经济适用房是国家为解决无房户、住房困难户的住房问题而推出的政策性保障房。购房者不仅须符合相应条件，而且住满五年后才允许上市出售，否则政府将按原价回购。但我市一家投资公司[TouZiGongSi]在通过划拨取得建设用地，并建成经济适用房小区后，却按普通商品房出售，且并未依法取得房屋[FangWu]预售许可证。购房者不明就里，在转售房屋[FangWu]时郑重承诺该房屋[FangWu]不是经济适用房，但新购房者受限于保障房的性质无法办理房产证，由此引发了一场退房纠纷。近日，市北区人民法院对此案作出一审判决：被告顾某向原告朱某返还购房款816000元并按银行同期贷款利率支付利息，被告青岛某投资有限公司对其中488250元的还款义务及相应利息承担连带清偿责任；原告朱某将位于市北区该房屋[FangWu]返还给被告青岛某投资有限公司。

　　错买经适房喜悦购房变退房纠纷

　　2010年4月，市民顾某以488250元的价格向青岛某投资有限公司购买了一套位于标山路的房屋[FangWu]。4月21日，他通过银行转账的方式将购房款如数汇至投资公司[TouZiGongSi]账户。同年8月，房屋[FangWu]中介找到顾某，称有人看中了其房屋[FangWu]所处的位置，想要购买，预计成交价格可达80万元。一转手就能赚30多万元，顾某动了心。在经过多次协商后，2010年8月14日，顾某和购房者朱某签订了房屋[FangWu]买卖合同，约定朱某以816000元的价格购买顾某的房屋[FangWu]，顾某负责到投资公司[TouZiGongSi]变更房屋[FangWu]所有人的名称。由于担心买到的是经济适用房从而有出售限制，经朱某要求，顾某在合同中明确保证：该房屋[FangWu]不是经济适用房。签约后，朱某依约支付了购房款。顾某将其原汇款凭证交回投资公司[TouZiGongSi]后，投资公司[TouZiGongSi]向朱某出具了新的收据。

　　此后，朱某到房产部门为新房办理房产证，但得到的答复让她大为震惊。“该房屋[FangWu]所在的小区属于经济适用房项目，按照国家规定，房主在住满五年后才允许出售，因此你无权购买该房屋[FangWu]，更不能办理房产证。”房产部门工作人员表示。“顾某和投资公司[TouZiGongSi]为了赚取利润，明知是经济适用房而仍违规出售，这简直就是骗人！”朱某随即要求退款，但遭到拒绝。由于双方各执己见，寸步不让，朱某一纸诉状将顾某和投资公司[TouZiGongSi]告上法庭，要求认定其与顾某签订的房屋[FangWu]买卖合同无效，顾某应偿还购房款816000元及利息，投资公司[TouZiGongSi]对其中的488250元及利息承担连带清偿责任，此外，朱某还要求两被告连带赔偿中介费7000元和律师费3000元。

　　庭审推责任开发商陈述前后矛盾

　　“这事和我没关系。”庭审中顾某辩称，“我已将与投资公司[TouZiGongSi]间的房屋[FangWu]买卖权利义务关系转让给了朱某，朱某应当向投资公司[TouZiGongSi]主张权利。此外，她主张的中介费和律师费没有依据，应予驳回。”而投资公司[TouZiGongSi]也认为自己无责：“朱某没向我公司交过任何费用，我公司只是把本来向顾某出具的收据置换给朱某而已。除此之外，我们没有任何经济往来，更无权利义务关系。”

　　对于该房屋[FangWu]的性质，顾某和投资公司[TouZiGongSi]最初坚称是一般商品房。为了证明自己的主张，朱某当庭申请调取房屋[FangWu]档案。法院随后从青岛市国土资源和房屋[FangWu]档案馆调取了相关资料，资料显示，该房屋[FangWu]所属项目的土地属于划拨性质，其中载明“本宗土地只限于建设试点经济适用房项目”。对此，顾某仍称不知情：“我买房子的时候并不知道房屋[FangWu]和土地的性质，如果知道是经济适用房，我是没有购买资格的。现在看来朱某对该房屋[FangWu]的情况非常了解，所以，即便在房屋[FangWu]买卖过程中有过错也是她的错，与我无关。”

　　投资公司[TouZiGongSi]则认为仅凭建设用地为划拨性质无法证明房屋[FangWu]就是经济适用房，应属于改造房性质。当法官要求其提交证据时，投资公司[TouZiGongSi]又改口称可以认定是经济适用房，但在房产证没办下来前是有可能变更房屋[FangWu]性质的。“你公司到底认不认可这是经济适用房？”法官问。“还是不能确定是经济适用房，应当属于"两改房"。”投资公司[TouZiGongSi]犹豫一番后三改其口。“依据该房屋[FangWu]所属项目的建设工程规划许可证等资料能不能确定房屋[FangWu]的性质？”法官又问。“无法确定。”投资公司[TouZiGongSi]回答。此外，经法庭调查，投资公司[TouZiGongSi]在出售房屋[FangWu]时，尚未依法取得预售许可证。

　　法院定曲直合同无效还款退房

　　法院经审理认为，此案中三方的关系为顾某在与投资公司[TouZiGongSi]订立房屋[FangWu]买卖合同后，经投资公司[TouZiGongSi]同意，将该合同中的权利义务转让给了朱某，由此，朱某和投资公司[TouZiGongSi]间形成了房屋[FangWu]买卖合同关系。投资公司[TouZiGongSi]称与自己无关的辩解理由不能成立。对于房屋[FangWu]的性质，投资公司[TouZiGongSi]作为该项目的建设单位，理应十分清楚，但在庭审过程中，其未能提交相关证据以反驳法庭调取的房屋[FangWu]档案资料，且前后表述多次不一致，据此可以认定其陈述虚假，与事实不符，法院不予采信。依据朱某提交的证据及申请调取的档案，法院确认该房屋[FangWu]属于经济适用房。

　　依据2007年建设部等七部门下发的《经济适用房管理办法》和2008年我市发布的《青岛市经济适用房住房管理办法》规定，经济适用房的购房人拥有有限产权，居住不满五年不得直接上市交易。对这类房屋[FangWu]的违规买卖实际上是对社会公共利益的损害，因此，依据《合同法》规定，损害社会公共利益的合同无效。此案中，三方签订的房屋[FangWu]买卖合同均是对经济适用房的买卖，这些合同均应认定无效。

　　投资公司[TouZiGongSi]作为建设单位，未取得预售许可证便对外出售房屋[FangWu]，这是造成顾某和朱某间合同无效的主要原因之一。而顾某在对房屋[FangWu]性质不了解的情况下就向朱某卖房，并承诺该房屋[FangWu]非经济适用房，其对造成合同无效也负有主要过错。朱某作为买受人，在订立合同时未对标的物核实清楚，也具有一定过错。《合同法》规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当返还，有过错的一方应当赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，朱某要求顾某返还816000元购房款及利息和要求投资公司[TouZiGongSi]对其中488250元及利息承担连带清偿责任的诉讼请求于法有据，法院予以支持。同时，朱某应当返还已实际占有的房屋[FangWu]。但对于其要求赔偿中介费和律师费的主张，因未提交相应证据予以支持，法院予以驳回。

　　本报记者 高峰通讯员 陈楠