编者按：

　　“金九银十”是开发商[KaiFaShang]冲业绩的旺季，同样也是购房者[GouFangZhe]出手购房[GouFang]的关键节点。从金三开始，楼市的成交量就一路回暖，买家的购房[GouFang]意愿也在节节攀升。加上库存压力，开发商[KaiFaShang]对今年的“金九银十”更多的是企盼。

　　另一方面，调控风不断在吹并有加强之势，新政的靴子何时落地，开发商[KaiFaShang]的心眼儿都提着呢。谢旭人说，今年年末或明年年初是一个时间节点，这似乎预示着即将到来的“金九银十”会是各大开发商[KaiFaShang]展戮战的沙场。此时，购房者[GouFangZhe]的心态也出现了两极分化，在“买”和“不买”之间徘徊，许多置业者正在静待“金九银十”里房企推货的新一波活动，“金九银十”或成购房者[GouFangZhe]心态变化的爆发点。那买房的几大陷阱您都了解了么？>>>365综合：金九银十来了 投资还是买房？七大风向标买房不亏

　　设计精美的广告经常是吹得天花乱坠，很多购房[GouFang]人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘。“样板房”也耍花招，一些开发商[KaiFaShang]利用样板房欺骗消费者，样板房质量、结构与实际所交房不符、装修中利用视觉误差、家具尺寸相对缩小等进行误导。

　　应对：

　　购房者[GouFangZhe]要仔细阅读购房[GouFang]合同[HeTong]中的内容，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同[HeTong]中，这样才有保证。>>>观点PK：2012“金九银十”是还魂丹还是鸡肋？说你想说

　　开发商[KaiFaShang]在销售项目时对今后的生活配套设施[SheShi]承诺得完美无缺，但购房者[GouFangZhe]真正领取了住房钥匙准备入住时，会发现许多的承诺并不到位。

　　应对：

　　购房者[GouFangZhe]应冷静分析各种配套设施[SheShi]存在的可能性和合理性，不为表面现象所迷惑。如开发商[KaiFaShang]提供免费交通车，能长期免费吗？二是调查教育设施[SheShi]是否为教育行政部门所认可。三是看周围是否有替换的配套设施[SheShi]。假如缺乏上述措施，一旦开发商[KaiFaShang]提供的配套设施[SheShi]不配套，麻烦就多了。>>>365调查：今年“金九银十”成谜 成色不足还是供需两旺？

　　内部认购是房地产开发商[KaiFaShang]不公开地预售商品房[ShangPinFang]。由于内部认购的商品房[ShangPinFang]价格相对较低，从而吸引了许多买房者。但一些内部认购的商品房[ShangPinFang]是在开发商[KaiFaShang]未取得《商品房[ShangPinFang]预售许可证》的情况下销售的，其不受法律保护，购房者[GouFangZhe]的权益也无法受到保障。

　　应对：

　　最好不要购买这类商品房[ShangPinFang]。至于想买低价房的业主或投资者，应选择信誉好、实力雄厚、具有市场品牌的楼盘。

　　开发商[KaiFaShang]强迫业主接受其指定的物业管理公司[GongSi]的服务，损害业主的正当权益。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司[GongSi]，以次充好。

　　应对：

　　购房者[GouFangZhe]在签订房屋买卖合同[HeTong]时，对指定的物业管理公司[GongSi]服务期限超出一年的应提出反对意见，因为这属于不合理的违反购房者[GouFangZhe]意愿的附加条件。

　　借破产逃债是许多公司[GongSi]常用的伎俩。一些不负责任的企业常常将资产转移到另一项目中，或隐匿财产，抽逃资金，做假账造成破产的假象，搞假破产。

　　应对：

　　业主可尽量选择信誉好的开发商[KaiFaShang]，要分清股东与公司[GongSi]的关系，同时，明察暗访项目公司[GongSi]的实际财产。

　　物业管理公司[GongSi]乱收费，通常表现在下列几方面：

　　1、超出核准的价格收取管理费。

　　2、擅自提高收费标准，赚取收费差价。

　　应对：

　　业主应积极参与，选出为全体业主服务的业主委员会。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司[GongSi]，或解除与信誉不好的物业管理公司[GongSi]之间的合同[HeTong]，并有权监督物业管理公司[GongSi]的行为。

