一组成交数据让人们对年末的楼行情有了新认识。北京[BeiJing]中原地产统计示，截至11月18日，11月全国54个主要市新建住宅签约套数达171735套，比月同期上升45.5%，创近两年来的月度期成交纪录。其中，北京[BeiJing]、上海等热点市的签约量均达到年内新高。在冬天传统销售淡季，这种行情让人颇为意外

　　淡季不淡，旺季不旺。自2008年以的楼市[LouShi]成交中，不少热点城市频繁在年出现[ChuXian]翘尾行情，而“金九银十”等传统销旺季往往不如人意。分析人士认为，近来，频繁释放的楼市[LouShi]调控信号影响了房产市场[ShiChang]内在的自然周期，导致市场[ShiChang]表现明显的“反周期性”。

　　业界预期，未来房地产市场[ShiChang]将延续苏态势，今年末的市场[ShiChang]成交量可能继续持高位。业内人士呼吁，应尽快建立长机制，维持房地产市场[ShiChang]的稳定运行。

　　年末频现翘尾行情

　　在经过一个成色不足的“金九银十后，北京[BeiJing]楼市[LouShi]在11月重新活跃起来。根北京[BeiJing]市住建委的数据，截至18日，11月京新房和二手房住宅合计签约为162套，创今年单月同期的新高，比去年同上升129.2%。

　　北京[BeiJing]楼市[LouShi]上一轮的成交高点出现[ChuXian]今年7月和8月，当时分别成交住宅290套和28811套，达到今年以来的最高值这样的成交量甚至接近“新国八条”出前的市场[ShiChang]交易水平。

　　今年年末，北京[BeiJing]楼市[LouShi]很可能迎来年第二个成交高峰。中原地产研究部监张大伟认为，随着市场[ShiChang]供应上升以业界对政策[ZhengCe]预期的见底回升，未来两北京[BeiJing]楼市[LouShi]成交量将继续向好。或许难突破七八月的成交量，但市场[ShiChang]迎来“冬”已成定局。

　　在近几年来的北京[BeiJing]楼市[LouShi]行情中，“冬”的说法颇为常见。历史数据显示2008年、2009年和2011年，北京[BeiJing]楼市[LouShi]的交高峰分别出现[ChuXian]在11月、12月和1月，末楼市[LouShi]迎来旺季已成惯例。唯一例外2010年，北京[BeiJing]楼市[LouShi]成交高点出现[ChuXian]在4月。

　　同样的情况不仅在北京[BeiJing]出现[ChuXian]。据中原地产的监测，近几年来，多数点城市都在年末迎来成交高峰。这市场[ShiChang]表现与天气寒冷带来的“淡季”期并不吻合。

　　分析人士认为，由于我国房地产市走势受政策[ZhengCe]影响较大，而年末往往是重的政策[ZhengCe]窗口期，购房者容易产生恐慌性房心理，导致成交量增加。同时，一些地产企业为冲击年度销售任务，也经常年末扩大供应，并推出相应的优惠[YouHui]措施

　　“反周期”特征明显

　　相比之下，一直被看作旺季的“金银十”，市场[ShiChang]表现却不如人意。以北京[BeiJing]例，位于今年两个成交高峰期之间的9和10月，成交住宅均不足24000套，虽去年同期有所增加，但仍然是今年的相低点。从2008年以来，北京[BeiJing]楼市[LouShi]9月和月的交易情况均不理想，“金九银十”已重褪色。这种情况在其他的热点城市普遍存在。“淡季不淡，旺季不旺”成为近几年市 楼市[LouShi]成交的主要特征。中国证券报记者显 梳理近年来北京[BeiJing]市场[ShiChang]的月度成交情况发城 现，除“金九银十”缩水外，作为传统销售10 淡季的夏季和冬季，市场[ShiChang]往往出现[ChuXian]热销，同 楼市[LouShi]成交规律已与人们的预期不一致。

　　对于出现[ChuXian]上述情况的原因，阳光壹佰城的 置业集团常务副总裁范小冲向记者表示，。 政策[ZhengCe]信号的频繁释放，打乱了房地产市场[ShiChang]来 内在的自然销售周期，导致市场[ShiChang]出现[ChuXian]“反末 周期性”。

　　范小冲表示，二季度以来的市场[ShiChang]回售年 暖，主因在于信贷政策[ZhengCe]的微调导致购房成地 本下降，加之房企降价促销所致。九十月出 市场[ShiChang]销售低迷，则主要受企业取消价格优

　　惠的影响，同时，在国务院督查组调研楼复 市后，市场[ShiChang]对出台更严厉的调控政策[ZhengCe]存在维 预期。11月以来的市场[ShiChang]回暖，则体现了业效 界对“政策[ZhengCe]见底”的判断，加之个别高价地

　　的出现[ChuXian]，也带来了高房价的预期。

　　这清晰地反映了政策[ZhengCe]预期对房地产

　　市场[ShiChang]的影响。事实上，今年以来，有关房” 地产市场[ShiChang]各项政策[ZhengCe]动态，如预售制调整、据 房产税推进、二手房交易税上调等信息，北 均或多或少地影响了房地产市场[ShiChang]和地产92 股的走势。

　　多数业内人士认为，在我国房地产期

　　政策[ZhengCe]体系尚未完善、市场[ShiChang]发展有待成熟在 之时，这一局面还将在相当长的时间内89 存在。

　　呼吁建立长效机制

　　。台

　　对于未来的市场[ShiChang]走势，业界判断颇为今 乐观。范小冲认为，限购、限贷等政策[ZhengCe]手总 段短期内不会取消，因此，市场[ShiChang]将会在此

