随着年底“翘尾”行情、“地王”频现，及部分“业内行外”专家对未来房价即将狂飙的“恐吓”式叫嚣，市场[ShiChang]人士所担忧之“中央将重启楼市调控[DiaoKong]”，眼下已成为现实。

　　调控[DiaoKong]无放松迹象

　　日前住建部长姜伟新就2013年房地产调控[DiaoKong]的政策[ZhengCe]方针，提出严厉说明——商品住房限购政策[ZhengCe]要继续[JiXu]实施。凡是放松调控[DiaoKong]致使房价过快上涨的城市，我们将继续[JiXu]采取措施，并会同监察部对其进行约谈直至问责。2013年要继续[JiXu]坚定不移地搞好房地产市场[ShiChang]调控[DiaoKong]，首先要继续[JiXu]贯彻落实好既有调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]···云云。显然中央意图以“肃杀”之气，回应房企的乐观情绪。

　　不可讳言，当前市场[ShiChang]确实充满“欢乐”气氛。统计局公布2012年11月70个大中城市房价变动情况显示，11月新房价格环比上涨城市，由10月份的35个增加至53个，且涨幅进一步扩大。2012年12月前30天，上海商品住宅成交量已达110万平方米，刷新6月102万平方米的年内纪录，创下23个月来的新高！

　　政策[ZhengCe]呈现多与空

　　有人把姜伟新的讲话解读为“示警”，我倒不这么看。因为姜部长在“坚决抑制投机、投资性住房需求[XuQiu]”的同时，也提出“支持合理自住和改善型需求[XuQiu]”，我认为，中央其实只是把调控[DiaoKong]的“红线”画得更清楚、明晰些罢了，左边是首购+改善，右边是投机+投资，两者之间泾渭分明，不可逾越雷池一步。

　　因此对市场[ShiChang]而言，坏消息是“限购继续[JiXu]”，使部分需求[XuQiu]不能有效转化为购买力，但好消息是“支持改善型需求[XuQiu]”进场。事实上，该类型需求[XuQiu]在2010年本轮调控[DiaoKong]之始，便沦为政策[ZhengCe]“误伤”对象及“代罪羔羊”角色，此番重提意味着一旦首购客群枯竭，改善型需求[XuQiu]将在政策[ZhengCe]的帮助下进场购买，以使市场[ShiChang]不致再度陷入雷同于2012年第一季度时之销售困境。

　　限购无取消必要

　　好有一比，当水库（市场[ShiChang]）行将见底（买气不足）时，闸门（政策[ZhengCe]）便启动放水（需求[XuQiu]）机制，使水库得以正常运作。而“限购继续[JiXu]”，只是说明放水量是受到控制的，以“价位稳定”为前提，以“维持平衡”为结果，一切都在中央的掌控之中。或者可以这么说，2013年调控[DiaoKong]的基调，是保持楼市稳定状态之“中央空调”式的，溢压亏补、热缩冷涨。

　　我甚至判断“限购”在今后很长一段时间（3年内）都不会取消，因为许多地方政府透过户籍管理制度松绑的举措，已使其杀伤力锐减。换言之，多数家庭能以“享受市民待遇”的方式，具备购买第二套房资格。亦即，除非“户购两套”仍无法满足市场[ShiChang]供应、买气依然萎靡不振，否则限购不会也没必要取消。

　　市场[ShiChang]不像“切糕”一刀到底都一样

　　在我看来，“限购”是以压制买气为过程，最终目的是让需求[XuQiu]有序进场，以免坠入日本式大起大落“消失20年”的恶性循环之中。如同机场进行流量管制一般，之所以暂时不让飞机起降，是让其有效、有序起降，以防范万一秩序错乱，轻则机场瘫痪，重则发生安全事故，道理如出一辙。

　　至于许多人关心的2013年楼市“运势”，我的看法是，楼市已“今非昔比”，不再像一刀到底都一样的“切糕”，而是在调控[DiaoKong]“有保有压、总体平衡”的大政方针下，被切分为三大状态：部分地位突出的一线城市，房价会出现10%~15%之较大涨幅；多数二、三线被限购城市，房价会被控制在消费者可容忍的5%~8%之间；而相当比例的三、四线未限购城市，则极有可能出现需要出台救市措施，以解决供大于求局面的窘迫情景。