去年分拆人民币[RenMinBi]计价房地产信托基金（REIT）汇贤房托在港上市[ShangShi]后，长实再次分拆内地物业以REIT形式上市[ShangShi]，地点选在市场更为成熟的新加坡[XinJiaPo]。这只名叫Dynasty REIT的产品，选择以新加坡[XinJiaPo]元和人民币[RenMinBi]双币IPO.“新加坡[XinJiaPo]市场首宗人民币[RenMinBi]上市[ShangShi]交易”、“全球首只双币双股”Dynasty REIT还未正式挂牌，就凭借这些创新性的标签赚足了眼球。

　　双币REIT

　　早在今年8月就有媒体披露，长实持股13.9%的新加坡[XinJiaPo]泓富资产管理有限公司（ARA Asset Management，下称ARA），正计划于10月底前重启当地人民币[RenMinBi]IPO.ARA管理着李嘉诚旗下的多只基金，此前已操盘了置富REIT（Fortune REIT）、新达REIT（Suntec REIT）等产品在新加坡[XinJiaPo]上市[ShangShi]。

　　9月17日，ARA正式发布公告称，新加坡[XinJiaPo]证券交易所已批准了ARA旗下Dynasty REIT的上市[ShangShi]申请。资料显示，Dynasty REIT由ARA分拆而来，共包括南京国际金融中心、大连天兴罗斯福国际中心以及上海盛邦国际大厦三项商用物业项目，合计35万平米。

　　截至记者发稿，Dynasty REIT的上市[ShangShi]计划正在紧锣密鼓地进行。10月中旬，Dynasty REIT正式确定了上市[ShangShi]价格范围。根据Dynasty REIT向新加坡[XinJiaPo]金管局提交的初步募股说明书，Dynasty REIT将面向散户和机构投资者发售8.939亿至9.013亿份基金单位，指导价区间为每单位0.86至0.92新元。

　　Dynasty REIT已落实两大基础投资者：瑞信和东方汇理。东方汇理为法国农业信贷集团和法国兴业银行(601166,股吧)合资组建的资产管理公司。两大机构将总计认购约1.376亿份基金单位。另外ARA自己会认购约1.09亿单位。

　　星展银行、渣打和麦格理负责安排此次交易。此次IPO计划于10月19日-10月24日接受公开认购。

　　如果顺利上市[ShangShi]，约8亿新加坡[XinJiaPo]元（约合50.43亿港元，或40.77亿元人民币[RenMinBi]）的融资额，将成为新加坡[XinJiaPo]今年规模最大的IPO交易，超过FarEast Hospitality Trust 8月份5.26亿美元融资额。

　　而最大的不同还在于，Dynasty REIT上市[ShangShi]后将同时用人民币[RenMinBi]及新元交易，将成为新加坡[XinJiaPo]乃至全球市场上首只双币交易股份。

　　双币IPO的好处十分明显。投资者可以自行选择是在没有汇率风险的情况下以新加坡[XinJiaPo]元收取房地产信托的收益，还是下注于人民币[RenMinBi]升值的可能性。不同风险偏好的投资者各取所需，为资金募集带来了更大的灵活性。

　　天时地利

　　港交所去年9月起便允许公司以双币双股形式上市[ShangShi]，但至今仍未有公司启用。而新交所今年4月才开始批准股票及ETF以双币双股形式上市[ShangShi]，却有望领先香港率先试验。多重因素促使长实舍弃了全球最大离岸人民币[RenMinBi]市场香港，而选择登录新加坡[XinJiaPo]。

　　香港目前市况低迷。有投行人士称，内地企业到港挂牌集资，以人民币[RenMinBi]集资确有利减低汇兑风险，故大都愿意探讨其可能性，但最重要还是可以成功集资，集得的钱是何货币，反而不是首要考虑。

　　不过，新加坡[XinJiaPo]离岸人民币[RenMinBi]存量跟香港相比差距明显。据新加坡[XinJiaPo]《海峡时报》报道，新加坡[XinJiaPo]六月份的人民币[RenMinBi]资金池约为600亿元，只及香港的十分之一。要吸引人民币[RenMinBi]离开香港而转投新加坡[XinJiaPo]，新加坡[XinJiaPo]市场的新产品必须要有足够的吸引力。

