上半年[ShangBanNian]，楼市回暖迹象逐渐显现。近两个月来楼市更是持续“高烧”，排号买房重现江湖，甚至部分开发商有“捂盘惜售”的苗头。然而，成交见涨的同时，房企上半年[ShangBanNian]业绩情况却显示六成房企利润下滑或亏损。上市房企中报披露接近尾声，数据显示，尽管房企资金[ZiJin]压力[YaLi]在前阶段的“以价换量”中有所缓解，但整体库存[KuCun]仍居高位。当前市场正处于胶着状态，热销与冷清并存。

　　业内人士表示，调控政策对房企利润的营销已经[YiJing]十分明显，房地产市场尚未形成整体回暖趋势，随着下半年进入全年销售[XiaoShou]目标[MuBiao]的冲刺阶段，“金九银十”有可能会带来新一轮的推盘高峰，并带动成交量的整体上升。

　　房企

　　去库存[KuCun]仍为主要目标[MuBiao]

　　Wind资讯统计数据显示，截至2012年8月25日，沪深两市已有101家房地产上市公司公布了半年报，总体来看，上半年[ShangBanNian]房企销售[XiaoShou]普遍飘红，但利润增幅明显落后于销售[XiaoShou]增幅“招保万金”四大行业巨头上半年[ShangBanNian]营业收入总额超过674亿元，相比去年的484亿元大幅增长近40%；但净利润只比去年同期增长不足2亿元，为79.59亿元。

　　链家地产市场研究部常清表示，作为内地上市房企的前四强，“招保万金”的经营情况反映了大型房企的一些特征“由于结算项目数量和质量的不同，“招保万金”的营收和利润涨幅不一，但整体而言，四大房企"增收不增利"。

　　该机构认为，从房企的结算周期来估计，目前反映在房企上半年[ShangBanNian]报表中的项目多数都受到了2010年以来调控的影响。除招商地产(000024,股吧)部分毛利率较高的项目进入结算以外，其余3家房企的房地产业务毛利率都出现下调。其中，万科为26.5%，同比下降5.6个百分点；金地为36.1%，同比下降3.16个百分点；保利为37.51%，同比下降3.19个百分点。

　　根据半年报数据，四大房企持有现金1097.77亿元，与年初 比增加了相27.67%。新增短期借款和一年内到期的长期借款合计575.65亿元，同比基本持平。链家地产据此分析认为，近几个月来房企为了规避风险，拓宽资金[ZiJin]来源，加大了和其他房企以及资金[ZiJin]实力较强机构在项目上的合作“上半年[ShangBanNian]的开源节流，现金为王使得房企当前偿债压力[YaLi]明显降低。”尽管大多数房企在年初以来普遍推行“以价换量”的销售[XiaoShou]策略，缓解了一些资金[ZiJin]压力[YaLi]，但库存[KuCun]量依然有增无减。最新数据显示，四大房企的当前库存[KuCun]合计为5157.68亿元，与年初4760亿元相比增长了8.35%。

　　常清还说道，仅从数据来看，房企的库存[KuCun]同比上涨明显。但是由于房地产行业结算周期的影响，部分已经[YiJing]被销售[XiaoShou]但尚未结算的物业也包含在库存[KuCun]之中。而这部分物业的价值可以用房企的预收账款数量来估算。如果减去预售账款部分，房企的真实库存[KuCun]为2499.43亿元，与年初相比则降低了1.56%。

　　金地集团(600383,股吧)总裁黄俊灿告诉记者，“尽管当前房企的库存[KuCun]消化周期在下降，已经[YiJing]从12个月降到10个月。但是预计下半年很多标杆房企推到市面上的总量在增加，所以当前房企去库存[KuCun]的压力[YaLi]依然很大。”

　　黄俊灿还说，房地产行业的毛利率下滑将是未来趋势“对于地产企业而言，从2009年到2011年，成本在上升，居民地价未来也有可能上升。总体来看，房企未来的利润空间会下滑。”他认为，房企未来的策略除了去库存[KuCun]以外还要改善产品结构。

　　预测

　　下半年房价难言上涨

　　尽管四大房企资金[ZiJin]链和去库存[KuCun]的压力[YaLi]相对有所改善，但更多的中小房企偿债能力仍然堪忧，行业内“业务转型及股权收购兼并”的案例屡有出现。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，虽然5月以来房地产市场成交量总体出现了回升的局面，“但是至今还没有带动房地产投资规模回升或出现趋势性回暖的局面。因此，整体楼市尤其是开发企业资金[ZiJin]面相对较为紧张的基本面并没有改变”。

　　北京中原市场研究部总监张大伟告诉记者，调控以来，先后有中弘地产、ST珠江、莱茵置业(000558,股吧)、鼎力股份、华业地产(600240,股吧)等10余家地产公司开始转型其他行业。张大伟说，“非房地产主业企业剥离房地产业务加剧了房企间的并购浪潮，几乎支撑起此轮房企并购潮的半壁江山。上半年[ShangBanNian]来已经[YiJing]有多家上市房企开始涉及其他行业，房企开矿等转移经营重点的行为逐渐增加。”

　　该机构的统计数据也显示，2012年上半年[ShangBanNian]，全国房地产市场公开的规模股权交易达到了51宗，已经[YiJing]公开的总交易额就达到了205亿，同比2011年上半年[ShangBanNian]的42宗131亿上涨了21%及56%，股权变动明显增加。张大伟说，“本轮调控使得部分大型企业获得发展机遇，或以专业化，或以资金[ZiJin]优势谋得利润；而另外一些资金[ZiJin]压力[YaLi]过紧的企业则只能甩股换钱”。

　　在库存[KuCun]压力[YaLi]及年度目标[MuBiao]的激励下，众多的开发商均对即将到来的传统旺季踌躇满志。

　　2012年上半年[ShangBanNian]，大部分房企完成了全年销售[XiaoShou]目标[MuBiao]的50%以上。在市场有所好转的情况下，房企希望在“去库存[KuCun]”及业绩方面更上层楼。下半年至今，先后有世茂房地产和中海地产上调年度销售[XiaoShou]目标[MuBiao]，分别从307亿元和800亿港币上调至350亿元和1000亿元港元。调整后目前这两家房企上半年[ShangBanNian]分别完成了年度销售[XiaoShou]目标[MuBiao]的76%和75%。

　　在房企以价换量销售[XiaoShou]策略下，前7月不少房企销售[XiaoShou]业绩大增，其中中海、保利、世贸已经[YiJing]完成全年目标[MuBiao]的七成。然而房企在业绩大幅提升的同时，销售[XiaoShou]额增幅低于销售[XiaoShou]面积增幅，销售[XiaoShou]单价下降已经[YiJing]成为普遍现象，这也导致房企营收和利润的下降。

　　而在下半年，资金[ZiJin]状况得到改善的房企，或将抛弃“以价换量”的销售[XiaoShou]策略。据媒体报道，部分房企内部高层已经[YiJing]认为自己上半年[ShangBanNian]卖亏了，称要在三四季度的产品销售[XiaoShou]上采取保价提利的策略。尽管如此，业内人士普遍预计金九楼市“量增价稳”，房价不会大幅上涨。

　　常清也认为，从现金流入增加来说，目前房企资金[ZiJin]状况明显好于去年同期，房企信心由年初的悲观转向乐观。但是目前房企现金流入增加主要来源于信贷政策的放松，再加上下半年地方政府庞大的供地规模和购房者有限的购买力，下半年的地价和房价走势仍然会以稳为主，难现大涨。