随着市场的逐渐回暖，不少开发商如期或超额完成销售[XiaoShou]目标，莱蒙国际亦是如此。在合同销售[XiaoShou]金额超过年初既定的60亿元目标的同时，莱蒙国际又成功募集到一批资金。

　　1月8日下午，莱蒙国际集团执行董事、莱蒙商业公司及华盛莱蒙基金[JiJin]董事长王天也带领公司的高管在深圳[ShenChou]召开媒体记者交流会。

　　王天也表示，本次完成募集基金[JiJin]的项目[XiangMu]莱蒙水榭湾是莱蒙进军惠州市场的第一个项目[XiangMu]，针对该项目[XiangMu]华盛莱蒙基金[JiJin]发行了莱蒙水榭湾一期投资基金[JiJin]，目前该基金[JiJin]已募集完毕并计划于2013年1月投资于项目[XiangMu]公司。

　　王天也还称，莱蒙国际未来在土地储备上会侧重考虑商业，内部也有一定规模的商业计划，未来一两年内，莱蒙会在深圳[ShenChou]土地市场以及商业地产上有更多的动作。

　　集团市场营销部总经理王强则称，从销售[XiaoShou]角度来讲，深圳[ShenChou]一直都是莱蒙销售[XiaoShou]份额中非常重要的角色，不过会改善过度依赖深圳[ShenChou]销售[XiaoShou]的局面。

　　以下是媒体记者交流会的现场整理实录：

　　媒体提问：莱蒙到对商业地产是很有信心，商业地产也是定位综合体项目[XiangMu]为主，在深圳[ShenChou]，莱蒙国际的综合体与土地储备大概是怎样的？

　　王天也（莱蒙国际执行董事、华盛莱蒙基金[JiJin]董事长）：

　　深圳[ShenChou]土地的资源非常稀缺，这不仅给商业地产，也给房地产扩张造成一定的障碍。而莱蒙国际是从深圳[ShenChou]起步的，主要战区也在深圳[ShenChou]。

　　因此，未来在土地储备上会侧重考虑商业，实际上现在接触的很多信息大量都包括商业。深圳[ShenChou]有很多旧城改造，而旧城改造是一个庞大的工程。目前，已经在谈的，或者相对已经有基础的项目[XiangMu]都在进行。

　　其实，我们在内部都有一定规模的商业计划，包括深圳[ShenChou]地区，不过目前计划尚未落实，因此不方便具体透露，不过未来一两年内，莱蒙会在深圳[ShenChou]土地市场以及商业地产上有更多的动作。

　　另外，莱蒙本身在深圳[ShenChou]商业方面也有机会与优势，例如水榭花都的邻里社区商业，成绩效果还不错，只是由于商业面积较小，影响不大。

　　而现在真正有影响力的是水榭春天莱蒙领尚，在这方面莱蒙还有一些其他的发展计划，请李总介绍一下。

　　李国华（莱蒙商业公司副总经理）：

　　今年商业要开业的就是莱蒙领尚，这是水榭春天宝安的项目[XiangMu]。方才说的水榭花都是香蜜湖的商业街，较早完成的商业项目[XiangMu]，时间颇久，95或96年，不过，这两个项目[XiangMu]租金收入都很高。

　　提到土地储备，在谈的和介入的有两三个项目[XiangMu]都是比较深入的，在未来是可以有机会的。现在初步规划是在龙岗，打造一个14万平方米的项目[XiangMu]。

　　媒体提问：刚才提到的基金[JiJin]第三期是5.3亿募集，该笔基金[JiJin]是和中银合作，通过中银寻找高端的理财客户，能否再具体介绍一下关于与中银这种金融机构合作的方式？

　　王天也：

　　这是国内基金[JiJin]募集比较普遍的形式之一，但是国家目前在银行的高端理财客户方面规范相当严格。而从基金[JiJin]方面讲，如果不具备一定的条件，即使是拥有银行理财客户，也难以发展。

　　华盛莱蒙的这一期，以及上一期基金[JiJin]募集，其实都是通过深圳[ShenChou]的中国银行(601988,股吧)高端客户发行的，从关系上来讲，他们是发行者和认购者之间的关系，而通过银行，其实也可以提高效率，同时也能协助投资人对投资风险进行把控。

　　比如说我们这次的投入，优先级的大概是4亿多一点，我们从推出到结束募集大概只用了20天，这一方面是深圳[ShenChou]的投资者相对比较成熟，同时也因为莱蒙基金[JiJin]有过去的业绩，莱蒙的品牌也在深圳[ShenChou]市场有一定的知名度，这都是我们成功的关键因素。

