重启房市保增长——“中国经济[JingJi]破冰谈”系列之一

　　避免上次经济[JingJi]下滑，靠的是那4万亿投资[TouZi]，还是有什么其他力量？房地产[FangDiChan]与宏观经济[JingJi]到底有关系？怎样解决房地产[FangDiChan]与宏观经济[JingJi]间的熊掌和鱼不可兼得的矛盾？

　　特约撰稿：杨毛 前河南省人民政府经济[JingJi]发展研究中心研究员

　　2008年，美国突发的次贷危机，引发了蔓延全球的金融危机，中国经济[JingJi]也未能幸免，其经济[JingJi]迅速开始下滑。随后，中国立即开出了四万亿元投资[TouZi]的“药方”，经济[JingJi]才逐渐趋于平稳。大多中外学者都认为四万亿元投资[TouZi]是让中国避免经济[JingJi]衰退的关键因素。

　　到了2011年第三季度，经济[JingJi]危机对中国经济[JingJi]的影响进一步凸显，具有指标意义的规模以上工业企业增加值出现增长放缓，11月从前三季度平均14.2%的增速降低2个百分点，下滑延续至今。于是，这些学者又开始鼓动政府再次通过加大投资[TouZi]来刺激经济[JingJi]实现复苏。

　　但是，关键问题是避免上次经济[JingJi]下滑的关键因素，靠的真是那4万亿元投资[TouZi]吗？

　　“保八”的决定性因素

　　事实上，在上一次应对经济[JingJi]危机中，确实有一个共识，即在金融风暴来临时候，投入4万亿财政和信贷资金到铁路、高速公路和城乡基本建设上，各省市自治区政府迅速响应，社会资本也积极行动，而且花钱劲头儿比中央还大，这是2009年实现“保八”，并走出经济[JingJi]低谷的关键因素。

　　这样看来，财政、信贷资金和家庭个人投资[TouZi]都可能是“保八”的功臣。

　　但是，所谓“四万亿”是个总体计划，其实，当时的一些投资[TouZi]计划实际已经安排到了2010年（1万亿），甚至到了2011年。因此，即使四万亿对经济[JingJi]增长所起的作用，在2009年根本未完全显现出来。真正起到作用的时间，大约是在2010年才开始，一直延续到今天。而家庭个人投资[TouZi]热情高涨，都是在当年完成项目。事实上，真正对“保八”发挥作用的应该是家庭个人投资[TouZi]。

　　从生产销售环节来看，会更清楚。

　　2009年，国内生产总值36.75万亿，比2008年的34.10万亿净增长2.65万亿（当年价）。这2.65万亿元净增长究竟主要来自哪里呢？9.2%的增长率主要是靠什么呢？

　　2009年经济[JingJi]增长的主要动力应该来自房地产[FangDiChan]。在2008年下半年，各地陆续取消对二套房贷款的限制，推出一系列优惠政策，商品房销售额迅速回升。到2009年上半年，不仅销售额突飞猛进，而且房价再次大幅攀升。房价上升和楼市火爆使房地产[FangDiChan]商再次大量购置土地和建房，带动了相关行业的快速发展。

　　2009年，商品房销售额达到4.44万亿元人民币，比2008年的2.51万亿元增加1.93万亿元，占当年GDP净增长额的72.8%！

　　购置商品房属于投资[TouZi]，计在资本形成中而不是计在最终消费中。

　　近年来，一些行业的增长与房地产[FangDiChan]行业的增长如影随形。水泥增长15.5%。钢材、水泥、有色金属、平板玻璃、建筑陶瓷等也随着房地产[FangDiChan]的兴衰而兴衰。

　　买新房就要添东西，楼市过山车，家庭拥有耐用消费品数量竟然也会过山车。

　　最近的情况依然是这样。2012年上半年商品房销售面积比上年下降10%。与此相对应的是8月份规模以上工业增加值比去年同期增幅下降34%，只有8.9%。在工业大类中，与房地产[FangDiChan]相关的行业全部低于8.9%的平均增长。其中水泥增长5.9%（累计）、平板玻璃—8.4%、粗钢—1.7%、钢材1.4%、洗衣机—5.9、冰箱—0.5、彩电3.6%、空调-1.5%（累计）。

　　以上行业通常占工业增加值的1\4，是制造业中举足轻重的行业。房市起伏这些行业就跟着起伏，当然了制造业也不例外，也会跟着起伏。

　　购买商品房属于投资[TouZi]，中国人购房资金大部分是自有资金。社会投资[TouZi]资金来源中的个人投资[TouZi]额与商品房销售额每年都非常接近，而且步伐非常一致。

