价格

　　地产评论员 冯燕

　　成交分化各有市场

　　进入岁末，沪上楼市成交出现分化。部分定价明显高于周边水平的楼盘销售遇冷，而部分低总价的刚需楼盘虽然价格有所上调，但仍取得了不错的销量。同时，价格一向坚挺的豪宅市场，成交也出现向好局面，即便定价较之前有所上涨，也仍然能卖得掉。

　　业内人士普遍认为，目前市场上优惠幅度大、性价比高的楼盘最受购房者欢迎。

　　恒文·星尚湾

　　探盘时间:12月4日10点

　　加推房源[FangYuan]:加推85—133平方米[PingFangMi]，2十1、3十1房

　　探盘实录

　　9点半左右，笔者从中山公园出发，沿长宁路、北翟路、北青公路—线，大约开车半小时，就到达了恒文·星尚湾现场。在外面可以看到，—期的外立面已经基本完工，进入社区大门，就让我们感觉从凛凛冬季步入到了温馨的舂天，景观大道的绿化十分养眼，后来才知道，这里还有百年银杏和多头香樟等名贵树种。

　　作为近期的热销楼盘，除了极具吸引力的12500元均价外，产品户型[HuXing]更是让人惊喜，得房率远高于—般高层公寓，而且户户均享超大的附赠面积，2+1、3+1的空间拓展，确实能打动很多自住购房者。

　　点评

　　恒文·星尚湾作为10月的全市销冠楼盘，产品规划及价格优势是毋庸置疑的。最重要的是，开发商对这个项目[XiangMu]十分用心，甚至部分细节运用了豪宅标准打造，百万级景观主轴、全地下开挖车库、精装双大堂等生活[ShengHuo]体验远超一般刚需住宅。从空间附赠，品质[PinZhi]升级，到未来独特的物业服务，都让人觉得物超所值。

　　西康路989

　　探盘时间:12月6日10点

　　加推房源[FangYuan]:87、132、167、253平方米[PingFangMi]

　　探盘实录

　　从威海路出发，沿泰兴路直行，于西康路右转，便见到了掩映于其中的西康路989。

　　ArtDeco的经典立面，准现房的品质[PinZhi]，咖啡色与米线交织的外立面线脚丰富细腻，极具光影动感。在入户大厅内，挑高的空间令人进门便可感受尊贵的居住气质，奢华的装饰及高档的材质无不彰显项目[XiangMu]的高端品质[PinZhi]。在室内，业主入门便直达客厅，餐厅与生活[ShengHuo]阳台紧密相连。

　　同样的区位，西康路989推出的87、132、167平方米[PingFangMi]的户型[HuXing]，有着较大的选择空间；同样的地段[DiDuan]，其总价在450—800万元之间，同样具有竞争力。

　　点评

　　当前，买房更多的是看重地段[DiDuan]因素，良好的地段[DiDuan]不仅能够实现房屋的保值增值功能，更能够享受醇熟的生活[ShengHuo]配套和城市资源利好。显然，西康路989作为内环中心稀少的品质[PinZhi]豪宅，除开项目[XiangMu]高端的品质[PinZhi]外，核心地段[DiDuan]的优势无可争议。众所周知，市中心物业价值潜力巨大，更是拥有城市中心众多资源和配套利好，生活[ShengHuo]性上有着无可比拟的先天优势。因此，也更加值得买家选择。

　　户型[HuXing]

　　户型[HuXing]合理助推销量

　　与往年相比，今年市场上小户型[HuXing]销售的比例在减少，但总价控制到位、地段[DiDuan]优势明显的小户型[HuXing]社区依然畅销，甚至出现排队买房的现象。同时，大空间产品也越来越受到欢迎，不少买家倾向于选择此类产品。无论是自住还是投资，户型[HuXing]的设计若能和楼盘的定位相符，都能对销量起到良好的助推作用。

