在“红六月”的带动下，今年上半年[ShangBanNian]，上海商品住宅成交量与去年同期持平，与去年下半年相比，环比增量则达到12%。市场[ShiChang]在长期的政策调控下，成交量的上扬来源于开发商的“以价换量”。

　　降价跑量促成交集中度升高

　　2012年的上海住宅市场[ShiChang]，自3月之后连续4个月出现成交量大于新增供应量。据统计，2012年1-6月上海住宅总计成交量约385.26万平方米;供应量方面，总计约367.3万平方米。

　　DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍惠敏表示，这是自2010年上半年[ShangBanNian]以来，首次半年度的新增成交大于新增供应。同时，她还认为，“这样的成交情况，主要还是在于那些"以价换量"项目在助推。”

　　从目前数据来看，2012年上半年[ShangBanNian]的回升走势中，豪宅型产品的成交回升略强于其他类型的住宅。

　　而在千万级公寓市场[ShiChang]的成交量中，还存在集中度较高的现象746套成交物业中，有近50%集中在5-6个知名的“以价换量”型项目上。

　　由此可见，高端市场[ShiChang]中前期积累的潜在需求目前较为充裕，但是其心态已经发生了重大扭转，对于[DuiYu]价格折扣更为敏感，当发现项目价格已近成本，甚至是降无可降时，他们往往将乐于踊跃入场。

　　企业[QiYe]以价换量策略显成效

　　以价换量不仅促使市场[ShiChang]成交回稳，上半年[ShangBanNian]采取以价换量策略的房企也收获颇多。

　　一份来自克而瑞(中国)研究中心的《2012年度上半年[ShangBanNian]中国房地产企业[QiYe]销售TOP50》显示，上半年[ShangBanNian]TOP50企业[QiYe]的销售金额与面积入榜门槛同比均有上升，其中尤其以TOP10企业[QiYe]面积增长幅度最为明显。而销售金额方面，2012年上半年[ShangBanNian]TOP10入榜门槛为174亿元，同比增长11%，而TOP20的入榜门槛为78.9亿元，与同期的72亿元相比增长10%。

　　此外，从个别标杆企业[QiYe]的业绩来看，尽管销售金额同比去年上半年[ShangBanNian]有所下滑，但销售面积同比均有所增长。

　　“这些数据说明了今年是一个典型的以价换量的行情”，克而瑞信息技术有限公司研究中心总经理陈啸天如是称。

　　与此同时，数据还显示，2012年上半年[ShangBanNian]全国前十强企业[QiYe]市场[ShiChang]份额达到16.17%，较2011年上半年[ShangBanNian]的13.51%增加了2.66个百分点，而前二十强的变化情况也如出一辙。

　　“作为测算，今年前10强的集中度和去年同比有所增加，增加了大概2%，一年时间能增加2%是非常夸张的。伴随着住宅成交的快速释放，房企业[QiYe]绩，特别是大企业[QiYe]的集中度已经超过了整个行业成长的速度。”陈啸天表示，“很多大型企业[QiYe]在这几年里明显快于全国平均水平，所以集中度的进一步上升成为房地产行业发展的一个大的方向。”

　　成交回升依然需要价格刺激

　　对于[DuiYu]下半年的市场[ShiChang]表现，伍惠敏认为，“种种迹象表明，未来半年内，调控政策还将继续，而"维稳、巩固"将是关键词。”伍惠敏的说法在6月以来的相关政策趋势上已有注脚。

　　6月8日央行减息的信息一出，引发起市场[ShiChang]各方对于[DuiYu]楼市政策的联想;在此背景下，相关方面强调楼市调控不会放松，而上海则在6月下旬强化了对于[DuiYu]非沪籍单身人士购房的限制。

　　但不到一个月内的两次降息又让人们对于[DuiYu]楼市有种种猜想。对于[DuiYu]降息对房地产市场[ShiChang]的影响，在搜房网举办的的大话地产上，同策房产咨询股份有限公司研究部资深分析师宋红卫认为，“降息一定程度上减少了地方融资平台的还债压力。尽管本身并非针对房地产市场[ShiChang]，但房地产市场[ShiChang]会搭一个小的顺风车，购房者还贷压力也会减小，但整体影响不会太大。”

　　21世纪不动产上海区域市场[ShiChang]研究部经理黄河滔也表示降息更多是针对经济面的大环境，总体而言，目前市场[ShiChang]在货币方面的预期变化是多个因素的叠加累计，会对市场[ShiChang]产生影响。

　　而对于[DuiYu]下半年楼市会有怎样的变化，汉宇地产市场[ShiChang]研究部分析师林婧君则认为，“近期来看，或许购房者对房价有一点点看涨的情绪，但长期而言，房价看跌。”同时，她认为，“目前不能对政策有过于平稳的看法，未来还存有进一步出现更严调控的可能性。”

　　对于[DuiYu]2012年下半年的市场[ShiChang]走势，伍惠敏则认为，“预计将与上半年[ShangBanNian]行情基本一致。”在她看来，目前，政策面依然在严密监控，市场[ShiChang]信心仍然会保持谨慎;成交量的回升基本来自价格刺激，脱离了价格基础，成交量的支撑力就会明显减弱;供过于求的局面并未得到根本性扭转，市场[ShiChang]库存仍然较高;最后虽然一部分开发商通过降价出货成功，资金面也得到了好转，但是整体而言，仍有相当部分的开发商存有出货需求，这些原因都会影响下半年的市场[ShiChang]表现。