　　事实上，1.5万亿元的新增家庭资金大部分投入房市，与房贷一起把商品房销售额推高近2万亿元，又带动上下游产业增长数千亿元，最终实现了“保八”。因此，顺利实现“保八”的那部分“投资[TouZi]需求”与政府的四万亿元其实关系不大。

　　房地产[FangDiChan]对经济[JingJi]的影响

　　众所周知，十几年来在中国经济[JingJi]增长中，房地产[FangDiChan]做出了很大贡献。在当前的经济[JingJi]环境下，一些政府官员、学者、房地产[FangDiChan]商都在探讨房地产[FangDiChan]在扭转当前经济[JingJi]下滑的作用，以及如何通过房地产[FangDiChan]来扭转经济[JingJi]下滑的趋势。

　　但是，要想很好解决这个问题，首先要弄清楚一些事情，比如目前中国的房地产[FangDiChan]有什么特点，什么性质，对其他行业和宏观经济[JingJi]会产生怎样的影响。

　　到了2005年，中国房地产[FangDiChan]的特点是：住宅销售与房价成正比关系，呈现房价小幅涨跌，住宅销售面积同步大幅升降的特点。

　　房地产[FangDiChan]而与一般商品现货交易“贱买贵卖”的特性相反，属于“买涨杀跌”，越贵越买，越便宜越卖。中国房市的本质性特征已经具备虚拟经济[JingJi]基本特征，应该与投资[TouZi]—金融活动而不是一般商品交易活动一起分析。这是讨论房地产[FangDiChan]业的基点。

　　2005年以后，大多数城市新售出小区开灯率不足50%，2007年后则更为严重，有大量新小区空置率高达70%。高企的新房空置率说明购房者在意的是交换价值而不是使用价值，这就是一种投资[TouZi]行为。空置现象还表明这种“投资[TouZi]”甚至不是为了获取租金，而是最终资产的增值。

　　在这种情况下，讨论“房价为什么会涨”，就与探讨“人民币为什么会涨”一样，答案只能是因为房价在涨，投资[TouZi]者才会买房；因为投资[TouZi]者买房，房价才会涨。相反情况也是如此。而下一个关键的问题就是，这种性质的房地产[FangDiChan]与宏观经济[JingJi]有什么关联呢？

　　其中，比较大的关联有两点：第一，地方政府财政收入约有一半来自房地产[FangDiChan]。收入主要来自两个方面：一个是土地出让金，一个是开发环节的土地增值税和交易环节的房产交易税。

　　这两个方面都属于经济[JingJi]增量部分。也就是房地产[FangDiChan]商进行房产开发销售了，二手市场进行房产买卖了，政府就有收入。房市越好，房价越高，土地出让金收入就越多，交易税收也越多。如果房地产[FangDiChan]市场萎缩，房价下跌，房产商会放慢开发速度，二手交易量也会下降。地方财政收入会急剧降低。因此，房地产[FangDiChan]市场与地方财政收入息息相关，生死与共。这就是2008年和现在地方政府坐不住的根本原因。

　　第二点，在全球经济[JingJi]危机后，中国实现“保八”的经历表明，中国所谓扩大内需，实际上是通过扩大高收入群体的房产投资[TouZi]表现的，最终消费不仅没有扩大，反而萎缩了。

　　这意味着，如果全球经济[JingJi]在走出低谷以前，中国尚未找到大幅提高最终消费，尤其是居民消费的办法之前，重新启动房市是让经济[JingJi]增长保持合适速度的唯一出路。因为保障地方政府财政有合适收入，保持较快经济[JingJi]增长速度，这两点都与房地产[FangDiChan]业发展前景高度相关。

　　西方国家地方政府收入同样主要来自房地产[FangDiChan]环节，但区别是收入主要来自经济[JingJi]存量部分，即主要依靠对存量房征收房产税，即财产税。在存量方面征税的特点是旱涝保收，只要房子在就有收入，即使全年一套新房都没建都无所谓。有消息说中国准备开征房产税。从上海和重庆的房产税改革试点看，环节依然主要在增量部分。从宏观经济[JingJi]角度，开征房产税的目的与房价关系很小，与提供一个可持续存在的财政收支体系很大。如果偏离这一点，谈房产税都是不着边际的。

　　房产税开征了，政府的财政问题解决了，但是房价会在略低于现在水平的位置上徘徊。由于房市具备虚拟经济[JingJi]特点，房价不涨不会再次出现房市高涨局面，这就无法再次为经济[JingJi]较高增长提供支持，似乎有了“熊掌和鱼不可兼得”的尴尬。

　　要想很好地回答以上的问题，必须搞清楚全球化和虚拟经济[JingJi]化的来源、特点和规律，搞清楚当前金融危机与经典经济[JingJi]危机各自的特点。