[摘要]研究报告预计2030年前全球[QuanQiu]每年商业房地产直接投资[TouZi]额将在现有基础上增长一倍以上，达到1万亿美元；自全球[QuanQiu]金融危机以来，亚太地区仍持续引领商业房地产投资[TouZi]的增长

　　1月24日，在瑞士达沃斯—克洛斯特斯刚刚开幕的第43届世界经济论坛年会上，商界领袖及各国政要就全球[QuanQiu]面临的挑战展开新一轮讨论。其间，仲量联行发布最新报告称，随着经济形势的转变，投资[TouZi]者已开始将更多的资本投入商业房地产，这一趋势在亚太市场尤为明显。据仲量联行估计，截至2030年，全球[QuanQiu]每年商业房地产直接交易额将超过1万亿美元，与2012年4500亿美元的交易额相比增长一倍以上。

　　仲量联行总裁兼首席执行官戴柯凌（Colin Dyer）表示：“在全球[QuanQiu]金融危机前，因对资本市场增长充满信心而做出的很多投资[TouZi]决定，已让位于对低利率环境下确保稳定现金流的追捧。尽管房地产资本价值也未能幸免于近年来金融危机的影响，但房地产仍越来越成为众多投资[TouZi]者的首选投资[TouZi]目标。”

    商业地产直接投资[TouZi]回升

　　这份名为《房地产正发展成为全球[QuanQiu]资产类型》（The Advancement of Real Estate as a Global Asset Class）的报告指出，自全球[QuanQiu]金融危机以来，亚太地区的房地产交易活跃程度一直领先于其它地区，2012年其商业房地产直接投资[TouZi]额已回升至2007年创下的历史高位的77%。相比之下，美洲和欧洲地区的这一比例仅为62%和46%。

　　该报告认为，全球[QuanQiu]寻求投资[TouZi]于房地产市场[FangDiChanShiChang]的资本不断增多所带来的影响将是实质性的。如果全球[QuanQiu]30家规模最大的主权财富基金将1.2%的资金转向房地产市场[FangDiChanShiChang]，将增加高达500亿美元的资本重新分配，这相当于悉尼整个CBD办公楼市场的投资[TouZi]交易额。

　　目前，投资[TouZi]者正专注于数量有限的超优质物业资产，特别是重要门户级城市中的办公楼和零售物业。对此，报告中还有提到，对于希望持有收益稳定且位置极佳的物业资产，并能借此招揽最佳租户的部分机构投资[TouZi]者而言，此类超优质物业备受青睐，同时，竞价的方式也已使得众多该类物业的市值达到甚至超过了危机前的水平。

　　投资[TouZi]组合转向房地产市场[FangDiChanShiChang]

　　仲量联行的研究结果发现，在全球[QuanQiu]11个主要房地产市场[FangDiChanShiChang]，目前实际债券收益率与优质办公楼市场收益率之间的价差，与2007年第四季度相比，已平均高出195个基本点。高回报率使得众多投资[TouZi]者将资金更多地转向房地产市场[FangDiChanShiChang]。

　　戴柯凌表示：“由于目前主权债券市场的收益率处于数十年乃至几个世纪以来的低水平，同时由于资本增长前景看淡，收益率成为投资[TouZi]回报的核心驱动因素。房地产收益率与主权债务收益率之间的价差仍处于居高不下的状况，这为投资[TouZi]者抵消了房地产市场[FangDiChanShiChang]所带来的部分新增风险。”

　　研究报告分析称，在一定程度上，资本更多地转向房地产市场[FangDiChanShiChang]，也反映出投资[TouZi]者希望摆脱传统的以债券和股票为主的投资[TouZi]组合方式，开展多元化投资[TouZi]，以降低投资[TouZi]风险。

　　亚太房地产市场[FangDiChanShiChang]持续领先

　　在国内养老基金和私人财富持续增长的推动下，亚太地区将在吸引全球[QuanQiu]投资[TouZi]资本方面保持长期领先的地位。自2008年以来，与欧洲和北美地区的经济衰退状况相比，亚太强劲的经济增长也刺激了该地区房地产市场[FangDiChanShiChang]的活力。

　　运营问题、低流动性以及某些不成熟的资本市场状况目前仍制约着亚太地区的机构投资[TouZi]。正因为如此，大部分西方机构投资[TouZi]者在这一地区的投资[TouZi]比重偏小，滞后于该地区房地产市场[FangDiChanShiChang]的发展规模。但是仲量联行认为，从长期来看，亚太地区的高存款率、快速发展的城市化进程、中产阶级的强势崛起以及房地产市场[FangDiChanShiChang]透明度不断改善等一系列利好因素，将增加全球[QuanQiu]投资[TouZi]者对该地区的投资[TouZi]信心和关注度，从而将更多的投资[TouZi]组合转向该地区。

　　与此同时，该报告还揭示了全球[QuanQiu]房地产市场[FangDiChanShiChang]呈现的更多发展趋势，包括着力提升市场透明度、亚洲地区售后回租交易迅速增加，以及加速对年代久远的物业进行改建或更新，从而更好地满足现代商业租户的需求。