在今天(11月30日)下午举行的土地[TuDi]拍卖会上，南京临江老城改造建设投资有限公司(中冶置业)在没有竞争对手的情况下，以底价56.2亿元顺利拿下南京下关区滨江江边路以西2号地块[DiKuai]。该幅地块[DiKuai]规划用地性质为商住混合用地，出让面积达到了364214.6平米，堪称“巨无霸”地块[DiKuai]。56.2亿的成交价也使得该幅地块[DiKuai]成为2012年以来，全国范围内的总价地王。

　　据了解，这次出让的下关2号地块[DiKuai]，位于两年前出让的下关1号地块[DiKuai]和3号地块[DiKuai]之间。2010年的9月19日，1号地块[DiKuai]和3号地块[DiKuai]同时出让。其中1号地块[DiKuai]面积为353664.3平方米，挂牌起始价为121.41亿元；3号地块[DiKuai]出让面积为313879.4平方米，挂牌起始价为78.93亿元。两幅地块[DiKuai]总的出让价格达到了200.34亿元，为南京土地[TuDi]出让史上总价最高的两幅地块[DiKuai]，至今仍位列国内总价地王第二位。南京临江老城改造建设投资公司以底价竞得两幅地块[DiKuai]，中冶置业占临江改造建设80%的股份，成为下关地王的实质买家。

　　国务院副总理李克强28日在中南海紫光阁会见世界银行行长金墉，就深化中国与世行合作等交换了意见。

　　李克强指出，中国已进入中等收入国家行列，但发展还很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年最大的发展潜力在城镇化[ChengZhenHua]。13亿人的现代化和近10亿人的城镇化[ChengZhenHua]，在人类历史上是没有的，中国这条路走好了，不仅造福中国人民，对世界也是贡献。

　　据中证报报道，2011年以来,学界和业界不少人认为,我国房地产[FangDiChan]发展黄金期已经结束。事实上,房地产[FangDiChan]规模、房价和利润的超常规增长可能渐告尾声,而并非房地产[FangDiChan]行业步入衰退期。其中,新型城镇化[ChengZhenHua]将给房地产[FangDiChan]行业发展带来新的机遇,房地产[FangDiChan]发展最大“刚需”有望被唤醒。

　　工业化需要城镇化[ChengZhenHua]作为依托,工业化带来的生产效率提升需要城镇化[ChengZhenHua]的规模效应与范围效应,以消化“潮水般”的工业生产供给。但是,我国过去城镇化[ChengZhenHua]走的并非是一条与工业化良性循环和相互推进的路子,却扮演着降低工业化成本的工具,最突出的问题就是最大限度地利用人口红利带来的低成本进城农民工和低成本农地征收。

　　人口和土地[TuDi]是工业化初始最主要的投入要素,人为压低农民工和农地要素价格带来三个严重后果:一是占人口规模最大、本应当担当内需主力的农业剩余劳动力,其消费长期不振,经济增长重担不得不在依赖投资的路子上越陷越深;二是农民工无法市民化(享受城市教育和医疗等社会保障),导致劳动者技能投资不足和劳动力素质长期低下,出口增长的效益被迫依靠低成本下的规模取胜;三是长期低成本投入带来的坐享红利扼杀了企业创新的积极性,简单的规模增长压缩了产业结构升级和全要素生产率提升空间。

　　追求投资高增长和规模效应的弊端显露无遗,各类要素价格不断上涨,并驱使要素市场呈现资产化驱动下的投机倾向,这在房地产[FangDiChan]领域表现得更为明显。房地产[FangDiChan]快速发展和房价上涨不仅能够直接推动投资规模化增长,而且通过土地[TuDi]出让金增长撬动银行信贷的杠杆,为工业化、基建投资和招商引资创造条件,从而实现数倍的投资增长,这是本世纪以来房地产[FangDiChan]价格飞速上涨的主要原因。投资和工业化的规模化扩张导致城市的地域范围呈现“摊大饼”式的外延扩张,城市公共基础设施供应难以跟上城市范围扩展的速度,土地[TuDi]城市化和工业基建投资泡沫化的现象严重。此外,金融生态和环境生态已经无法承压,地方各类融资平台成为引爆金融风险的最大隐患。

　　深圳市房地产[FangDiChan]评估发展中心李宇嘉认为,新型城镇化[ChengZhenHua]将给房地产[FangDiChan]行业发展带来新的机遇。首先,“人”的城市化由于实现了农村剩余劳动力的市民化,使其真正能够在城市长久“安顿下来”。一方面,为农村剩余劳动力在教育、医疗、失业、救济、养老等公共服务供给方面提供保障,消除农民在消费方面的顾虑,首先释放的将是农民在城市的购房需求;另一方面,“人”的城市化保证了农村剩余劳动力在公平交易下的土地[TuDi]权益,提升了农民的购房能力。农村剩余劳动力购房需求的释放将启动我国最大住房“刚需”,创造我国住房市场大发展的第二波高潮,这也是稳定我国住房市场的最强力量。

