二手房[ErShouFang]买家是否会分流至新房？

　　是否会引起租赁市场[ShiChang]反弹？

　　“到手价”会否变“各付各”？

　　东方网3月3日消息：据《新闻晨报》报道，3月1日出台的“国五条”细则[XiZe]，一下子改变了这几个月延续下来的房地产交易[JiaoYi]节奏，尤其是受影响较大的二手房[ErShouFang]买卖双方，气定神闲的少了，心急如焚的多了。对于新政细则[XiZe]的后续影响，各方也有了多种猜测，记者昨天采访了多位业内专家，他们从各自的角度解答了这些猜测。

　　猜测1：近期交易[JiaoYi]是否会井喷？

　　解读：3月初到月中会出现一波交易[JiaoYi]井喷行情

　　早在“国五条”出台前，就有业内人士猜测，由于新政到细则[XiZe]再到实施中间有一定间隔时间，这段时间可能[KeNen]会出现二手房[ErShouFang]过户交易[JiaoYi]的“井喷”。果然，昨天一早不少地区的房地产交易[JiaoYi]中心就人满为患，很多窗口都排起长长的队伍，人人都希望在政策正式执行前完成交易[JiaoYi]。

　　二手房[ErShouFang]转让个人所得税按差额的20%征收，细则[XiZe]中的这一条让很多正在办交易[JiaoYi]的人坐不住了，纷纷赶着签约。

　　“细则[XiZe]出来当天晚上就有客户给我打电话，询问政策的事情。”21世纪不动产长宁东区经理李栋告诉记者，该客户原本打算3月中旬再签约的，但经过沟通决定昨天一早就来签约，尽早过户以避税。“据我所知，很多同行也都碰到了类似的情况，我们估计这个月月初到月中会出现一波交易[JiaoYi]井喷的行情。”李栋说。“对于有诚意卖房的房东，我们都劝他要卖赶紧卖。”德佑地产羽山店经理王安表示。

　　昨天早上，记者在闸北区房地产交易[JiaoYi]中心看到，相比一周前记者去探访时的情况，昨天的人流量出现了明显的增加，连周边小马路都很难找到停车位。交易[JiaoYi]中心二楼的税务窗口前更是人头攒动，一直到午饭时间仍然有几十人在办理业务。税务窗口工作人员表示，什么时候开始执行新政，目前还在等市局的相关通知。

　　猜测2：二手房[ErShouFang]买家会分流至新房？

　　解读：会有分流，但中心城区不会太明显

　　由于此次新政细则[XiZe]对于二手房[ErShouFang]的影响要大于一手房，所以业内人士普遍分析会有相当一部分买房者从二手房[ErShouFang]市场[ShiChang]分流到一手房，那么是否又会引起新房的涨价？“对于二手房[ErShouFang]方面的20%的所得税情况，最直接反应是提高了二手房[ErShouFang]的交易[JiaoYi]成本，客观上抑制部分二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]。当然这部分情况不可能[KeNen]完全停滞，只是在时间维度上有调整。通过这种手段，可能[KeNen]会把一部分市场[ShiChang]能量引导到一手新房市场[ShiChang]。”合景地产营销策划总监杨子江表示，二手房[ErShouFang]市场[ShiChang]的刚性程度比一手房要明显得多，特别是一些一、二线城市的中心城区的二手房[ErShouFang]，一方面二手房[ErShouFang]供应量很少，同时基于区位、配套、户型、成熟条件、租售关系等，二手房[ErShouFang]的抗跌性非常强，表现稳定，一旦市场[ShiChang]有回升则提速也相当明显。“是不是分流还是要看区域。”21世纪不动产长宁东区经理李栋认为，目前中心城区在卖的一手房数量有限，根据巿房地产交易[JiaoYi]中心＂网上房地产＂上的数据，截至昨天，本市内环内住宅只剩4037套，数量有限的情况下中低档的更是几乎没有，所以看中地段，要在市中心买房的客户还是会选择二手房[ErShouFang]。“不过越到郊区分流效应会越明显。”

　　德佑地产羽山店经理王安也表示，目前市场[ShiChang]上几乎没有投资客，对于有特殊需求的客户，比如希望买市中心好学校边的学区房的客户，他们不太可能[KeNen]转战外环周边的新房市场[ShiChang]。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，在限购、限贷尚未明显松动的市场[ShiChang]背景下，在当前更为务实的做法，商品住宅市场[ShiChang]应该制定“差别化”的信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交，一方面保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间，另一方面也通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘。

　　在新政细则[XiZe]实施前，部分新盘还可能[KeNen]出现“突击开盘”的情况。对此，杨子江表示，对于突击开盘，“我们相信存在有一些对于政策预期的考虑，但是也不排除是个案楼盘中一些竞争性因素的影响，包括应对周围可能[KeNen]集中推盘的压力。”

　　猜测3：是否会引起租赁市场[ShiChang]反弹？

　　解读：租赁房源会增加，但租金不会大涨

　　“国五条”细则[XiZe]出台后，还有一种普遍的猜测是因为二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]成本上升，一些没有迫切需求的房东可能[KeNen]不会考虑卖房，而是转卖为租，引起房屋租赁市场[ShiChang]的反弹。

　　对此，中介认为，租赁房源会有一定幅度的上升，但是租金不会大涨。王安告诉记者，其实这两年每年的租金都会有一定幅度的上升。“我们这里两房租金以往都是在4500-5000元/月居多，现在月租金都已涨到5500元了。”但是租赁的客源却在减少。“去年2月份我们门店做了十几单租赁生意，但是今年只有个位数。”租赁市场[ShiChang]不如去年的同时，如果租赁房源增加，那么租金就不会涨得很厉害了。“真要涨价，那么租客宁可换到稍微远一点或者老一点的房子。”

　　合富辉煌房地产上海（楼盘）公司副总经理赵春雷认为，细则[XiZe]一出，交易[JiaoYi]成本上升，在一个短时间区间内，市场[ShiChang]的成交会受到明显影响。不排除很多业主转售为租。如此，结合限购，将对于新房成交也构成冲击。因为，很多原本想抛掉旧房换新房的买家，会因为税收而暂停原本的上述计划。而同时在供应面上，由于二手房[ErShouFang]供应的收窄，其实对于房价倒有着支撑作用。其实，未来数月市场[ShiChang]会呈现交易[JiaoYi]冷清，价格不跌而平滞的局面。

　　猜测4：“到手价”变“各付各”？

　　解读：“到手价”做法短期难扭转，但房东加价会收敛

　　这个猜测其实还是源于细则[XiZe]中有关个人所得税按差额的20%征收的规定。由于和以往按总价1%-2%相比，若严格按细则[XiZe]执行，将普遍多出了十几万甚至几十万的税收支出。房东如果加价转嫁给下家，房屋总价甚至有可能[KeNen]超过周边的新房，那么下家就未必能接受，是否有可能[KeNen]二手房[ErShouFang]报价从目前流行的“到手价”转为正常的“各付各”？

　　对此，李栋认为，远期来看有可能[KeNen]，但是短期内要让房东、中介把多年来的“到手价”习惯给一下子扭过来不太可能[KeNen]。当然，即便是到手价，房东可能[KeNen]加价幅度会收敛一些，不太会像节前那样出现大规模的或者比较离谱的跳价。