　　购房者[GouFangZhe]与地产销售商签订的购房[GouFang]合同[HeTong]会有空白的地方作为合同[HeTong]的补充条款，但如果双方没有补充条款，就应该注意合同[HeTong]的空白处别让开发商[KaiFaShang]做了手脚，预防购房[GouFang]陷阱。

　　应对：

　　购房者[GouFangZhe]签订购房[GouFang]合同[HeTong]时，一定要耐心看完全文，遇到空白处应填上自己应有权益的内容。如无需填写时，也应画上横线。

　　有些业主买房时开发商[KaiFaShang]承诺在三个月之内办理房产证，但有时好几年房产证依然没办下来。几年来每次去找开发商[KaiFaShang]，对方都有一套托词，用的最多的一句话就是“正在办理”。

　　应对：

　　购房[GouFang]时看商品房[ShangPinFang]是否“五证”齐全。即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房[ShangPinFang]预(销)售许可证》。若不齐全，消费者购买后则可能拿不到房产证，商品房[ShangPinFang]质量也得不到保障。

　　楼市的惨淡，迫使他们不得不将曾经拼接的大户型拆分来卖，与此同时，当初的部分投机客也被套牢，急成了热锅上的蚂蚁。

　　一些开发商[KaiFaShang]在房屋买卖过程中，受利益驱使，将一套房屋同时卖给两人，甚至多人，这种现象严重损害了购房者[GouFangZhe]和消费者的合法权益，并严重影响社会信用。“一房多卖”，是我国现阶段房地产交易市场存在的一个突出问题，“一房多卖”从中渔利的不法房地产商，严重挫伤了群众购房[GouFang]的积极性，影响了我国房地产业的健康发展。

　　如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。当然，最好还是听听专家建议，看看百家杂谈，了解怎样的地段最火、哪种户型最热、什么价位最热销等。

　　如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。它通常具有下列特征：

　　1.城市上风上水。在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向。

　　2.交通便捷。从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。

　　3.城市化水平高。应在那些各种市政设施[SheShi]齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过1公里，否则有些设施[SheShi]难以接通，对外交通也会有麻烦。郊区和偏僻地带，要么基本设施[SheShi]不全，要么花大量投资搞市政设施[SheShi]，导致房价增加。

　　4.生活便利。步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。文体设施[SheShi]也可就近找到。

　　5.环境宜人，自然、人文景观优雅。绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。

　　在我国大部分城市，根据建设部《商品房[ShangPinFang]销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算？商品房[ShangPinFang]按“套”或“单元”出售，商品房[ShangPinFang]的销售面积即为购房者[GouFangZhe]所购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。

　　商品房[ShangPinFang]销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

　　现在居民购房[GouFang]，一般都会考虑做再次装修，所以室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁；同时，横窗的管道需要特别花功夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。

　　其次，应注意整个室内格局力求方方正正，避免有三角形(尖角形)等不规则形状出现，也应避免室内中央有拄穿过。因为不规则的房形影响家具布置，且造成的浪费面积多，很多缺陷面靠装饰装修去弥补；且突兀的斜角或锐角对室内居者会造成一种不适的压迫感，能够避免还应尽量避免。

　　再次，对房内各功能居室的配置安排及行走动线，要做仔细考量。一般而言，住宅空间可以分为三部分：起居空间、服务空间与睡眠空间。起居空间包括：人口、玄关、起居室、客厅、餐厅等。服务空间包括：厨房、储藏室、浴厕等。睡眠空间包括：卧房、客人房、孩童房、书房等。在以上三部分中，起居室空间的位置与布置最为重要，因为客厅是家庭活动和对外交际的中心，也是日常生活中使用率最高的区域，所以客厅采光一定好，格局要方正，与餐厅和其他卧室之间联系要紧凑；同时，在位置上应具有相对的独立性，不应成为其他功能居室间穿行的通道。