　　第二,大中小城市合理布局的城镇化[ChengZhenHua]缓解了人口、资源向大城市集中的趋势,有利于分流大城市多年来居高不下的购房需求,大城市房价上涨的压力将会缓解,这也会解除长期高房价对大城市集聚和辐射能力的桎梏,加快大城市产业结构优化进程,从而驱动房地产[FangDiChan]市场发展进入高级化阶段。由于中小城市在产业分工上与区域中心城市相得益彰,中小城市通过接受大城市输出的制造产业和关联服务业,而获得大城市的辐射和扩散效应,中小城市人口将快速增加,也将会衍生出大量的新增住房需求。

　　第三,紧凑和立体的城镇化[ChengZhenHua]将通过现代信息技术、智能技术、建筑艺术等实现有限公共服务设施的共享,改变公共服务设施供给跟不上城市扩张速度的现状,这将缓解各大城市中心区房价上涨压力,“城市病”也将得到缓解,同时也为城市房地产[FangDiChan]发展腾挪出更多空间。同时,紧凑和立体的城镇化[ChengZhenHua]将会大大减少城市在公共服务设施上的投资规模,有利于解决地方政府对于土地[TuDi]财政的依赖,并由此降低地方政府推高地价的内生激励,房价也将由此会出现台阶式回落,更多中低收入购房人群的购房支付能力将大大提升。

　　第四,工业化、农业现代化协同推进的城镇化[ChengZhenHua]将彻底解决过去城镇化[ChengZhenHua]与工业化发展“两张皮”的问题,形成有效需求支撑下的房地产[FangDiChan]有效供给,有望解决目前二三线、三四线城市房地产[FangDiChan]脱离城市工商业而过度发展的问题,实现房地产[FangDiChan]泡沫的软着陆。

　　第五,节约资源和保护环境的城镇化[ChengZhenHua]将真正创造我国房地产[FangDiChan]发展的新模式,改变房地产[FangDiChan]企业过去“跑马圈地”的经营模式。改变千篇一律的建筑风格,增加保护生态和环境的绿色节能建筑、保护多样性建筑,提升信息化、智能化在居住区的应用等,这些都将为房地产[FangDiChan]行业发展带来革命性变化。

　　多家上市房企集中公告拿地

　　时至年底，各地开始大规模集中供地，房企的拿地积极性也迅速提升。30日两市有多家房企公告获得土地[TuDi]，不仅包括上海等一线城市土地[TuDi]，也包括沈阳、西安、柳州等二三线城市土地[TuDi]。

　　据中证报报道，在房企纷纷出手拿地的同时，年底各地政府也在加快土地[TuDi]供应规模，仅27日北京就新增挂牌6宗地块[DiKuai]，而武汉市国土局决定于12月出让48宗地块[DiKuai]。

　　积极扩充土地[TuDi]储备

　　正和股份(600759,股吧)公告称，控股子公司柳州正和桦桂置业集团有限公司经公开挂牌出让方式获得柳州市柳东市柳州新区三门江东岸门户区域北片L-11-03地块[DiKuai]，土地[TuDi]面积为14.12万平方米，总成交价为3.61万元。该宗地分为三个地块[DiKuai]，土地[TuDi]用途分别为城镇住宅用地、商服用地和商服兼容城镇住宅用地。

　　新湖中宝(600208,股吧)公告称，全资子公司沈阳新湖房地产[FangDiChan]开发有限公司竞得沈阳市2012-057号地块[DiKuai]，成交单价为2411元/平方米，总价为3.31亿元。土地[TuDi]面积为5.36万平方米；规划用地性质为居住、商业。

　　新城B股公告，子公司上海新城万嘉房地产[FangDiChan]有限公司竞得上海市月浦镇沈巷社区1号地块[DiKuai]（C-2），总面积为6.49万平方米，其中住宅用地为6.14万平方米，商业用地为3500平方米，成交总价为3.43亿元，土地[TuDi]用途为商业用地和城镇住宅用地。

　　华远地产(600743,股吧)公告称，全资子公司北京市华远置业有限公司的全资子公司西安鸿华房地产[FangDiChan]开发有限公司通过挂牌出让的方式获取西安市太华北路宗地国有建设用地使用权，宗地竞买成交价为3.04亿元。该地块[DiKuai]包括住宅用地3.13万平方米，商业用地1857.13平方米，配建廉租房用地面积为1647.48平方米；规划用地性质为住宅、商业。

　　供地量激增

　　在房企纷纷出手拿地的同时，年底各地政府也在加快土地[TuDi]供应规模，不少地方土地[TuDi]市场迎来井喷。

　　数据显示，仅27日北京就新增挂牌6宗地块[DiKuai]，总建筑面积达到61.8万平方米，其中包括北京市朝阳区农展馆北路8号0304-622地块[DiKuai]住宅混合公建用地项目。6宗地块[DiKuai]的起始价格达到37.75亿元。杭州则一次性挂牌了7宗土地[TuDi]，总出让面积达到7.28万平方米。大连近期也以挂牌方式出让大城(2012)-30号至34号等五宗地，总用地面积达55.5万平方米。