　　媒体提问：您刚才说未来行业的利润率会下降，你们提出1000亿、100亿的计划。做到1000亿的时候有100亿的净利润，这是你们对未来利润水平的观点。

　　如果在这样利润率的水平下，我们要给基金[JiJin]投资者实现百分之十几的收益，是不是意味着所有的产品要获得超额利润率，要高于平均水平。我们所有的房地产基金[JiJin]全是超额才可以达到投资者的需求，是不是不太可能？莱蒙如何面对这个问题，未来如何获得超额利润？

　　王天也：

　　首先我要澄清一个概念，我们未来打造千亿的销售[XiaoShou]房地产企业，在10%销售[XiaoShou]利润率的情况下，我们可以得到100亿的销售[XiaoShou]利润，记住，你说的10%是销售[XiaoShou]利润，从财务角度来讲是净销售[XiaoShou]利润率，而不是投资人的投资回报，这是完全不同的。

　　也就是说完成一个项目[XiangMu]，这个项目[XiangMu]完成50亿的销售[XiaoShou]，如果10%的净销售[XiaoShou]利润率，取得的利润就是5亿，这是项目[XiangMu]的利润。不过，为了这个项目[XiangMu]，投资者可能投资3亿或1亿，他投资了一部分股权，按照现在的规定，股权要达到项目[XiangMu]的30%，才可以向银行借钱，然后再进行开发。等他真正形成税后利润的时候，他才要和自己的投资额比，这就是权益回报。这个权益回报很可能当你净销售[XiaoShou]利润率是10%时，你的权益回报可能是30%，或者20%。

　　所以，10%的销售[XiaoShou]利润率不代表一定是回馈投资者的概念。对于投资者来讲，更关注的是项目[XiangMu]的投资收益是多少。目前房地产还是处于一个比较健康的水平，那个暴利的时代已经过去了。

　　武珂（华盛莱蒙基金[JiJin]副总裁）：

　　对于基金[JiJin]怎么取得超额利润，是这样的，基金[JiJin]在产品设计上是由产品部先把产品设计好，初期我们团队对项目[XiangMu]的整个尽职调查。对项目[XiangMu]进行预测之后，我们会跟项目[XiangMu]公司签订所有的风险保障条款来确保所有的投资收益率。等到全部确定了之后才开始进行募集，所以这个超额收益是我们事先能够确保的，可以得到到很大的保障。

　　王天也：

　　实际上基金[JiJin]是一个中介机构，主要是靠那笔费用，基金[JiJin]本身是不收回扣的。现在基金[JiJin]实际上和信托比较接近，有时信托较高，有时基金[JiJin]较高，基金[JiJin]现在百分之十几有，但是绝对到不了20%。

　　李国华：

　　我们三期除了股权投资之外，做了一笔委贷，委贷给水榭湾这个项目[XiangMu]，委贷的利息也10.6%左右。所以，不是所有的基金[JiJin]产品都一定要到20%的回报率，要看是项目[XiangMu]的具体情况。

　　另外，我们基金[JiJin]主要是投资两大块的项目[XiangMu]，一个是拿地成本低的项目[XiangMu]，拿地成本低的项目[XiangMu]就有比较高的收益率，这是我们基金[JiJin]的投资战略。

　　投资具有一定资源的房地产开发商，有资源的开发商就有办法去拿到更好的项目[XiangMu]指标，拿到更便宜的地，可以有更高的回报率。最后还是要看整个基金[JiJin]管理人的投资管理能力，团队和以及运营能力。

　　媒体提问：莱蒙今年好像没有发债的记录，今年佳兆业和碧桂园都发了几笔债，融资成本都在10%左右，还有的是8%、9%，这是成本很低，很便宜的钱。莱蒙也是香港上市为什么不考虑发债，而要做一个成本更高的房地产基金[JiJin]？发债与莱蒙基金[JiJin]的两个融资渠道，你们如何平衡？

　　王天也：

　　关于最近企业发债的问题，碧桂园，禹洲等房企都在发债。这主要是因为市场有窗口，赶上市场好了的时候。

　　莱蒙按照目前的发售规模，莱蒙集团在深圳[ShenChou]跟各个银行都保持了良好的关系，所以融资能力比较强。另外，我们有若干个金融合作伙伴，融资比较方便，因此有优惠好的融资条件，不一定非要到境外融资。

　　同时，融资要审时度势，充分考虑，比如说我们的负债比例各个方面要充分的考虑，不希望过度借债，一个公司不是盲目的去发展，靠高杠杆去运作，这样做具有很大的风险，也是对股东的不负责任。一个好的管理层是希望公司在可接受的风险下以及可接受范围的程度下做最大限度的发展。