　　主卧室是最具机密性的地方，其与客餐厅的关系不仅不应有“开门见山”之感，且应有良好的隔音和充足的光线。主卧室之窗户要尽量避免与邻栋建筑的门窗相对，以免破坏机密性，给生活造成不便。一般而言，主卧室应有足够空间可以放置双人床、床头柜、衣柜等，如条件好一些，可考虑拥有一套独立的卫生设备。

　　厨房与卫生间是居室内最重要的服务空间，首先应选择明卫与明厨，因为自然通风与采光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。另外，厨房的位置也很重要，其与餐厅之间联系要紧凑，两者之间的行走路线不能被破坏；除此之外，尚应考量厨房面积形状是否合理，是否兼顾了储藏、清洗和烹调各功能，能同时容纳几个人作业。

　　第一个合同[HeTong]是中介委托合同[HeTong]，如果是通过中介买房，那中介一般不会让您直接见卖房人，他们会担心您会跨越他，直接和卖房人达成协议。所以，中介一定会让您跟他签一个居间合同[HeTong]。

　　第二个合同[HeTong]是房屋买卖合同[HeTong]，这个合同[HeTong]中，买房人一定要签仔细房屋原来的所有权是谁，房屋的面积有多大，房屋的价格是多少，各种费用的结清问题。对于出卖人来讲，成本最低的方法就是签订一个相对细致的合同[HeTong]，各个条条框框都签订好了，也能避免纠纷。

　　第三是银行贷款抵押合同[HeTong]。如果买二手房时房款不是一次性付清的，那就得签银行贷款抵押合同[HeTong]。这个合同[HeTong]涉及到卖房人，买房人，卖房人的贷款银行，买房人的贷款银行，还可以再加三方，卖房人的贷款银行指定的保险公司[GongSi]，买房人的贷款银行指定的保险公司[GongSi]，还有中介公司[GongSi]，这个贷款行为可能涉及到七方，因此比较复杂。这种情况下，对于购房者[GouFangZhe]来说，要想签订一个细致的合同[HeTong]，可以请个律师。

　　在签约过程中要慎之又慎，对所签条款要逐条推敲，不能模棱两可;所有条款内容购房者[GouFangZhe]都要真正认可，不要勉强签订;最好在合同[HeTong]文本签订前请专家或律师审核，这样才能确保您的权益不受损害。

　　王先生于2007年1月购买了某小区一套86平方米的房子，对方答应在去年12月31日前迁出户口[HuKou]，并将此写进买卖合同[HeTong]，还注明“户口[HuKou]押金5000元暂存放于中介”。但两年过去了，原房主一直没将户口[HuKou]迁出。王先生认为对方违约，5000元押金应作为违约金赔偿给他。但中介表示合同[HeTong]中没有约定"原房东违约，押金归卖主所有"条款，无权处理户口[HuKou]押金，除非有法院判决才将押金交给买主。王先生无奈进行投诉，最后拿到了押金。

　　专家支招：

　　由户口[HuKou]引发的投诉咨询今年较集中，主要是由于卖主户口[HuKou]没有迁出引起的。这些卖主有的是买了新房尚未拿到房产证，无法将户口[HuKou]迁出;有的是逢高卖房后在外租房居住，还未买到价位合适的房子;有的卖出的是学区房，为避免卖房后孩子上学再交赞助费，而不打算迁户口[HuKou]了。尽管买卖双方已在合同[HeTong]中注明迁户口[HuKou]条款，但由于条款不完善而带来问题。由此，有关人士建议在合同[HeTong]中注明“卖主如违约，户口[HuKou]押金归买主所有”条款，并将押金额度提高，以制约卖主违约行为。