本报实习记者 张敏

　　“现在情况太复杂了，不知道什么时候该出手买房。”刚获得购房资格的李辉（化名）近期计划在北京[BeiJing]买房，但政策环境令他拿不定主意何时出手。

　　在回暖之后，房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]交易量开始呈现阴晴不定的态势。据北京[BeiJing]市住建委数据，上周（7月23日—29日）北京[BeiJing]新房网签量环比上升40.2%，达2778套，成交面积达32.05万平方米，而此前网签量已连续下降三周。根据中国指数研究院的数据，其他热点城市的情况也大致如此，新房交易量高位震荡态势明显。在二手房方面，7月初以来北京[BeiJing]二手房的周成交量呈现环比缓慢上升态势。

　　不少机构认为，随着楼市调控[DiaoKong]延续，作为市场[ShiChang]主力的刚需和改善型需求[XuQiu]恐怕难以长久支撑未来的市场[ShiChang]交易，这将给触底反弹的后市带来不确定性。

　　8月成交或难现大增

　　上周末，北京[BeiJing]大兴区某知名房地产[FangDiChan]项目销售人员小周终于得到了休息的机会，这是他最近3个月以来第一次真正的休息。小周告诉中国证券报记者，今年初以来，项目销售一直不错，销售人员忙得不可开交，轮休时都经常接到客户电话。进入7月后，项目大部分销售完毕，业务员明显清闲不少。

　　随着期房的消化殆尽，大兴区的房屋交易有所冷却。根据北京[BeiJing]市住建委的数据，7月以来，朝阳、昌平和通州成为北京[BeiJing]商品房交易最旺盛区域。这种“接力棒”似的热销是将北京[BeiJing]楼市交易量维持在高位的重要因素，但与二季度回暖相比，成交量持续增长可能乏力。

　　中国指数研究院统计，7月初以来，全国十大热点城市新建商品房的成交量增速明显放缓，北京[BeiJing]新建商品房的周交易量呈现明显的上下波动态势，上海、广州、深圳、天津和武汉等热点城市也呈现这一特征。其中，上海上周成交新建商品住宅2799套，成交面积为30.30万平方米，已连续两周下滑。

　　业内人士分析，从供应端而言，由于进入传统销售淡季，房地产[FangDiChan]开发企业放缓推盘节奏，市场[ShiChang]缺乏稳定供应。看房多时的李辉对此深有体会。他向中国证券报记者表示，6月看房时，有不少合适的新房项目可供选择，但到了7月，很多项目只剩下户型较差的尾房，新开盘的项目不多，且价格整体偏高。

　　伟业我爱我家(博客,微博)市场[ShiChang]研究院院长陈亮分析，从6月底至今预售证的发放情况来看，北京[BeiJing]纯商品住宅新增供应量已开始明显下降。由于8月是传统的购房淡季，预计6、7月成交量上涨的势头很难延续。

　　成交结构悄然变化

　　与供应端的乏力相比，在各种因素的影响下，需求[XuQiu]端也悄然发生变化。今年初，王娟（化名）和男友曾在北京[BeiJing]大兴看中一套不足80平方米的新房，总价接近100万元，但由于担心压力过大，二人并未出手买房。如今，该项目相同户型的总价已超过120万元。

　　“虽然有点后悔，但房价太高，也只能再等等了。”来京已8年的王娟向中国证券报记者表示，如果此前还有买房想法的话，现在她已将这种想法暂时搁置了。

　　进入6月以来，央行连续两次降息，个别银行也给予首套房贷利率一定程度优惠，本应使购房成本有所降低，但近期的房价上涨正在抵消这一利好。根据网易房产数据中心的统计，6月北京[BeiJing]商品房成交均价为21123元/平方米，环比上涨5.7%，这是今年以来北京[BeiJing]房价首次突破2万元大关。

　　与王娟相比，李辉的犹豫主要源自对市场[ShiChang]走势难以判断。他说，目前看不清房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]的方向和市场[ShiChang]的走向，而身边的朋友有的劝他买，也有的提示他“再等等”，这令他不知如何决定。

　　业内人士分析，房屋销售价格的上调和楼市调控[DiaoKong]的反复，不仅将一部分刚性需求[XuQiu]挡在门外，还使一部分潜在购房者成为观望者，这将在一定程度上影响未来的市场[ShiChang]交易量。

　　上海易居房地产[FangDiChan]研究院副院长杨红旭对中国证券报记者表示，市场[ShiChang]交易结构正在不断发生变化，去年四季度到今年第一季度的房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]以刚需为主要支撑，二季度改善型需求[XuQiu]开始进场，而6月以来，投资性需求[XuQiu]伺机而入。房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]需求[XuQiu]的内涵和性质都在发生变化，刚需所占的比重有所降低。

　　改善性需求[XuQiu]和投资性需求[XuQiu]入市的重要表现是豪宅项目的热销。DTZ戴德梁行发布的数据显示，二季度北京[BeiJing]豪宅项目的成交面积为35.9万平方米，环比增幅接近100%。

　　刚需或难支撑继续回暖

　　在限购“红线”仍然存在的情况下，需求[XuQiu]端的支撑力将成为决定未来房地产[FangDiChan]市场[ShiChang]交易的重要因素。近期，国务院派出的8个督查组陆续到达各督查省市，督查后的政策变化将在很大程度上影响需求[XuQiu]的释放。

　　杨红旭认为，在督查组陆续回京后，8月中央政府很可能出台新一轮调控[DiaoKong]政策，具体将以强化现有调控[DiaoKong]手段的执行为主，但也不排除出台新的调控[DiaoKong]手段。该观点被业内人士所普遍认同。

　　对于未来楼市走势，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖并不乐观。他认为，在经历了近半年的快速释放后，三季度开始首次置业的刚需人群总量将逐步萎缩，此前的恐慌性购房情绪也将逐步平复，很难再支撑下半年楼市的继续回暖。未来的调控[DiaoKong]政策将以强化执行为主要方向，楼市调控[DiaoKong]的大原则不会改变。因此，投资投机类需求[XuQiu]仍是下半年楼市调控[DiaoKong]坚决限制的对象，而政策能否放松对改善性购房需求[XuQiu]的限制，目前看来仍存在很大变数。

　　对于未来政策继续从紧的预期，开发商已有准备。根据国家统计局的数据，1-6月全国房地产[FangDiChan]开发投资30610亿元，同比名义增长16.6%，增速连续10个月回落。同期，房地产[FangDiChan]开发企业土地购置面积17543万平方米，同比下降19.9%。中国房地产[FangDiChan]学会副会长陈国强表示，房地产[FangDiChan]开发企业减少投资，一方面是因为库存压力较大，另一方面是对后市的预期不佳。

　　此前，万科等多家一线房企进行的调研显示，在严格的限购政策下，北京[BeiJing]有资格、有能力、有意愿购房的户数大致在20万-30万户之间。业内人士分析，当前北京[BeiJing]商品房的年交易套数为20万套左右，刚需集中释放对市场[ShiChang]的支撑可能不会持续太久。

　　陈国强表示，未来的市场[ShiChang]交易量走势要视调控[DiaoKong]政策变化以及各地执行情况而定。不过，市场[ShiChang]供需的双双低迷并非本轮房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]的初衷，在抑制投机投资需求[XuQiu]的同时，也应促进合理的刚性和改善型需求[XuQiu]释放，以此维持市场[ShiChang]预期并带动市场[ShiChang]供应的接续。