　　众所周知，新加坡[XinJiaPo]REITs市场更为成熟，而且对创新产品有更多鼓励。“选择新加坡[XinJiaPo]是因为新交所主动联系。”ARA资产管理主席赵国雄早前透露。新交所和新加坡[XinJiaPo]金融管理局（MAS）鼓励公司到当地上市[ShangShi]，及推广新产品都表现得主动积极，经常询问该公司以至长和系公司对发行新产品有没有兴趣。

　　而香港当局对上市[ShangShi]REITs的监管则较为严格。香港金融管理办法规定，香港REITs只能购买收租物业，而不能购买开发性物业。而新加坡[XinJiaPo]对REITs物业购买的监管及境外物业的购买监管更加宽松。

　　此次长实在新加坡[XinJiaPo]发行双币IPO的REIT，显然是经过精心考虑的。除了“地利”，“天时”亦是一个重要的因素。

　　6月以来，全球REITs市场自低点强劲反弹。分析认为，这主要因美、欧及中国等主要央行陆续放松了货币政策，为疲弱的经济注入了资金活水，进而推升了市场风险偏好，带动REITs市场大幅反弹。

　　据WIND资讯的统计数据，年初至今，REITs的回报率，亚洲地区累计上涨26%、澳大利亚上涨25.6%、欧洲及北美地区分别上涨17.0%及15.3%.另外，在美国实行新一轮量化宽松政策之前，人民币[RenMinBi]升值预期已经开始转向。但新政推出后，人民币[RenMinBi]重启升值轨道的预期愈发强烈。这给发行人民币[RenMinBi]IPO也提供了一个良好的契机。

　　前景难料

　　截至记者发稿，该只REIT尚未挂牌。具备了地利、天时优势，Dynasty REIT上市[ShangShi]后能否一炮打响，尚且未知。

　　有媒体分析，该REIT年收益率可能在6%~7%.今年上半年，长实物业租务营业额为9.05亿港元，比去年同期的6.62亿港元增加2.43亿港元，这将对Dynasty REIT形成隐形支撑。

　　不过，在盛富资本CEO黄立冲看来，长实虽深谙资本运作之道，但这并不能保证其顺利获得新加坡[XinJiaPo]投资者的青睐，更不能改变REITs行业整体收益率低的根本状况。

　　无法享受税收优惠，投资回报率低，在国内发展持有型物业的两大障碍已被诟病多时。目前，一线城市的顶级物业回报率只在4%左右。二线城市物业更容易出现供求不平衡的情况，因而风险更高，而Dynasty REIT的三处物业有两处位于二线城市。

　　“中国目前还没有REITs发展的政策土壤和回报土壤。因此，凡是中国内地的商业物业在海外上市[ShangShi]，表现一定不好。香港如此，新加坡[XinJiaPo]也不会例外。”黄立冲说。

　　例如，国内首只在境外上市[ShangShi]的REIT越秀房托上市[ShangShi]7年来股价只增长了25%.一时的噱头难抵行业整体萧条。这方面，长实也是有过前车之鉴的。

　　去年4月29日，中国大陆以外首个以人民币[RenMinBi]计价的IPO，由长实分拆的人民币[RenMinBi]计价REIT汇贤房托在香港上市[ShangShi]。

　　当时市场认为李嘉诚借着人民币[RenMinBi]升值的东风，本身也有一个不俗的息率。3.7%-4.2%比国债高一点，再加上人民币[RenMinBi]的预期，估计这个东风借得好，于是认为汇贤房托长线是有吸引力的。

　　但4月29日汇贤房托以人民币[RenMinBi]5.24元定价上市[ShangShi]，开盘即破发，当日以4.4元（4.75港元）收盘，跌幅为16%.尽管后来也有过几次增持，但表现一直不理想。上市[ShangShi]一年半以来，股价已经跌至4元人民币[RenMinBi]左右。

　　为此，香港投资者付出了真金白银的教训。如今，汇贤房托上市[ShangShi]破发的前车之鉴还未远去，新加坡[XinJiaPo]的投资者们还会轻易买账么？

　　有投行意见亦认为，市况好时投资者较易接受新事物，但目前市况不稳，面对双币双股等新做法，或会要求更多折让。

　　黄立冲认为，长实此次出手，肯定希望高价出货。不排除Dynasty REIT通过短期回租，承诺投资人在一定时期的回报率，并由此吸引一部分投资人。但过了回租期，投资人的收益依然不容乐观。

　　“长实全球首发双币双股IPO，从金融市场多元化角度确实是一个壮举，但对股民来说，实际上是一种"屠宰"。”黄立冲说。