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牛市中的滞销楼盘--亲民维稳网络舆情监测室
2013-03-04

  自2012年年中以来,一线城市楼市成交量明显回暖,并一路加速,众多刚需项目[XiangMu]成为销售明星,高端项目[XiangMu]也开始广受关注。不过,在各路销售情势一片大好背后,一些项目[XiangMu]却在惨淡度日。

  滞销

  在北京(楼盘)奥林匹克公园北、北五环外安立路西侧,一个房地产项目[XiangMu]的几栋高楼主体结构已经完成。虽然在五环外,但该位置位于安立路、北苑路等几条马路的结交处,地铁5号线和13号线也在此区域交汇,周边公路、公交等交通发达,成熟小区林立。

  位于这样一个区域的新楼盘,在一线城市楼市一路高歌的2012年,按理说不会难销。这个名为紫御华府[HuaFu]的项目[XiangMu],共有231套房源,然而从2011年底拿到首个预售许可证,至今在北京市住建委网站备案的签约套数只有28套。

  比紫御华府[HuaFu]销售情况更为惨淡的,还有位于平谷区的天润香墅湾项目[XiangMu],从北京市住建委网站的签约备案数据来看,该项目[XiangMu]从2012年9月拿到预售许可证,至今只成交了1套。

  是什么原因让这些项目[XiangMu]没有从整体成交向好中受益?

  天润香墅湾定位为平谷区的高端楼盘,销售均价2.2万元/平方米[PingFangMi],而平谷当地在售新房价格约在1.4万元~1.8万元/平方米[PingFangMi],且作为距离北京市区较远的区县之一,平谷当地在售的新楼盘本身就很少。紫御华府[HuaFu]在北京市建委备案的拟售价格超过8万元/平方米[PingFangMi],而现在实际报价是6万元/平方米[PingFangMi]的均价,尽管较拟售价格下降了许多,但其依然是北苑区域最贵的楼盘。“平谷的项目[XiangMu],主要购买人群还是平谷当地的客户。”一位业内人士表示,天润香墅湾2.2万元/平方米[PingFangMi]的均价,如果是别墅项目[XiangMu],还说得过去,而该项目[XiangMu]产品是住宅、花园洋房,这个价格就平谷的区位而言显然过高了。

  对于紫御华府[HuaFu],一位关注该项目[XiangMu]的业内人士分析,北苑区域整体以改善型需求的住宅产品为主,新房价格普遍在3.5万元/平方米[PingFangMi]左右,紫御华府[HuaFu]从入市到现在都是该区域最高端的项目[XiangMu],而豪宅的购买者对该区域的接受度不高,此外,紫御华府[HuaFu]三进式的设计,一定程度造成了面积的浪费,实用性不够。

  记者从现场样板间看到,整个房屋由两道横向走廊,将房屋分割成三部分,中间由一条中轴走廊连接;每进一个门是一进,打开第一道门,是花厅、客厅、餐厅、中西厨房一字横向排开;打开第二道门,是一条横向走廊,走廊两端分别是客卧和书房;第三进,同样是横向的走廊,两端分别是一间主卧。这种格局,源自四合院,运用在高层楼房中,难免需要占据较多空间才能施展开来。紫御华府[HuaFu]项目[XiangMu]中,最小的户型也有340平方米[PingFangMi]。

  此外,从现场可以看到,该项目[XiangMu]共6栋住宅楼,其中有3栋紧邻安立路上的高压线群,这一点,也成为影响其销售的原因之一。

  高端定位推动力

  亚豪机构市场总监郭毅表示,项目[XiangMu]的定位、定价,应该与该区域的目标客群相匹配,如果偏向中高端的定位,需要在产品、配套上面,给予项目[XiangMu]更高的附加值。滞销项目[XiangMu],往往是市场定位、定价出现偏差,而与其所在区域没有直接关系,可以看到,在市中心也有快销的豪宅项目[XiangMu],郊区也有很多销售很好的住宅项目[XiangMu]。

  选择高端定位,定价较高,是香墅湾和紫御华府[HuaFu]的共同点,这两个项目[XiangMu]都是其所在区域价格最高的楼盘。

  是什么原因导致这两个项目[XiangMu]做出这一相似的选择?