　　在即将到来的12月，各地的供地热情更加高涨。中原地产研究部数据显示，武汉市国土局决定于12月出让48宗地块[DiKuai]，其中包括20宗纯住宅用地，总净地面积达195.62万平方米，约合2934.34亩；还有18宗商住用地，总净地面积达188.76万平方米，约合2831.35亩。此外，广州12月也将有十余宗土地[TuDi]推出。

　　中原集团研究中心监测的12个城市的数据显示，到11月中旬，各地经营性用地成交面积约356公顷，约占10月份成交量的58%。业内人士表示，由于前期集中推地，11月下半月仍有多宗土地[TuDi]到期，土地[TuDi]市场将持续活跃。同时，由于今年土地[TuDi]供应计划完成情况不尽如人意，各地政府将继续加大推地力度，年底还将迎来土地[TuDi]成交高潮。

　　基金期盼地产股绽放“第二春”

　　伴随着四季度一线城市房地产[FangDiChan]的逐步回暖,上半年从地产股的绝地反击中尝尽甜头的基金经理们开始跃跃欲试。多位基金经理在接受采访时表示,从调研情况来看,房地产[FangDiChan]行业的刚性需求依然强劲,而长期的严厉调控政策压制了需求的释放,这使得房地产[FangDiChan]行业明年有可能迎来供销两旺的格局,地产股则有望再度展开估值修复行情。

　　不过,也有基金经理强调指出,由于货币政策依然偏紧,房地产[FangDiChan]行业的基数也较为庞大,且中国经济仍处在下滑过程,房价不会出现大幅反弹,地产股的业绩也不会像前几年一样高速增长。

　　上升通道或被打开

　　据中证报报道，近期楼市的回暖,令房地产[FangDiChan]企业紧皱的眉头终于得以舒展,众多房企将不再为今年销售目标而发愁。业内人士指出,从目前情况来看,今年会有多家房地产[FangDiChan]企业年销售额突破千亿元,整体资金状况有所好转,这令众多房企明年降价动力下降,房地产[FangDiChan]市场有望在明年实现平稳增长。

　　而在基金经理们的眼里,上半年曾一骑绝尘的地产股,历经下半年的充分调整后,有望在明年绽放“第二春”。上海某基金经理向记者表示,从大多数地产股的业绩表现来看,地产股依然存在较大的估值修复空间,尤其是在下半年地产股普遍出现较大跌幅后,这个空间被进一步释放出来。

　　“从稳定经济的角度出发,只要房价不再出现大幅度上涨,中央不会再出台更严厉的楼市调控政策,楼市最艰难的时候已过。”该基金经理说,“但房地产[FangDiChan]高速增长的时代已经过去,行业形成了充分竞争的格局,只有优质房地产[FangDiChan]企业才有望保持目前的发展态势,因此,地产股走势也会因此出现分化,需要引起投资者的警惕。”该基金经理说。

　　海富通基金则指出,从政策方面来看,城镇化[ChengZhenHua]发展方向使得房地产[FangDiChan]板块长期投资价值凸显,尤其是为二三线城市房地产[FangDiChan]行业注入了良好预期,成为板块催化剂。目前,房地产[FangDiChan]销售、开工、投资以及房价等数据显示企稳,二三线的房企的周转率相对一线城市更快,未来两年的业绩相对有保证,而一线龙头地产,从目前的土地[TuDi]储备等情况来看,明年的利润情况可能不会特别理想。

　　“城镇化[ChengZhenHua]”的梦想

　　事实上,基金经理们再度关注地产股的驱动力,除了对楼市反弹的憧憬外,更是对政府推动“城镇化[ChengZhenHua]”发展的良好预期。

　　某基金公司投资总监表示,种种迹象显示,“城镇化[ChengZhenHua]”将成为政府未来几年着力推进的施政目标,这将给多个行业带来巨大发展空间,房地产[FangDiChan]将成为直接受惠的主要行业。“就工业化与城镇化[ChengZhenHua]的对应关系而言,一国的工业化率达到40%时,城镇化[ChengZhenHua]率一般在75%以上,而目前,我国的工业化率接近40%,但城镇化[ChengZhenHua]率才51%左右,我国城镇化[ChengZhenHua]发展的空间可见一斑。对于房地产[FangDiChan]企业来说,这是一个长期的发展机遇,而对于地产股而言,这提供了一个中长期的投资价值。”该投资总监说。

　　不过,也有基金经理指出,房地产[FangDiChan]行业经历了长达十年的高速发展,尤其是2009年以来的爆发式增长后,短期内将不再具备上攻的力量,明后年的房地产[FangDiChan]行业以巩固调整成果为主。而考虑到政府对民生问题的日益重视,未来城镇化[ChengZhenHua]的发展中也不会放任房地产[FangDiChan]爆炒。这意味着地产股行情将会以估值修复为主,投资者不能抱有太高的期望。