　　基础上继续复苏。从长远来看，城镇化进及

　　程的加速也将给市场[ShiChang]走势带来长远的利月以 好消息。暖 北京[BeiJing]某上市房企负责人也表示，明年

　　宏观经济复苏的态势未必如预期般乐观，

　　房地产业作为经济增长点的价值将得以暖， 凸显，加之购房者对资产避险的要求强成 烈，购房需求也随之上升。因此其对未来

　　的市场[ShiChang]走势总体乐观。年

　　统计显示，今年10月，全国70个大的

　　中城市新建商品住宅（不含保障房）价格根 平均上涨0.041%，比9月有所扩大。这热 也是自今年6月以来，该数据连续五个

　　月保持上涨。多数分析人士认为，在经种预 历了长时间的底部震荡后，房地产市场[ShiChang]

　　将缓慢回升。场 即便在新一轮的市场[ShiChang]周期中，房地产

　　业将迎来诸多利好，但多数业内人士仍然要购 呼吁尽快建立市场[ShiChang]化的长效调控机制，摆房 脱房地产市场[ShiChang]对政策[ZhengCe]的过度依赖。

　　与市场[ShiChang]化调控手段相比，行政手段的在。 弊端显而易见。根据国家统计局的数据，

　　近几个月来，全国房地产投资增速、商品

　　房新开工面积、房地产企业购地面积连续

　　出现[ChuXian]负增长，这将可能影响到后市的供九

　　应。同时，对于政策[ZhengCe]信号的过于关注容易为月 造成恐慌情绪蔓延。

　　范小冲认为，应尽快出台长效机制，比

　　以差别化信贷、税收等市场[ShiChang]化政策[ZhengCe]，取代对10“限购令”等行政化政策[ZhengCe]，从而为房地产市

　　场实现内在平衡。不少业内人士呼吁，房严

　　产税试点应加快扩容，该税种可在减少地也

　　方对土地收入过度依赖的同时，也对投机

　　郑全来 投资行为形成打击。

　　李沧部分楼盘抬价

　　平均每平方米上调500元新推楼盘优惠[YouHui]幅度收紧

　　本报讯（记者 葛均艳） 经过前三个季度的“低价走量”，超低价位、巨大优惠[YouHui]和中小户型成功拉动房地产市场[ShiChang]成交量回升，“回暖迹象”明显。但是，随着部分房企年度销售目标的超前完成，开发商年末推盘策略、定价策略和优惠[YouHui]额度都出现[ChuXian]了一些变化。近日，记者发现部分楼盘推盘优惠[YouHui]收窄，推盘价格上调。

　　新推盘优惠[YouHui]幅度收紧

　　近期，岛城有五个楼盘入市，分别是位于市南区的华润中心，位于李沧区的中海国际社区，位于市北区的香山美墅，位于即墨市的坤元里岸和御园。从具体的推盘价格和优惠[YouHui]方面来看，除香山美墅和坤元里岸两盘价格变化不大外，另外三个盘价格均有不同程度的上涨。

　　记者走访李沧区各大楼盘获悉，相比较金九银十期间常见的85折、或者是直降百万等巨额优惠[YouHui]，在购房优惠[YouHui]上，开发商明显收窄了优惠[YouHui]额度，取而代之的是最高优惠[YouHui]5万元、97折等常见优惠[YouHui]。“这个楼盘我已经看过很多次了，前段时间起价8700元/平方米的时候，因为只剩顶层了，所以想等后期推盘再买，结果没想到，现在的价格已经涨到9300元/平方米了。”刘先生指着位于黑龙江中路的一大体量楼盘说：“原来一直等着抄底买，没想到价格现在就开始涨了。”

　　平均上涨500元/平方米

　　显然，经过前十个月的“降价跑量”，一些超低价位、巨大优惠[YouHui]和中小户型成功拉动房地产市场[ShiChang]成交量回升，“回暖迹象”明显。但是，随着部分房企年度销售目标的超前完成，开发商年末推盘策略、定价策略和优惠[YouHui]额度都出现[ChuXian]了一些变化。

　　记者了解到，这种提价的现象，在李沧区非常的普遍。很多楼盘都有了500元/平方米的提升。尤其是一些前期销售较好的大盘，由于推出的户型都是针对刚需，受到了市场[ShiChang]的广泛关注。有部分业内人士认为，房企以价换量的动机正在相应减弱，利润将会取代销售额成为房企新的关注目标，房价反弹的压力也在不断加大。

　　也有部分分析人士认为，截至目前，楼市[LouShi]调控政策[ZhengCe]基本没有改变，政策[ZhengCe]的平稳决定了楼市[LouShi]在短期内受市场[ShiChang]规律的影响较大，诸如开发商促销力度、户型结构等市场[ShiChang]因素的变化对成交量的影响将占主导地位。

　　中小户型比重相对减少

　　此外，临近年底，新开盘以及后期推盘的楼盘，中小户型的供应量比重减少。以新近开盘的几家楼盘为例，华润中心和香山美墅推出的都是大户型产品，其中华润中心共推出291套，面积区间为181~240平方米；香山美墅共推出257套，面积区间为140~260平方米，房源套数占到开盘总数的一半左右。年末，中小户型供应量逐步减少趋势显现。

　　于近日推盘的中海国际社区，“一里城”也推出90、122、135平套二套三户型，共三百多套。“一里城”认筹98折优惠[YouHui]，按时签约97折，惠后均价9300元/平方米左右。绿城理想之城推出蓝岸格拉斯南区五栋在售，户型从80余平方米到180余平方米不等。起价9500元/平方米，均价10500元/平方米。

　　从目前开盘情况可以看出，年末开发商推盘比较谨慎，推盘价格有一定的提升，且中小户型供应量明显减少，一些大中型产品开始推向市场[ShiChang]。专家预测，未来，大中型户型成交量有望提升。