据媒体报道，在近日召开的山东省保障性安居工程和房地产调控工作会议上释放出三条令人关注的信息：第一，严格执行商品房预售[YuShou]许可制度[ZhiDu]，主要包括加强预售[YuShou]方案核审和预收金监管两方面；第二，推进现房销售试点，即“选择有条件[TiaoJian]的开发项目，开展商品住房现房销售试点”；第三，降低首套房的首付比例，“有条件[TiaoJian]的城市可对首次购房者适度降低首付比例”。

　　此消息一经流出，多数媒体把焦点放在关于推进现房销售试点的第二条政策。确实，取消商品房预售[YuShou]制度[ZhiDu]已经成为当前房地产调控的一个敏感点。此前社科院发布的《中国住房发展(2012年中)报告》，建议政府在目前开发商商品房库存量较大的条件[TiaoJian]下，适时取消期房预售[YuShou]制度[ZhiDu]。报告发布后，一度被舆论解读为新一轮的政策收紧，随即敏感的资本市场迅速做出反应，地产股应声暴跌，直到相关部门辟谣后才算恢复平静。在这个背景下，山东政府公开表示将推进现房销售试点，再度触动市场敏感点。舆论开始担心：这是不是意味着商品房预售[YuShou]制度[ZhiDu]的取消已经“在路上”了？

　　我们的答案是否定的——无论从主观因素还是客观条件[TiaoJian]考虑，取消商品房预售[YuShou]制度[ZhiDu]都远未成熟。

　　从主观因素考虑，根据会议上的表述：“选择有条件[TiaoJian]的开发项目，开展商品住房现房销售试点”。“有条件[TiaoJian]”这个限定条件[TiaoJian]非常模糊，真正落实还需要后续进一步出台相关细化政策。

　　而从客观方面来看，目前确实还不具备取消预售[YuShou]制度[ZhiDu]的条件[TiaoJian]。现阶段而言，主要有三个因素制约了这一制度[ZhiDu]的成行：第一，缺乏法理上的支持。1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验基础上，建立了预售[YuShou]许可制度[ZhiDu]，并对预售[YuShou]条件[TiaoJian]、监管作出了原则性规定。如果确实需要取消，还需要提交全国人大审议，这将是一个非常漫长的过程；第二，市场将出现无房可售的局面。94年商品房预售[YuShou]制度[ZhiDu]确立至今，绝大部分开发商在市场上推出的项目都是期房。即使政策能够敲成行，少则也需要半年的过渡期；第三，相当一部分开发商将面临资金链断裂的困境。预售[YuShou]款项对于开发商而言是一项极其重要的资金来源，国家统计局数据显示，今年1至7月份，房地产开发企业本年到位资金50832亿元，其中定金及预收款12750亿元，占比超过25%。调控进行到现在，开发商资金链本身已经非常严峻。目前开发商通过以价换量甚至是亏本销售来缓解资金危机的现象随处可见，如果此时取消预售[YuShou]制度[ZhiDu]，开发商面临的困境将不可想象。

　　总之，我们认为对于山东此次关于推进现房销售试点的政策无需过度解读，反而应该更加关注降低首套房首付比例的这个变化。事实上，山东省是今年以来第一个在公开场合表示将降低首套房首付比例的地方政府。而此前其他地方的做法，通常是在公积金的调整政策中，将首套房最低首付比例降至2成（例如东莞、深圳、清远等地）。这样一项更具现实意义的放松意味明显的政策反而被媒体忽略，转而将关注点放在取消预售[YuShou]制度[ZhiDu]这样一项目前基本不大可能成行的政策上，不仅令人觉得意味深长。