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坐地生财模式终结 转型才能“涅槃重生”--亲稳网络舆情监控室
2012-09-22
(阳光100集团常务副总裁)
自2010年4月国家启动新一轮房地产市场[ShiChang]调控[DiaoKong]以来,楼市出现大“变天”。
当下,转型是所有房企,乃至中国经济的必然出路。目前调控[DiaoKong]虽然有周期性、依靠行政手段[ShouDuan]等特点,但可以肯定的是,以前的高增长模式[MoShi]将一去不返,房地产企业指望 “回暖”,等待下一个“春天”的想法是不现实的,唯有通过发展模式[MoShi]转型、产品服务升级来获得“涅槃重生”。
调控[DiaoKong]:应向市场[ShiChang]手段[ShouDuan]转变
房地产关乎国计民生,与宏观经济走向关联度极高,因此,进行房地产调控[DiaoKong]是必要的,但调控[DiaoKong]的方式方法应优先考虑市场[ShiChang]手段[ShouDuan],而非行政手段[ShouDuan]。目前的楼市调控[DiaoKong]主要是应急,更多的是利用行政手段[ShouDuan],后期难免会出现一些副作用。另外,目前调控[DiaoKong]只盯住房价,还未来得及真正启动深层次的改革,所以可能会造成今天打压,明天救市的现象,令房企和购房者都无所适从。所以,目前我们急需建立合理的、长效的调控[DiaoKong]机制,走出调控[DiaoKong]-反弹-调控[DiaoKong]的怪圈。
限购是离市场[ShiChang]原则最远的调控[DiaoKong]手段[ShouDuan],其出发点之一是抑制投资投机性需求。事实上,这一目标完全可以通过信贷政策手段[ShouDuan]实现,比如对多次购房者,通过提高首付比例、贷款利率的方式进行限制,还可以通过房产税加大多套房的持有成本。
限价也是一个道理,价格是企业根据市场[ShiChang]供需情况自主制定的,如果政府来给它做限制,市场[ShiChang]价格信号就彻底失灵了,企业很难按市场[ShiChang]规律运营,购房者也难以获得稳定的价格预期。
实际上,欧美房地产市场[ShiChang]也有变动周期,房价下跌政府会托市,房价上涨政府就会抑制,但主要是靠市场[ShiChang]手段[ShouDuan]去熨平周期。
模式[MoShi]:坐地生财难再继续
房地产企业过去的增长模式[MoShi]就是坐地生财。
招拍挂之前可以通过协议出让等方式以很少的资金控制土地,然后通过卖房变现让土地增值,这可以被称为“圈地时代”。而招拍挂之后就是资本时代:价高者拿地,要圈地先圈钱,于是房企上市、高价拿地的现象频现,这是另一种坐地生财的模式[MoShi]。但这两种模式[MoShi]盈利的前提都是土地增值预期,因为我国不允许土地买卖,开发商只有通过 “房子”这个媒介来让土地变现、增值。
不过,这一发展方式今后恐怕难以为继,因为现在住宅市场[ShiChang]已实现双轨制,保障房和商品房两个市场[ShiChang]并行,投资投机需求受到挤压,房价不会再像以往那样稳涨不跌。
转型:二三线城市孕育着机会
但房地产依然有很大的发展空间。下一步中国城市化主战场将在二三线城市展开,城市功能升级、城市竞争加剧,对房企来说,孕育着各种机会。
转型可能是涅槃重生,也可能是跌落深渊。转型并不是简单地安排些资金或者换些项目就以为大功告成了,在一种新的模式[MoShi]下,产品定位、盈利模式[MoShi]、利润来源、人才准备、上下游供应商和客户都会发生变化,转型之初会面临陌生的市场[ShiChang],需要从头学习,资金链等方面也会受到巨大挑战,但唯有通过发展模式[MoShi]转型、产品服务升级才能获得“涅槃重生”。
从发展模式[MoShi]上看,今后开发商需要通过好的产品(房子)、好的服务赢得市场[ShiChang],而不是依靠土地升值来赚取“快钱”。
市场[ShiChang]:房价不会出现暴涨
房价已经筑底企稳,未来将是一个温和上涨的过程。原因有三:中国经济整体增速在减缓,未来就业等充满不确定性,这会影响购房者信心;现在房企还处于去库存化阶段,很多企业宁肯低价抛售房子快速变现,再去土地市场[ShiChang]“抄底”;当然,最重要的原因是限购还在继续。
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