　　朗诗未来树

　　探盘时间:11月25日10点

　　加推房源[FangYuan]:61平方米[PingFangMi]2房，79平方米[PingFangMi]3房

　　探盘实录

　　前往探盘，恰好遇上项目[XiangMu]组织看房活动。满满的看房大巴并没有因为寒冷的下雨天气而遭遇冷落，看房客户—路上更是充满期待。

　　样板房内，82平方米[PingFangMi]打造出来的三房可谓应有尽有，餐厅与厨房紧密相连，增加生活[ShengHuo]便捷性；卧室面积虽小，却充分利用空间设置房屋功能；精致小巧的户型[HuXing]里，却处处弥漫着居家的温馨。现场，不少买家对户型[HuXing]都颇感兴趣。

　　显然，朗诗未来树精巧的小户型[HuXing]深受买家喜爱，而笔者亦发现，在售出房源[FangYuan]示意板上到处贴满了小红圈，朗诗未来树热销可见—斑。

　　点评

　　朗诗未来树的产品户型[HuXing]上虽然显得紧凑，减少虚大空间，但房屋的功能空间却是一样不少，而相比大户型[HuXing]三房产品，总价更是低出不少，业主置业可省下一大笔资金。也因此，这样的产品更具性价比，尤其适合刚需买家首次置业及养老置业。

　　复地御西郊

　　探盘时间:12月1日12点

　　加推房源[FangYuan]:220—310平方米[PingFangMi]大平层

　　探盘实录

　　驱车来到，天色中正带着些许朦胧，而这样的朦胧正好赋予项目[XiangMu]—股神秘的色彩，或许这正是复地御西郊家族私宅的特质。

　　作为备受瞩目的大平层项目[XiangMu]，复地御西郊布局大气，户型[HuXing]通透。进门便可发现，豪华舒适的客厅空间感十足，优雅大气的装饰凸显尊贵品质[PinZhi]；宽敞的生活[ShengHuo]阳台摆设座椅，业主可于其中坐享户外美景；全套房设计的卧室，则让居住更加舒适静。此外，项目[XiangMu]经典ARTDEC0装饰风格的外立面，以干挂石材作为主要建筑装饰，高端特质入眼便可发现。

　　点评

　　西郊虹桥历来便是政商名流私家大宅的首选，复地御西郊大平层的出现契合了高端人群的居住需求，也满足买家传世大宅的定位。在复地御西郊，良好的地段[DiDuan]、高端的品质[PinZhi]显然是买家关注的价值点，而越来越稀缺地段[DiDuan]属性亦将在未来得到凸显，项目[XiangMu]价值不言而喻。

　　需求

　　刚需及改善型仍是宠儿

　　根据数据监测显示，从成交结构上看，刚需及改善型需求仍然是市场上的主流，在12月份即将推盘的楼盘中，多数都属于刚需及改善型。

　　宝华·盛世花园

　　探盘时间:11月27日

　　加推房源[FangYuan]:102-107平方米[PingFangMi]三房，139-143平方米[PingFangMi]四房

　　探盘实录

　　下午笔者来到售楼现场。整个项目[XiangMu]采用了典型的欧式宫廷建筑风格，大门外形方正多棱角，采用浅白色的面砖装饰，显示出欧式建筑的庄重和典雅。此外，宝华·盛世花园极具尊贵感的入户大堂采用了欧式建筑教堂的建筑体系，大堂两层挑高尽显欧式建筑的大气和庄重。

　　对于普通购房者来说，价格和交通是选房的重点指标。宝华·盛世花园的周边拥有1、3、7号线这3条轨交线路，可提供便捷的出行环境。据置业顾问介绍，现在宝华正在推出“四重特惠活动”，折后均价在11000元/平方米[PingFangMi]。

　　点评

　　宝华·盛世花园位于宝山月浦板块[BanKuai]。随着宝钢的搬迁，“高污染”的帽子将从此远离月浦板块[BanKuai]。加上宝山区政府对于月浦板块[BanKuai]的重新规划和建设，月浦板块[BanKuai]将成为未来上海楼市的热点地区。而轨交1号线延伸段的盛桥站就位于项目[XiangMu]周边，项目[XiangMu]升值潜力巨大。

