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楼市调控后续税收政策应细思量--亲稳网络舆情监控室
2012-08-28
随着近来房地产市场出现升温迹象,新一轮调控政策行将出台的预期也在不断增强。其中最引人关注的接力政策有二,一是提高二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]税,二是加大房产税开征试点力度。据媒体报道称,各地正密集推进存量房信息系统建设招标工作,为加快房产税试点扩容和提高二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]税做技术准备,税收的技术性障碍有望消除。
从理论上说,上述两条税收政策剑指楼市[LouShi]投机客,意在通过加大住房交易[JiaoYi]成本和持有成本,打击投机性需求,抑制房价[FangJia]上行。房产税如果扩大至存量房,还会逼迫囤房者尽快出租出售房屋,增加市场供应,同样会起到平抑房价[FangJia]的作用。
然而两条“加税”政策果真出台,收效如何还要打个问号,因为这将取决于楼市[LouShi]大环境、税率高低和征收范围等细节问题。
就拿提高二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]税费来说,其政策意图不落空的前提是税真正加在了业主头上,但实际情况却可能事与愿违。
笔者日前与北京一家房地产中介谈起二手房[ErShouFang]市场回暖,中介说,近来不仅二手房价[FangJia]上涨,而且由于交易[JiaoYi]计税价格的上调,购房人实际负担上升了不少。以东四环外的一个楼盘为例,目前成交价在3.6万元左右,与去年底相比上升了约10%,由于该地区的二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]过户计税价格由原来的地区指导价每平米6000多元,上调到评估价约2.4至2.5万元,计税价格一下子提高了三倍多,含税房价[FangJia]相较以前实际上涨了近16%。计税价格上调后,原本由卖家承担的营业税、个人所得税等,仍然和以前一样悉数转嫁到买家身上。可见,提高二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]税虽然意在让卖家将高额获利吐出来,但实际情况却是买方“吐血”承担。由于目前买房人大多是刚需,所以加税政策会因此伤及楼市[LouShi]正常需求。
业主缘何能将成本强硬转嫁出去?背后的真正原因是,目前房价[FangJia]上行预期增强,恐慌性购房重现,在二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]谈判中,购房者处于心理弱势,业主容易坚守自己的要价。
问题是,在楼市[LouShi]库存高企、总体上供大于求的市场环境下,缘何买方仍处于不利的交易[JiaoYi]地位?究其因,一是楼市[LouShi]供需失衡某种程度仍未改变,以北京为例,五环以内近年来新增楼盘很少,一遇楼市[LouShi]反弹,供需矛盾就会显现。二是自楼市[LouShi]调控以来,很多房地产商虽然日子难过,但他们宁可硬挺也不愿通过大幅降价来促销,房价[FangJia]整体降幅有限,而且一遇市场升温房地产商及销售就故伎重演,人为制造恐慌性购房气氛,为房价[FangJia]上涨预期推波助澜。
所以说,如果楼市[LouShi]整体运行大环境没有根本性的变化,指望以再度提高二手房[ErShouFang]交易[JiaoYi]税来调控房价[FangJia],怕会陷入越调越高的窘境。而楼市[LouShi]大环境的改变需要政策合力来解决。比如,通过限期销售督促房地产商们进一步降价,尽快将过多的库存变现,降低房价[FangJia]上涨预期;为减少房价[FangJia]刚性成本,在土地转让环节,地方政府应理性报价,而不是悄然提高报价以致生出新的地王或接二连三地流拍,从而抬高周边房价[FangJia]或造成新的供需矛盾等等。
再拿房产税来说,由于其堪称楼市[LouShi]调控利器,近来试点扩大消息甫一亮相,便在网上引发激烈争议。所以在相关政策的出台上应更多地征询民意,多费思量。房产税开征如果税率低、征税面窄,有可能出现像试点城市上海和重庆那样“雷声大、雨点小”的情形,而且,业主也极可能通过提高租金或交易[JiaoYi]价格将成本转嫁出去,这些将导致调控效果大打折扣。如果税收力度加大,则必然波及存量房,这就需要在打击投机行为的同时兼顾居民基本的居住需要,以及保护居民正当的财产性收入。此外还要防止地方政府为添补财政窟窿,在房产税试点过程中采取一些冒进的做法。
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