　　媒体提问：想了解一下前两期的基金[JiJin]收益率大概是多少？第三期的是多少？另外，你们主要投的项目[XiangMu]是在内部的项目[XiangMu]，这些项目[XiangMu]你们一般会选择哪方面的项目[XiangMu]，是住宅还是综合体？

　　王天也：

　　我们现在一共募集了三期，投了两个项目[XiangMu]，第一个项目[XiangMu]在水榭春天，是以住宅为主的兼有商业的项目[XiangMu]。

　　而刚刚发行的这一期是投资在惠东的旅游地产项目[XiangMu]，不过住宅仍占很大的比例，总体来讲，现在基金[JiJin]投的主要还是以住宅为主。

　　我们的基金[JiJin]是地产基金[JiJin]，单一的，所要投入的方向是住宅或城市综合体。相比，城市综合体会更复杂一些，其包括商业、住宅、酒店等，因此更多的是考虑以有强劲现金流的商业作为城市综合体的另外一个部分。

　　现在，莱蒙基金[JiJin]的所有项目[XiangMu]都还没完结，在进行当中。不过，莱蒙一般所投资的项目[XiangMu]前期都要经过很严格的尽职调查和研究分析，一般要求项目[XiangMu]的IRR不低于20%。如果年回报低于20%，那么颇有风险。

　　媒体提问：现在电商发展非常迅速，例如万达都开始踏入电商领域，不过，事实上电商对商业地产的仍是存在一定的挑战，对此，莱蒙有何看法，是否有一些相应措施？

　　李国华：

　　我们一直在研究电商对零售购物中心和零售商场的关系以及冲击，对莱蒙来而言，目前在经营项目[XiangMu]要应对电商，第一，加大项目[XiangMu]购物中心里的业态配合，增加更多体验式的业态。例如常州莱蒙项目[XiangMu]，商业部分包含多种业态，饮食娱乐休闲等于一体。

　　第二，在增值服务方面，电商无法提供的服务，要尽最大的努力去提供与满足，例如家庭体验式服务、现场优惠活动等服务。

　　另外，今后莱蒙开拓的新项目[XiangMu]，比如南昌项目[XiangMu]，现在的规划中就强调要加大体验式业态及服务，增加一些新兴时尚潮流的业态配比，适度增大产品升级。

　　媒体提问：莱蒙去年销售[XiaoShou]62.8亿，但单个项目[XiangMu]水榭春天五期就销售[XiaoShou]30亿，占比一半。单个项目[XiangMu]占整个公司的销售[XiaoShou]超过五成，是否对公司整体销售[XiaoShou]来将，存在一定的风险？公司今年除了水榭春天第六期，加上惠东40亿元目标之外，水榭春天完了之后在深圳[ShenChou]是否还有项目[XiangMu]继续推出，如何平衡单个项目[XiangMu]占公司销售[XiaoShou]比例太大的风险？

　　王强(集团市场营销部总经理)：

　　其实，单个项目[XiangMu]销售[XiaoShou]得旺，是一枝独秀，不过，我们的目标一直都是从一枝独秀到百花齐放。为什么莱蒙会一枝独秀？这是有原因和背景，从莱蒙的发展历史看，第一布局点不多，第二，布局相对不是均衡。

　　所以，在近几年，我们在城市扩张方面从战略上做了改进，从明年开始，布局会相对明显改善，到2014年会使得公司总体布局发展比较均衡。

　　如同在2012年，莱蒙拿了两个新项目[XiangMu]，一个在南京河西，以开发住宅为主，南京河西现在是南京目前最好的区域，均价在两万以上。

　　另一个则是南昌，南昌红谷滩也是南昌目前最好的区域，这个项目[XiangMu]主要是做综合体。其中，住宅部分会有比较快速的开发。预计这两个项目[XiangMu]今年会实现销售[XiaoShou]，一个在上半年，一个在下半年。

　　另外，原来在常州和杭州的项目[XiangMu]今年都会有持续销售[XiaoShou]，相信在2013年，单项目[XiangMu]销售[XiaoShou]占比占集团销售[XiaoShou]50%的局面会得到比较大的改善。

　　第二，关于深圳[ShenChou]未来获取项目[XiangMu]的问题，如今在深圳[ShenChou]要拿地基本上都会牵扯到就旧城改造的问题，一旦牵扯到旧改，那么整个前期准备周期就会相当长，因此非开发因素的不确定性也会增多。不过即便如此，我们还是有在积极做一些工作，规模还不小，有一些也已进入比较关键的环节，另外一些还在做前期工作。

　　总体上，从销售[XiaoShou]角度来讲，深圳[ShenChou]一直都是莱蒙销售[XiaoShou]份额中非常重要的角色，不过会改善过度依赖深圳[ShenChou]销售[XiaoShou]的局面。

　　（审校：劳蓉蓉）