　　美兰湖中华园

　　探盘时间:12月1日

　　加推房源[FangYuan]:156平方米[PingFangMi]三房、164-176平方米[PingFangMi]三房以及216平方米[PingFangMi]四房

　　探盘实录

　　轨交七号线美兰湖站下车，或沪太路驱车拐入美兰湖小镇，顿觉天地开阔，与外面的尘嚣完全隔离开来。就掩映在这片绿色里。近20万平方米[PingFangMi]的规模，已是现房呈现，目前也进入中心岛平层的压轴楼王推出，产品为6层电梯公寓洋房，天然水系四周环绕独享私密。145000元/平方米[PingFangMi]左右的均价远远低于美兰湖板块[BanKuai]的成交均价，甚至低于公寓成交均价，更有限时多重优惠。250万元的预算，在市中心只可以买到—套不足90平方米[PingFangMi]的公房，美兰湖却可以买到—座176平方米[PingFangMi]的水岸电梯洋房。世纪联华等商业配套也开业，轨交7号线的开通，更缩短了与市中心的距离，用距离换生活[ShengHuo]品质[PinZhi]，美兰湖中华园是个很好选择。

　　点评

　　美兰湖中华园是中华企业(600675,股吧)力求以精益求精的产品力打造的美兰湖板块[BanKuai]内高端楼盘标杆之作。二期大户型[HuXing]纯天然的环岛水景、建筑四面临水而居、创新实用的岛寓户型[HuXing]设计、高端建筑品质[PinZhi]、别墅级会所配套以及超值空间附赠是其区别于板块[BanKuai]内其它项目[XiangMu]的最大特色。

　　地段[DiDuan]

　　潜力板块[BanKuai]凸显不一

　　市场供应的增加，显示出房企推盘的决心。在市中心区域板楼盘块日渐成熟趋稳的同时，不少外围新城板块[BanKuai]，特别是以启东为代表的异地板块[BanKuai]也逐渐步入了黄金周期。可以说，年末，一些凭借地段[DiDuan]优势的产品也重装上阵。

　　陕西北路1688

　　探盘时间:12月2日11点

　　加推房源[FangYuan]:59、63、65平方米[PingFangMi]2房

　　探盘实录

　　与朋友小聚后，从梅龙镇伊势丹延江宁路驾车5分钟便到了。从长寿路拐入陕西北路，就被项目[XiangMu]极具现代欧式韵味的大理石雕刻的装饰所吸引。陕西北路1688优越的地理位置、成熟的生活[ShengHuo]配套，以及奢华的装修标准深深的吸引了笔者。而最让笔者动心的，无疑就是其10楼—套约64平方米[PingFangMi]的两房，只要260万元。

　　点评

　　市中心绝佳的地段[DiDuan]优势，使得项目[XiangMu]拥有纯熟的生活[ShengHuo]配套。同时，项目[XiangMu]对口市重点学校，更为今后子女学习提供了良好的标注。项目[XiangMu]自身拥有健身俱乐部、会所等商业配套，选用世界500强品牌，打造奢华精装，更是提供了一个优越的生活[ShengHuo]环境。

　　中邦上海城

　　探盘时间:12月1日14点

　　加推房源[FangYuan]:85—140平方米[PingFangMi]两房、三房

　　探盘实录

　　上周六，我们跟随看房班车抵达位于启东市中心的中邦上海城。整个样板区内绿化很好，大部分植物采用全冠移植，样板间布局合理，充满生活[ShengHuo]氛围。大家表现出对19条特区生活[ShengHuo]计划和起价仅5999元/平方米[PingFangMi]的市中心公寓的兴趣。很多人感觉买房送车、免费体检、社区救护、完全就业、公寓包租等计划对未来养老、租售有很大帮助，另外总价60万元左右的房子也激发了大家的兴趣。

　　点评

　　60万元左右的总价、占据城市中心的区位，同时享有舒适的大社区环境，项目[XiangMu]深深吸引了上海买家的目光。上海到启东一个半小时之间的车距，让上海人往来于此十分方便。综上可以看出，该项目[XiangMu]非常适合异地置业的上海人。