，就越受欢迎。

　　2 动迁[DongQian]安置房不如商品房

　　同样的地段、同一个小区[XiaoQu]内，买房人[MaiFangRen]更不喜欢动迁[DongQian]安置房，虽然它的价格通常比同小区[XiaoQu]内的商品房便宜很多。

　　一般来说有动迁[DongQian]安置规划的小区[XiaoQu]，会在实际建造中把动迁[DongQian]安置房和商品房用车道、绿化带、栅栏等设计分割开来。这类房子[FangZi]最主要的问题是在位置和朝向上，特别是靠近市中心的小区[XiaoQu]。楼的位置也有好有坏，例如小区[XiaoQu]中央、靠近绿地等位置相对安静、景观好的地方一定会规划建造商品房，而外围临近马路、高架、地铁等设施的位置，通常都是留给动迁[DongQian]安置房的。

　　因为动迁[DongQian]安置房不能像商品房一样为开发商带来利润，新建动迁[DongQian]安置房也不上市销售，所以为了提高容积率，有些动迁[DongQian]房甚至设计成2梯6户或7户，而商品房则一般是1梯2户或2梯4户。因此动迁[DongQian]安置房的建筑设计就不会多考究，整个建筑的窗户可能不在一个平面，形成不规则的拐角或凹凸。同时户型设计也受到局限，有些户型的房间虽然号称全朝南，但实际上光照会被其他不规则或延伸出去的墙面遮挡。有些小区[XiaoQu]的动迁[DongQian]房的物业管理费比商品房低，相应地物业公司提供的服务内容和质量也会有较大差别。已经具有一定购房实力的改善型、置换型的买房人[MaiFangRen]对这些细节都会比较在意，不会单纯为了价格便宜牺牲居住品质。

　　3 两幢高楼间的房子[FangZi]人气不高

　　买房者挑选位置、光线等也更谨慎。李栋分析，大多数买房人[MaiFangRen]对房子[FangZi]外部条件的衡量大致可以总结为3类：

　　小区[XiaoQu]中央比小区[XiaoQu]外围好，位置优先排序是，临近绿化、临近小路、临近地铁、临近高架／国道／干道；

　　10楼以上[YiShang]20楼以下比8楼以下好，8楼以下比20楼以上[YiShang]好；

　　不靠近电梯井比靠近电梯井好。

　　两幢高楼之间的高层住宅，高区和低区都不太受欢迎。低区的采光明显不如中区和高区；高区虽然采光无敌，但位置属于空气集中对流的风口，20楼以上[YiShang]的房间打开窗户通风时，风力相当大。

　　如果[RuGuo]一套房子[FangZi]是位于小区[XiaoQu]中央的，二手房经纪人一定会在一开始就跟看房者强调它的位置有多好：小区[XiaoQu]中央、景观房、楼王位置。新楼盘也通常把这里的房子[FangZi]留到最后一期出售，涨价也就显得理所当然——位置好。除了这里比较安静，绿化也主要集中在小区[XiaoQu]的中间位置，隔了大片绿化，前面的楼就不会遮挡视野和采光，这会给房子[FangZi]加分。

　　4 高楼层未必卖得好

　　虽然新楼盘开售时，通常楼层越高售价就越高，但在二手房市场却不一样，处在中间偏低楼层的房子[FangZi]最受欢迎。

　　光照的问题一般高于8楼就没有差别了，18到20楼以上[YiShang]的楼层已经会引起一般人的恐高心理了。靠近电梯井的房子[FangZi]因为电梯运行的震动容易出现两个问题：噪音和墙体裂缝。给二次装修[ZhuangXiu]带来麻烦，也是有些要求较严格的客人不喜欢的原因。

　　临近道路的排序多半属于为了地段而产生的无奈选择，道路意味着噪音和灰尘，太靠近地铁带来的问题除了噪音还有震动。而买房人[MaiFangRen]愿意讲究而不选择高架或干道的原因是：地铁还是有营运时间的，而高架和国道则是24小时噪音，特别是在深夜刚好是大型货车通过的时间段。

　　5 三居室不那么受欢迎

　　二手房市场上最难卖的是三居室。三居室的面积普遍在100平方米以上[YiShang]，即使是初次购房者也难以享受在税费上的优惠减免。另外，总价比起其他中小户型高出不少，也是影响目前大部分买房人[MaiFangRen]决策的原因之一。

　　最受欢迎的是两居室的户型，其次是一居室。李栋告诉《好运?MONEY+》，许多购买二手房的客人大多属于置换型需求，为了孩子在市区里更好的学校上学或是孩子上学放学家长接送方便，要卖了离市区较远的房子[FangZi]，换一套离市区更近的房子[FangZi]。由于越靠近市中心，房子[FangZi]的单价越贵，因此，刚好满足三口之家居住需求的两室户是性价比最高的选择。

　　同样的预算，在更远一点的郊区可以购买到三居室以上[YiShang]、小区[XiaoQu]内环境更好、更新的房子[FangZi]；如果[RuGuo]买两居室，则可以去地段更好的区域物色一套附带的资源更多的房子[FangZi]。显然后者更符合大多数换房家庭的需要：生活更方便，教育资源更好，出行成本更低。所以，在预算差不多的时候，三居室是最不容易迎合买房人[MaiFangRen]的类型。

　　购买一室户的多以用来做过渡性质的婚房或是挂户口。在限购令出台前，在房价昂贵的重点学区范围内，花相对少的价钱买一套超小面积的房子[FangZi]（通常40平方米以下）为子女入学挂户口，然后把房子[FangZi]出租的做法非常普遍。

　　6 年轻家庭不喜欢中式装修[ZhuangXiu]