  香墅湾和紫御华府[HuaFu]项目[XiangMu]所在地块,都是成交于2009年下半年,这是一个房价、地价上涨都比较明显的时期。香墅湾所在地块为平谷区平谷镇平谷1号地,于当年12月底,由北京天润置地以20.05亿元获得,楼面地价5788元/平方米[PingFangMi]。

  因为距离城区远、不通轨道交通,平谷区一直不是北京房地产的热点区域,2009年平谷区总共成交了2块住宅用地,另一块总价只有1.3亿元,位置不如香墅湾地块,楼面地价只有1896元/平方米[PingFangMi]。

  天润置地20亿元重金投于此地,并确立了项目[XiangMu]的高端定位,早在2012年3月,天润香墅湾营销总监彭艳曾对外表示,项目[XiangMu]首期的主要目标客户为平谷当地的改善型财富阶层,后期随着项目[XiangMu]的成熟将吸引城区客户。

  事实也正是如此,该项目[XiangMu]高层户型100平方米[PingFangMi]起,洋房户型180平方米[PingFangMi]起,显然不是针对刚需型的购房者。“周村附近什么生活配套设施都没有,不知道怎么想的,说白了那也就是村儿,也值这个价格?在村里还高层,有啥必要吗。有那200多万,我回老家能盖多好的房子了,还是独门独院儿。比周村那儿,不如在平谷中心区域买个板楼,周围各种配套已经很成熟了。”一位平谷本地客户直白地表达了自己的看法。

  而紫御华府[HuaFu]所在的奥运村乡地块于2009年9月成交,由北京金力集团以13亿元获得,当时包括华远、北京城建(600266,股吧)、绿城、首开等公司都参与了该地块的竞拍,最后金力力压各竞争对手,通过95轮竞价夺得该地块,楼面地价约1.5万元/平方米[PingFangMi]。

  当时该区域普通二手房售价在1.4万元/平方米[PingFangMi]左右,周边高端项目[XiangMu]售价则在2.5万元~3万元/平方米[PingFangMi]。金力集团的负责人在拿地后表示,该地块将建成高端项目[XiangMu]。

  2011年10月,中国指数研究院发布的一份紫御华府[HuaFu]新开盘价格测评报告,计算出其当月开盘的合理价格为 37100元 /平方米[PingFangMi]。然而,紫御华府[HuaFu]在2011年12月获得预售许可证,拟售价格8万元/平方米[PingFangMi],让市场大跌眼镜。目前该项目[XiangMu]实际销售均价6万元/平方米[PingFangMi],但仍然是该区域价格最贵的项目[XiangMu]。

  2009年下半年至2010年上半年,高昂的拿地价格,直接促使一些项目[XiangMu]实行高端定位,来保证企业利润。其中,2010年3月远洋地产拿到的大望京村地王,是一个典型案例,该项目[XiangMu]甚至一度传来公司要退地的消息,最后远洋万和公馆项目[XiangMu]面市,售价高达5.8万元/平方米[PingFangMi],成为该区域的最高价项目[XiangMu],该项目[XiangMu]的销售热度,也一直不及周边的保利中央公园、望京金茂府等项目[XiangMu]。

  2010年以后,大企业成为拿地主角。而在2009年下半年,地价同样高昂,在这一时期,一些勇闯价格高地的中小企业,随后即开始面对楼市调控,其所受到的影响,至今仍在延续。

  观察2009年底,与香墅湾、紫御华府[HuaFu]同期成交的地块,可以看到一些相似性。

  2009年12月成交的住宅地块中,包括北京雅居乐地产公司(此公司与广州(楼盘)雅居乐无关)7.1亿元获得的朝阳区百子湾14号地块、北京科技园置地28.2亿元拿到的丰台区王佐镇佃起村地块、北京天台山房地产公司8.02亿元获得的门头沟区地块等,其中,北京雅居乐因拖欠地价款,地块被回收;北京科技园、北京天台山公司所获得的地块,至今仍没有开盘,而现在离拿地时间已经过去了3年多的时间。

  2013年,新的楼市调控的可能性开始出现,诞生在房价、地价高涨年代的香墅湾和紫御华府[HuaFu],其尴尬处境,可能还将延续。



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