1月21日，京投银泰(600683,股吧)（600683.SH）子公司[GongSi]北京京投置地房地产有限公司[GongSi]及大股东[GuDong]北京市基础设施投资有限公司[GongSi]组成联合体[LianHeTi]，以47亿元的投标价获得了北京市昌平区东小口镇地块土地[TuDi]使用权。

　　在该地块的投标战争中，京投联合体[LianHeTi]的报价并非是最高的。首开和保利联合体[LianHeTi]报出了48.6亿元的最高价，京投联合体[LianHeTi]以47亿元位列第二。

　　根据大智慧(601519,股吧)通讯社测算，按照该地块51.64万平的体量及2500元/平方米的行业平均建安价格，初步估算未来该项目的后续建设还需投入约13亿元的建安成本。而营收方面，按照7万平方米公租房6000元/平方米回购价格，公租房回购一项预计可带来4.2亿元收入；扣除公租房面积后的44.64万平方米建筑面积如果全部开发[KaiFa]成可售商品房，参考目前周边在售新盘“天通公园里”17500元/平方米和“公园两栋”17000元/平方米的销售均价，保守估算可带来约76亿元销售收入。商品房和公租房的营收总和将可达到80亿元以上，估算毛利在30%以上。

　　听起来这是个挺划算的生意，而这样的生意不止一桩。同样是招标出让，同样是首开PK京投，同样是首开出价最高，京投出价第二，就在京投置地与北京基础设施联合体[LianHeTi]取得昌平地块的四天前，京投置地与京投银泰组成的联合体[LianHeTi]，刚刚以46.5亿元的价格力挫出价高达52亿元的首开联合体[LianHeTi]，拿下了北京市海淀区玉渊潭乡F1住宅混合公建用地、F2公建混合住宅用地。志在必得的首开方兴联合体[LianHeTi]在标书确认配建2万平米公租房的基础之上，主动要求多建1万平米的公租房，但价格和配建面积的双重保险并未能阻止该地块落入他人囊中。

　　首开两度出价最高而不得，因为这两块地出让的时机，恰逢国土部和北京市国土局为响应宏观调控需要，防止高溢价地王频繁出现，而将一些公众关注的热点地块采用招标方式出让，如广受关注的崇文门地块亦采用招标出让。

　　然而，国土局邀请的评标专家团队甘愿冒着受到其他参与竞标开发[KaiFa]商和公众舆论质疑的风险，拱手让出了7.1亿元的国有土地[TuDi]使用权公开出让收益（如果算上首开主动提出的增加1万平方米公租房配建面积，这笔钱就更可观了），让人不得不佩服京投公司[GongSi]的实力。

　　京投公司[GongSi]是由北京市地铁集团改组而成的一家国企，五六年间，资产迅速从百亿增至千亿规模，业务已经延伸到轨道交通沿线土地[TuDi]一级、二级开发[KaiFa]、高速铁路投资、城中村改造和信息基础设施等相关领域。到2015年，京投公司[GongSi]将负责建成轨道交通线路19条，运营总里程561.5公里，轨道沿线将整理出更多可供开发[KaiFa]的物业用地。

　　尽管京投称自己有地铁上盖物业的丰富经验，然而其竞争对手首开联合体[LianHeTi]在这方面同样不乏成功经验。蹊跷的是，在项目竞标结果公布前，坊间已有传言，首开联合体[LianHeTi]以52亿获得了该地块土地[TuDi]使用权，北京市国土局随后发表"严正声明"，力证北京土地[TuDi]交易市场是公平公正公开的。

　　实际上，京投公司[GongSi]是该地块的土地[TuDi]一级开发[KaiFa]商，并获得了总额为30亿元的土地[TuDi]开发[KaiFa]补偿。那么，京投公司[GongSi]出了46.5亿地价款，是否很快就可以返还30亿元一级开发[KaiFa]补偿？京投银泰董秘邓志高否认了这一消息，并称46.5亿元会按照公司[GongSi]51%、大股东[GuDong]49%的项目股权去等额支付，只是在过程中，大股东[GuDong]会提供贷款支持。

　　不过，鉴于京投及其股东[GuDong]在资金往来上素来有着频繁的关联交易，将30亿元一级开发[KaiFa]补偿款从左手倒到右手似非难事。

　　一位开发[KaiFa]商评论说，对于一些土地[TuDi]一级开发[KaiFa]商而言，在公开出让市场获取土地[TuDi]使用权具有先天的优势，因为其有使用多种手段做高一级开发[KaiFa]成本的动力，从而抬高地价竞拍竞标的参与门槛。如果最终自己拿到地，这部分成本可以返还；如果别人拿到地，自己也可以多拿到一些一级开发[KaiFa]补偿。

　　不过这位开发[KaiFa]商并未明确指出，具体在该地块上，京投是否采取了做高一级开发[KaiFa]补偿的方式来参与竞标。

　　京投银泰2009年年报提到，要充分挖掘、发挥大股东[GuDong]京投公司[GongSi]对轨道交通的影响力和控制力，与政府部门积极沟通，在获取土地[TuDi]过程中“设置必要的前提条件以降低投资风险”。

　　公开资料显示，京投在去年前三季净亏损1.89亿元，资产负债率达84%，短期借款27.4亿元，一年内到期的非流动负债17.42亿元，而持有货币资金5.1亿元，资金缺口共计近40亿元。为了偿还短期债款，去年下半年京投就开始着手抛售京外资产，截至目前，6个项目部分股权共卖出12.6亿元。

　　京投银泰拿地的底气来自其两个主要股东[GuDong]。早在2010年12月，京投银泰就已经与京投公司[GongSi]签订合作协议，双方将组成联合体[LianHeTi]参与土地[TuDi]竞标，京投公司[GongSi]为项目公司[GongSi]提供股东[GuDong]借款以支付部分或全部土地[TuDi]价款，所提供资金的年利率不超过12%。此外，京投股东[GuDong]中国银泰将其占总股本24.83%的无限售流通股股票悉数质押以帮助其取得贷款。