　　装修[ZhuangXiu]对房子[FangZi]二次销售的影响很微妙。一般来说，有统一设计和装修[ZhuangXiu]风格、上次装修[ZhuangXiu]的时间不长、中高档装修[ZhuangXiu]标准的房子[FangZi]还是比较有吸引力的。但太过风格化的装修[ZhuangXiu]很难正巧命中最有诚意的买房人[MaiFangRen]，比如中式装修[ZhuangXiu]。

　　中式装修[ZhuangXiu]的风格沉稳，色调比较暗，强调室内设计中高度风格化，需要有繁复的细节和意境表达，这对设计师来说是很高的要求。如果[RuGuo]设计师发挥不理想，室内只会让人感觉压抑沉重，而感受不到它的沉稳和古朴。

　　更重要的一点是，中式装修[ZhuangXiu]更适合宽敞的大户型和中年以上[YiShang]的年龄层的审美偏好，而目前二手房市场上的买房主力仍然是35岁以下的年轻家庭，他们的审美偏西化、偏简约，难以接受中式装修[ZhuangXiu]风格。

　　“二手房交易很多情况下是买第一印象。”李栋曾经遇到一位客户，同一个单元里楼上楼下两套面积一样的房子[FangZi]，楼上是深色系中式风格的装修[ZhuangXiu]、实木家具，客户却觉得整体感觉比较压抑，没有特别强烈的成交意愿；楼下刚粉刷过白色墙面，是宜家风格的装修[ZhuangXiu]，客户却坚持认为楼下的采光更好，最终买下了楼下的这套。但实际上，同样的价格，楼上的家具和装修[ZhuangXiu]成本至少要比楼下的多出两三倍。

　　如果[RuGuo]装修[ZhuangXiu]不是特别风格化，整洁的房子[FangZi]比同类未经保洁、杂乱的房子[FangZi]的成交率和成交价都会明显高一些。二手产品给人的感觉越像新的就越具备竞争优势。二手房购买者普遍喜欢洁白的墙面、尽量少的家具摆设（打算把家具当卖点的除外）和已经将阳台进行封闭处理的房子[FangZi]。白色可以给人明亮整洁的强烈感觉，能让房间看起来更宽敞。

　　7 “未来规划”难打动改善型买房人[MaiFangRen]

　　如果[RuGuo]你的房子[FangZi]周围的商业设施、医院、学校都还停留在规划上，你其实很难让买房者确信这些规划全都能变成现实。一个正常的新建商圈、商业街、医院、学校等发展成型的时间平均都在5年至8年以上[YiShang]。从规划到完成建设再到成熟，这当中就存在着巨大的不确定性。改善型和置换型买房人[MaiFangRen]深知这一点，甚至他们上一次买房就为“规划”买过一次单。当他们下决心要为改善居住环境再花一笔钱时，还会优先选择规划中的环境吗？

　　对于有出售计划的购房者来说，在选小区[XiaoQu]的时候最好避开全新开发，甚至规划地块上的拆迁户还都没有要离开迹象的新区域，选择在一个周边配套已经保持一定规模的地段。有一个简单的判断方法，如果[RuGuo]大多数商家经营时间在2年以上[YiShang]，说明进入了比较稳定的发展阶段。根据中原地产研究咨询部对二手房购买客户的统计，以2012年的上海为例，改善置换型的客户占到了50%以上[YiShang]。这些客户对小区[XiaoQu]周边配套提供的价值则更为看重。

　　8 有债务问题？有麻烦

　　买房人[MaiFangRen]不喜欢还在担保或债务抵押中的房子[FangZi]，虽然实际发生问题的概率不大，但一旦发生，就会在交易过程中产生法律纠纷，最终影响双方交易。它对买房人[MaiFangRen]的风险主要是：房主以需要先还清贷款为由，要求买家支付近一半的房价作为首付款。而实际上在金额到账至银行划账的间隙中，资金可能被取出挪作他用，而这时产权过户还没有开始，仍然属于房主，买房人[MaiFangRen]的利益可能受损。

　　因此，在购买标的、金额比较大的客户中，房屋是否处于债务关系当中也是最终做选择的重要参照。如果[RuGuo]有可能，把贷款还清或是使用第三方资金监管平台是比较好的选择。

　　! 这些时候卖房容易

　　除了传统的旺季金9银10，5月、6月也是人们集中看房买房的时候，比起其他的月份，这四个月来看房买房的人会多出至少20%。人们买房都喜欢选择天气好、温度适宜、适合出门的时间段，这些时候你找到一个好买家的几率也更大一些。

　　根据21世纪锐丰不动产上海徐汇区区域经理王轶的经验，学区房成交产生的小高峰比非学区房的更多，这主要取决于各区对户口迁入和房产过户的具体规定，例如徐汇区规定，在3年前的4月1日前办理好户口迁入，对口的学校才接受入学报名。而每年3月开学之前也会出现一个集中成交的现象。没有特殊条件要求的区域和学区对口范围，通常会在每年的8月出现学区房集中成交的现象。

　　如果[RuGuo]你因为个人原因将有半年以上[YiShang]的时间不能接待看房，徐国峰建议选择暂时停止挂牌。因为一套住房从挂牌到成交的正常周期一般在几周到2个月。如果[RuGuo]你的房子[FangZi]因为较长时间没有人来看房，而周围的房子[FangZi]平均成交周期是3个月，买房人[MaiFangRen]通常不会相信房子[FangZi]是因为个人原因没有带看而未成交，他们更容易认为一直卖不出去的房子[FangZi]有缺陷。

　　Tips

　　安置房：一类是因重大市政工程动迁[DongQian]居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。房屋产权人取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因为房产开发的动拆迁，而向动拆居民提供的中低价位商品房。没有转让期限的限制。